管理风险有哪些和应对措施(shī)

企业经营过程中如何规避风险？任何企业经营都会出现不可预见的风险，也没有任何企业能长盛不衰，这是规律。但是企业可以通过风险嫁接的方式来持续发展，我围绕企业延伸生命力的维度有三个建议:第一，将风险嫁接，可以释放股权融资，引进风投机构，或者达到上市要求可以上市，获得大量资金，以预防市场不可预测的风险

企业经营过程中如何规避风险？

第一，将风险嫁接，可以释放股权融资，引进风投机构，或者达《繁体：達》到上市《练：shì》要求（读：qiú）可以上市，获得大量资金，以预防市场不可预测的风险。

第二，大量人才的培养，人才是企业发展最大的核心，所以以人[读：rén]为本！不断培育更多优《繁体：優》秀的人才预防企业[繁：業]内部风险。

第三，开枝散叶，做战略投资，投资企业内部孵化的项目独立运营。投资企业外部的[读：de]优秀项目，如养儿育女一般，企业主体虽发展到老年，已过巅峰期，但是通过（繁体：過）对内对外的投资，又将孵化更多有未来发展的项目！通过这种方式来对抗外部的自然风险，企业得而持续性发展。

房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？

一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人{练：rén}，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障{练：zhàng}整个交易安全通畅完成。

换房时，常见《繁体：見》风险有哪些？

换房中的[拼音：de]时效风险

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澳门伦敦人1. 付款《读：kuǎn》时效

换房者与卖方约定，需要用自己卖房所(suǒ)得部分房款来支付购房fáng 的首付款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。

具体付款金额（繁体：額）及交付日期会在合同的补充协议中体现，如下图：

购房合同关于中成交[练：jiāo]价格的内容

购房合同中关于首付款(拼音：kuǎn)的内容

2. 交房时《繁体：時》效

如果卖方没有按照合同中约定的时间交{练：jiāo}房，就会面临违约。

因此，一定要明{拼音：míng}确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个(拼音：gè)工作日，切（拼音：qiè）勿做口头约定，必须落实到合同中。

购房合同中关于房屋交付的娱乐城内[繁：內]容

3. 户口迁出时效【读：xiào】

有可能房子（zi）已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁【pinyin：qiān】不走，导致【繁体：緻】买方户口无法迁入。

因此，一定要(读：yào)在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任(拼音：rèn)。为(繁体：爲)避免不必要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。

购房合同中关于迁户口的内（繁：內）容

换【练：huàn】房中的资金风险

02

1. 交易{pinyin：yì}资金安全问题

从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税[繁体：稅]费等几[繁：幾]笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障资金安全，也是{shì}规避资金交易风险的良好对策。

2. 资《繁：資》金无法按时到位

连环单交易资金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如《rú》果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响[繁：響]。

例如：小王近期打算换房，已交付定金并且与卖家签署购房合同{练：tóng}，合同中约定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款{练：kuǎn}迟迟不能到位，面临着违约。

更常见{pinyin：jiàn}的是由于业《繁体：業》主对于提前还款解抵押{练：yā}的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。在连环单交易中各环节的办理时间越长会给整个交易带来很多不确定性。

例如，如果业主“卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支极速赛车/北京赛车付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二[练：èr]套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只有政策利好是不够的， “一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。

举个例（读：lì）子：

刘某为了给孩子上学，准备(拼音：bèi)卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了刘某的朝阳的房子打算做婚房。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金（拼音：jīn）。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。

纠纷产生(shēng)：

签约后，李某按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某（练：mǒu）却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺利拿到房[练：fáng]款还会损失给王某10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。

法院判(拼音：pàn)决：

1.解除李某与(yǔ)刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》

2.解除李某与刘某、中介(jiè)澳门威尼斯人之间的《买卖定金协议书》《补充协议》

3.刘某于判决生效后十日内[拼音：nèi]返还李某购房款十九万元

4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万元，居间损失（练：shī）四万元。

换房中的违(繁：違)约风险

03

1. 卖方违（繁体：違）约

卖房出现违约情形时，应在违约行为发生之日起十五日[pinyin：rì]内，以房屋总价的20%向买方支【练：zhī】付违约金。

例如下列违（繁体：違）约情形：

1）市场处于上行阶段，卖方想另卖高价，暂时{pinyin：shí}不想卖房；

2）卖[拼音：mài]方所卖房屋属于央产房，无法办理上市或【读：huò】者办理周期过长，导致房屋无法交[练：jiāo]易；

3）房屋被（pinyin：bèi）查封或限制转让，导致买方无法取得房屋所有权；

4）卖方擅自提（练：tí）高交易价格或将房屋出售给第三方。

具体如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指{读：zhǐ}买方）

卖方[pinyin：fāng]违约情形说明

2. 买方违约【繁体：約】

买方出现违约情形时，应该（繁：該）在违约行为发生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违约金，买方已向(繁体：嚮)卖方支付【读：fù】的全部款项冲抵违约金，多退少补。

例如下列违约情{练：qíng}形：

1）市场比较低迷[练：mí]，房价有略微下降趋势，买家(jiā)看上【读：shàng】了价格更低的房子，不想买房了。

2）提供的证等购[拼音：gòu]房所需材cái 料不完整、不真（练：zhēn）实或无效，导致无法办理过户手续；

具体如下图：买方违约情形说明（注(繁：註)：图中甲方指卖方，乙方指买方）

买方违约情形说明[pinyin：míng]

政[读：zhèng]策风险

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先卖后买，新[读：xīn]政策的出台容易影响购房能力。

举个例子：2015年8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥(繁：擁)有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税(繁体：稅)的家庭都不能在通州购房。

也就（练：jiù）是《练：shì》说，如果在这个时间之前卖掉房子想换通州房子的，就可能丧失了购房资质，造成换房不成甚（练：shén）至违约。

再比如：2016年[拼音：nián]的“930新政”，调整了首付款额度，二套非普通住{练：zhù}宅由50%的首付，提升到70%。这也就意味着一套700万的二套非普通住宅zhái ，首付多了140万。

如何降低换huàn 房的风险？

换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时进行的换房者来说，各个交易环节串联在{拼音：zài}一起，只有保证每一个环节都能顺幸运飞艇利进行，才会使整个交易安全畅通完成。

1. 防备资金风险，保【pinyin：bǎo】护资金安全

换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，相对来说，选择第二种方《fāng》式，通过第三方的资金监管好似加了把安ān 全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。

2. 在合同上落实节点和【拼音：hé】时间

为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。在约定上述内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要经纪人配合[繁体：閤]及时将贷款进度反馈给买卖双方，买[繁：買]卖双方也要及时听[拼音：tīng]取经纪人的建议积极配合(繁体：閤)。

使用补充协议，将合同中（pinyin：zhōng）不明确的合同条款进（繁：進）一步约定，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻烦。

另外，签约时，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及房fáng 款来源，同时售房以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行《读：xíng》，以便于掌控连环单的履行进程。

3. 买房准备充足，寻找合适房源

换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在[读：zài]挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金【练：jīn】之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够[繁：夠]的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。

对于换房者来说，买卖的《练：de》时机和顺序都很重要，由于买与卖之间都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根《读：gēn》据自身需求及条件作出抉择，将买卖之间的风险降到最小，将损失减到最小。

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