海外房地产投资客{拼音：kè}户

如何投资海外房产？现在海外投资房产的流程和手续已经非常成熟了。也有很多国家的优质项目在国内热销，也不仅仅是传统的北美、欧洲了，东南亚国家近一两年的房地产市场非常热。可以关注。在海外投资房产，这事你认为

如何投资海外房产？

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目（读：mù）3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可《练：kě》怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获《繁体：獲》奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店《练：diàn》物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆（练：fù）盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面（繁体：麪）资产。

LondonHouse的酒店[练：diàn]房{读：fáng}间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有澳门银河挣扎（繁：紮）在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公John却是（shì）个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速(读：sù)急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款（kuǎn）。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵《繁体：牴》押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目【读：mù】操作。

十年后在芝加哥(读：gē)某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。

John是“澳门金沙地标【练：biāo】性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两{练：liǎng}次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的[拼音：de]时候hòu 贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过(拼音：guò)30亿美元，总房间数（繁：數）大约13000间，并且为投资者赚取超（拼音：chāo）过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年[练：nián]，是著名国家级地标性建筑【繁体：築】，坐落在芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体建筑面积361467平[拼音：píng]方尺，一共22层。

为了纪[繁：紀]念原址名称”Lo澳门新葡京ndon Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常著名的爵士乐俱乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花费5300万美元收购旧址，以[pinyin：yǐ]此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修[繁体：脩]后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项目IRR高达《繁：達》可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问，LondonHouse项目(拼音：mù)的运作大获成功。

土地公认为，63%的de IRR来源于四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地（拼音：dì）产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于(繁体：於)“时机的选择比努力重要”深有感【拼音：gǎn】悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域{pinyin：yù}形成了门槛，后来者很难进{练：jìn}入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身的(de)建筑特色。

由于旧址属于国家【pinyin：jiā】级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需xū 要承担颇多评论和压力，毕(繁：畢)

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决{练：jué}定在建筑【繁体：築】外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提[拼音：tí]下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复（繁体：覆）杂的（读：de），但肯定不是最简单的。

John的采访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此（练：cǐ）对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关[繁：關]键护城河。

虽然北美土地公本[读：běn]人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架（拼音：jià）构有了较多了解，总{pinyin：zǒng}结运作环节如下：

- 选取具有税【繁：稅】务补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

- 预估重[读：zhòng]建后物业的价值

- 锁定物业目{练：mù}标签订合同

- 向政府申请{练：qǐng}翻修历史建筑的税务补助

- 政府批准税务补(繁：補)助款项

- 以项目为单位寻找有限合伙（繁：夥）人，募资后全现金购入物业

- 以物业[繁：業]为抵押物申请银行的建筑贷款

- 建澳门新葡京筑工【读：gōng】程

- 在酒店竣工前后，锁定[练：dìng]买家

- 竣工——酒店【拼音：diàn】开始营业

- 以远高于市场价格出售酒店资产（在sale-lease back模式下按cap rate对租金（练：jīn）估值售价，达到售价预期【拼音：qī】)

Oxford Capital Group欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰《繁体：豐》富（拼音：fù）的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过的 LP 都（pinyin：dōu）属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投（练：tóu）资[繁：資]机构。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是(shì)业内顶尖的另类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿美元的资产{pinyin：chǎn}。

Oxford Capital Group合作过的其他 LP 也不例外（最有名的例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些 LP 利用特定非主流liú 市场的无效性，在低{练：dī}波动率的情况下产生绝对回报。

此外，由于资金的(拼音：de)需（拼音：xū）求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制每个项目只有一个 LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教（练：jiào）育 LP 的时间成本。另外，由于 LP 也是顶尖专业投资机构，在拿地，运（繁体：運）营[繁：營]环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方[拼音：fāng]式，相当于“无（繁体：無）中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买《繁：買》方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资(繁体：資)金得以回笼【繁体：籠】，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是 "Sale - Lease-Back"退出(繁：齣)模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖（繁：賣）方，并且由卖方负责经（繁体：經）营酒店【拼音：diàn】，支付租金给甲的模式。

资产购买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形[拼音：xíng]式售卖酒店，通常情（练：qíng）况（读：kuàng）下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出【pinyin：chū】模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒（jiǔ）店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来越（读：yuè）多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营（繁体：營）者。

土地公浅析“出售-回租模式”的优（繁体：優）势：

买方不仅获【繁体：獲】得固定收益，不负责日常经营，同时，享受土地升值后，资产估值提升（繁体：昇）。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定收益（pinyin：yì）类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的水平出售[练：shòu]。

LondonHouse 3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间{pinyin：jiān}均价，远高于美国地产(chǎn)大亨，Sam Zell，出售芝加【读：jiā】哥Astoria Waldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。

为什么Lond开云体育onHouse售价如此高昂{áng}？

因为Oxford Capital Group在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支（拼音：zhī）付的租金高于市《练：shì》场水平。

由于资产价格= 资产回报率（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收(shōu)入减除房地产税，保险费，维修费，管理费（繁：費）等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价[繁：價]格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店[拼音：diàn]对于国际买家的吸引力。

国际买家不再为酒店运营[繁：營]烦恼，而本[读：běn]土卖家以此为卖点，扩容了受众群体的数量。

基于同样的原因，这种{繁：種}模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似购买（繁体：買）了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店[读：diàn]管理团《繁体：糰》队。

抛开表象看本质，其[练：qí]实《繁：實》购入了一种嵌入了长期看涨期权[拼音：quán]（享受土地增值）的固定收益类产品。

另外，为了鼓励卖方更有动《繁：動》力地{读：dì}经营酒店，卖方一般享受利润（繁：潤）分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有20%的利润分成。

但土地公（练：gōng）从另类退出模（pinyin：mó）式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只有，经营不（bù）善的情况下，押金的损sǔn 失。

而对于买方来【pinyin：lái】说，由于Oxford Capital Group可以提前终止租赁合约，酒店的经营不善则是更大（dà）的风险【pinyin：xiǎn】。

看完土地公原yuán 创（繁体：創）案例001关于《繁：於》LondonHouse的分析，大家觉得Oxford Capital Group的收益是否具有可复制性呢？

土地公个人认为{练：wèi}没有。

这个项目的alpha主要源于买价的极度低估，也就是说他们《繁：們》作为开发商，买面粉的价格是比较(繁体：較)低的。

考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范(繁：範)围窄，土地《练：dì》公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法fǎ 在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上《shàng》没有足够的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。

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