青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是北城交通死结的解药，但是有一个问题，大家想过没有:这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规划就能建成的吗？1.老利好又添新进展闭着眼也能想出来，又有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的标签了
青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？
耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水
第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是北城交通死结的解(拼音：澳门新葡京jiě)药，但是有一个问题，大家想过没有:
这些耗资几十个亿（繁体：億）甚至上百亿的大工程，是发完规划就能建成的吗？
1.老利好又添新进[繁体：進]展
闭着眼也能想出来《繁：來》，又有一大批开发商要为自家的[练：de]房子贴上shàng 交通便利，通达主城的标签了。
此外，地铁2标签了号线西延线的概念估计也[练：yě]会被炒起来。西海岸进入{读：rù}地铁时代，这也是楼市寒冬中少有的暖流。
但是，是的，我要说但是了：这些大项目即使立项，那到建成需要多长时间呢？一个网友在长[繁：長]沙路桥文章下留言:十年了，已[读：yǐ]经提了多次，希望这次是真的。
所以，当大基建让我们兴奋时，我们还要关注其建筑【繁：築】周期。
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楼市神话的背(繁体：揹)后
2016年，我和岛城一个资深地产《繁体：產》大咖聊天。彼时，凯德mall才刚刚{练：gāng}营业不久，地铁3号线还未正式通车，海尔{pinyin：ěr}的尾盘价格也只有1.6万元/平左右。
L老，您觉得新都心这（繁体：這）个板块如何？
别听他们忽悠，那地儿不行。在咱们青岛的历史上，这就不是什么好地儿。再说了，黑龙江路如一把砍刀，将东西两侧完全割(gē)裂开来。人怎么能流过{pinyin：guò}去？
这个天儿聊完不久，新都心冲过了2万/平，随后又冲过了3万/平，峰会《繁体：會》前甚至一度要去摸4万/平的高，最后挫败下来，新[练：xīn]都心的新房二手房也开始走下坡路了(le)。
新都心片区，可以说（繁体：說）青岛地铁房的最佳代表。通过对这一片区走势的梳理和分析，我们会对地铁房有一个比较理(lǐ)性的分析。
这个梳理中，我认为最重要的一个问题，假如没有凯德mall，新都心的房价现在会是多少？我感觉[繁体：覺]凯德mall对于片区房价的贡献应该在3000元/平左右。我认识很多年轻的朋友买了万科的房子，很(读：hěn)多人当时预算有限，买的是套二的小户型。有孩子之后，这个户型就有些局促了
如果没有凯德，可能在房价涨到一定程度后，他们就会卖房而去寻求改善。但是凯德的存在，让他们在家门口享受到了青岛最{练：zuì}好的商业综合体，从而暂时忍受【拼音：shòu】那些不适。
二手房出得少，楼市总体火爆，这是除了地铁之外的两大dà 关键因素。
所以，大基建即使能建好，也yě 只是配套一个方面，房[拼音：fáng]子能不能买还是要看综合配套{练：tào}。
供需比转变《繁：變》
澳门巴黎人我跟很多人说过，买房千万别看那些（练：xiē）标题党和老学究的文章，那些根据单一政策而捏造出来的结论和纯数学模型分析出来的结果，意义不大。
买房，你需要[读：yào]始终密（拼音：mì）切关注的，只有一点：供需比。供大于（繁体：於）求，房价下跌；供不应求，房价上涨。
除了新都心片区之外，涨得最离谱的是以中海国际社区为代表的李村商圈。中海国际社区的房屋品质很差，房价为什么涨？最根本的问题还是房源有限，而购买力旺盛。当时李村商圈和市南、市北还有明显的价格差，主【读：zhǔ】城区的刚需和炒房客都沿着地铁往北走，同时争(繁体：爭)夺这有限的次新房，你说房[练：fáng]价能不涨吗？
但是，我们现在来看11号线开通后的硅谷一线，这个{练：gè}炒房客云集的区域，现在冷得{练：dé}有多厉害。许多曾经要摸2万元/平关口的房子，现在再次跌回到万2017年的价格附近，而且还是有价无市的状态。
在供需比翻转的时候，大基建并不是能扭转乾坤{pinyin：kūn}的利好。
所以，地铁13号线这样大利好落地以后，以及以后一[拼音：yī]些地铁线的开通，并不意味着沿线的的房产都会鸡犬升天。你要对于沿线刚需外溢量有一个大体判断duàn ，当低价盘把这个（繁体：個）量消耗之后，地铁开通了也难以逆转房价的走势。
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地铁之外的配套{练：tào}利空要注意
不管你是投资客，还是刚需族，以刚需的眼光去买房，都是一条铁律。但是很多楼市小白有一个毛病，看到地铁就上，而不关注其它问题。
片区澳门伦敦人教育条[繁：條]件如何？
片区（繁体：區）医疗条件如何？
澳门新葡京片（pinyin：piàn）区有暖气，有燃气吗？
楼盘建筑质量如何，物业服务好【读：hǎo】吗？
上述这些，有一条有问题，刚需族的生活都将带来极大不便，房子更不{pinyin：bù}可能出租，最后你买{练：mǎi}的楼盘变成鬼城。
一旦形成这[繁：這]种恶性循环，房子还能升值？
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