市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
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趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲澳门博彩下市场更[pinyin：gèng]稳
经历了“四限”政策——限购、限（练：xiàn）价、限售、限贷的长时间调控世界杯，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背[繁体：揹]景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受【拼音：shòu】的。唯有平稳，才是市场的唯一出（繁体：齣）路。
用股市术语说，这是一个市场筑底的过[繁：過]程，过去几年积累的楼市泡【读：pào】沫仍然在消化过程中。
严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面【练：miàn】，虽（繁体：雖）然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江[pinyin：jiāng]宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎《hū》其微，现有的（pinyin：de）政策特别是限购这样的(读：de)强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲{练：bēi}观。
整体（繁体：體）来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与[拼音：yǔ]过冷时的恐慌，市场也因此【读：cǐ】会更加健康。
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趋势二：限价继续松绑，投资客离(繁：離)场，自住客选择空间变大
随着2019年最[拼音：zuì]后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显(繁体：顯)。
2019年[练：nián]，包括[拼音：kuò]河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现xiàn 如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为(拼音：wèi)控制房价的政策，催生了投资需求。
一二手房价的倒{练：dào}挂{练：guà}空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场(chǎng)价格即周边二手房价的价差也十分有限xiàn 。没有了“赚快钱（繁体：錢）”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑后开发商利润增加、市场竞【繁：競】争也增加，整体品《练：pǐn》质也有望提升。
不过，硬币总是有两面的。
当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出[繁体：齣]的钱也[拼音：yě]会更多了。
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趋势三：产品主义开始回归，好房拼品{拼音：澳门威尼斯人pǐn}质，差房拼价格
本轮周期的最大(dà)特征——市场分化，在未来2020年中或许会表现的更{pinyin：gèng}加明显。
与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明（拼音：míng）显的马太效[读：xiào]应，即强者更强，弱者更[读：gèng]弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市(拼音：shì)场库存有限，未来有望延续(繁体：續)供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去(读：qù)化周期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引（练：yǐn），投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时[繁：時]间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重（pinyin：zhòng）新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦（繁：錦）绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...
归结（繁：結）起来，2020年的南京楼市，当潮水退去后，会[繁：會]呈现机遇与挑战并存的局（读：jú）面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有(拼音：yǒu)限的购买力会选择它们，即使价(繁：價)格在目前区域基础上有一定突破{拼音：pò}，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！
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趋qū 势四：存量房时代来临，二手房之间的价差将会更大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超过（繁：過）10万套，市场存量房占据主体的时代来临了[繁：瞭]。
南京二《读：èr》手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二（读：èr）是5年[练：nián]以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的（pinyin：de）次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供（练：gōng）求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分（练：fēn），价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有(yǒu)7万/平米出头的房子，到幸运飞艇2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质(zhì)更高的楼盘都更吃香。在二{èr}手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭（拼音：tíng）的资产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文{练：wén}章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广guǎng 场的[拼音：de]房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但澳门新葡京供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王（读：wáng）不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需求的另一个出口。
于是{拼音：shì}，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的【读：de】统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近(读：jìn)30000元/平米。
当然，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小《xiǎo》，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大(读：dà)。
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趋势五：行{练：xíng}业竞争更加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深（pinyin：shēn）度调控的2019年，市场愈加残酷（读：kù），行业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销《繁体：銷》售额超过{pinyin：guò}百亿的只有万科和绿地{练：dì}两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。
如果想进入南京房[读：fáng]企排名的前20位，去年的门槛只要35亿《繁体：億》元，今年的门槛则提{pinyin：tí}高至50亿元……
问题是就算50亿元销售额，又够做什么（繁体：麼）呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价（繁：價）计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右【读：yòu】的河西南或者南部新城{读：chéng}，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集{读：jí}中度或许会进一步加剧。
进入销售额前20的房企尚且背负(繁体：負)很大压力，如果销售额达不到（拼音：dào）50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过(guò)：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质（繁：質）差、服[练：fú]务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的{练：de}竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微{练：wēi}商了…
2020年，竞【繁：競】争将更加激烈更加残酷。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采（繁：採）编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理(lǐ)。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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