节后首开楼盘房源售罄，南京楼市2019年会怎样？虽然年后南京楼市迎来积分落户调整等更便于在南京安家落户，同时中海城南公馆的首开即卖光更是成为热点，但是需要注意的是，中海城南公馆此次开盘房源仅100余套，另外周边商品房也较少，想要安家周边的选择性也比较少，因此售罄不足以产生十分大的冲击
节后首开楼盘房源售罄，南京楼市2019年会怎样？
虽然年后南京楼市迎来积分落户调整等更便于在南京安家落户，同时中海城南公馆的首开即卖光更是成为热点，但是需要注意的是，中海城南公馆此次开盘房源仅100余套，另外周边商品房也较少，想要安家周边的选择性也比较少，因此售罄不足以产生十分大的冲击。但是就目前多个城市楼市政策渐松来看，南京楼市依然是维稳为主，目前波动较小。市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
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趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲(拼音：chōng)下市场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从(cóng)2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难{pinyin：nán}卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的。唯有平【读：píng】稳，才是市场的唯一{练：yī}出路。
用股市术语说，这是一个市场{练：chǎng}筑底的过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然在消{pinyin：xiāo}化过程中。
严厉的行政手段继续澳门伦敦人将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩（练：shèng）却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待【练：dài】楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微[pinyin：wēi]乎其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体《繁：體》经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需（拼音：xū）上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加《练：jiā》健康。
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趋势二：限价继续松绑，投资客离[繁体：離]场，自住客选择空间变大
随着2019年最zuì 后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江【拼音：jiāng】湾世纪（繁：紀）将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西南、南部bù 新城这些热门板块《繁：塊》，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼[练：bī]近了32000-33000元/平米。
限{练：xiàn}价，作为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需求。
一二手房价的倒挂【pinyin：guà】空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供《练：gōng》求关系决定价格。
2020年，剩下确(què)定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期{qī}投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑后（读：hòu）开发商利润增加(读：jiā)、市场竞争[拼音：zhēng]也增加，整体品质也有望提升。
不过，硬币总澳门新葡京是(拼音：shì)有两面的。
当自住购房者获得更（拼音：gèng）多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松《繁体：鬆》绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势（繁体：勢）三：产品主义开始回归，好房拼品质，差房拼价格
本轮周（繁：週）期的最大特征——市场分化，在未来2020年【读：nián】中或许(繁体：許)会表现的更加明显。
与【pinyin：yǔ】前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京（jīng）楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个（繁体：個）盘外，多数项目都是[读：shì]慢慢卖掉，需要一定的去化周《繁体：週》期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上澳门新葡京涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少《练：shǎo》。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元[读：yuán]打造售楼处与公示区，花语江南引入了最[拼音：zuì]更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...
归结起(拼音：qǐ)来，2020年的南京楼市，当潮水退去《练：qù》后，会呈现机遇(读：yù)与挑战并存的局面。
对能做出市{练：shì}场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼pīn 价[拼音：jià]格生存，一客难寻！
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趋势四：存量房时代《练：dài》来临，二手房之间的价差将会更大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万套{pinyin：tào}，市场存量房占据主体的【读：de】时代来临了(le)。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二{pinyin：èr}是5年以内成交的de 新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更{练：gèng}好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那【读：nà】么供求关系决定[练：dìng]了这部[拼音：bù]分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表《繁体：錶》性项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平《píng》米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平【读：píng】米的[练：de]正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗(lǎng)诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资（繁体：資）产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城chéng 市广场的房子刚挂不久[拼音：jiǔ]就有人愿意来谈，欧（繁体：歐）洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城《练：chéng》市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需求的（读：de）另一个出口（kǒu）。
于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月（练：yuè），据一家权威研究机构的统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的[练：de]近30000元/平米。
当然，这zhè 其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后(hòu)者与前者的价差，将在2020年中进一步放大。
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趋势五：行业竞争【练：zhēng】更加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越[练：yuè]高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴{读：yàn}。
2018年，南京开发商中【pinyin：zhōng】销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家【pinyin：jiā】：分别是万科、中海、保利、金地、华《繁体：華》侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。
如果想进入南京房企[读：qǐ]排名的前20位，去年的门槛只要35亿元[pinyin：yuán]，今年的门槛则提高至50亿元……
问题是就算50亿元销售额，又够做什么（繁体：麼）呢？
在当前市场形势下[拼音：xià]，按照江北好一些地段20000元（读：yuán）/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河（练：hé）西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集中度或许会进一步加剧[繁：劇]。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够[繁体：夠]发展的土地资源都成问题[繁：題]。
2020年，下列四类开发澳门新葡京商的日子应（繁体：應）该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工的朋友《练：yǒu》圈就能略见一斑【拼音：bān】，打胜仗的开(繁：開)发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020年，竞争将更加激烈更加残酷。
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这{练：zhè}里有南京楼市最新鲜的热盘和消息
李汇丰，楼市[读：shì]实战派专家。有超过10次置业经验。从cóng 事房地产媒体工作12年，曾任《扬子(zi)晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。
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