个人房产抵(繁：牴)押贷款

房产抵押贷款还不起怎么处理？最常见的处理办法就是由法院主持拍卖抵押的房产，拍卖所得用于偿还贷款。不动产证抵押贷款，还不了怎么办？不动产证抵押贷款，还不了了，怎么办呢？这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同

房产抵押贷款还不起怎么处理？

不动产证抵押贷款，还不了怎么办？

这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出澳门银河现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处(繁：處)理方式也不尽相同。小菜结合自身实践经验，从三个大的方面分享下对这个问题的看法，供参考。

第一、不同债权人下的处理方式

01类：银行{读：xíng}

发放【练：fàng】商业性贷款是银行的主要业务之一，也是吸纳存款的目的之一。根据我国《商业银行xíng 法》的规定，借款人向银行申请贷款，应当提供担保{读：bǎo}。

借款人因生活消费资金短缺，或生产经营流动资金紧张，可以用房产证抵押向银行贷款，缓减短期内的资金压力。

一(读：yī)般这类贷款期限都比较短，大多数期限只有1年，长的也就3年，少数(繁：數)长的达5年。借款人偿债压yā 力比较大，资金规划稍微不科学些，或者哪笔款没有按时收回来，贷款到期后，就很容易出现无法还款的情况。

出现这种情况后，经办银行会(拼音：huì)及时联《繁体：聯》系借款人，了解借款人的财务状况。并根据借款人的实际情况，采取不同的处理办法。

（1）协(拼音：xié)商

银行一般都不会在借款人一出现到期无法足额还款，就（jiù）立即采取处置房产的方案，而是会先了解借款人的财[繁：財]务状况。

①展（pinyin：zhǎn）期还款

如果借款人财务状况良好，只是临时有笔计划好的资金在回款上延误了期限，导致不能按期偿还银行本息。说明短期内借款人有能力偿还借款本息，那银行【读：xíng】会综合考虑后(拼音：hòu)，会给予展期还款的宽限期，不至于“赶尽杀（繁：殺）绝”。

②变亚博体育现抵押物《读：wù》

展期到期后，借款人仍无力还款的{读：de}，或（读：huò）者本来借款到期后就无力还款（kuǎn）的，银行一般就会跟借款人商量，处置抵押物以实现抵押权。

根据《担保法》的规定{读：dìng}，借款到期后，无力足额偿还借款本息，双方可以协商将抵押（pinyin：yā）物折价、变卖或拍卖的方式处置回款，实现抵押权，并缓解借款人的资金压力和破（pò）产风险。

娱乐城折(繁：摺)价

双方商量，并签署协议，约{繁体：約}定抵押房产按{pinyin：àn}多少价格折抵给抵押权人，以此来消灭债务本息。银行会在这个时候通过专业的评估，确定抵押《练：yā》物的市场价值，依据评估价再确定折抵价格，按照“多退少补”原则处理。

银行在采用折价方式时，还要遵循公平合理原则，不得乘人之危，以【pinyin：yǐ】过低价格折抵房产，损害其他顺位债权人利【练：lì】益和借款人利益。

变卖（繁：賣）

借款人同意让银行或有关机构按约定好的价格、评估价、市场价进行变卖，用变卖抵dǐ 押房产获得的款【读：kuǎn】项偿还借款本息，也是“多退少补”。

拍卖《繁：賣》

通过委托拍卖公司以拍卖的de 方{练：fāng}式竞价出售房产，也是处分抵押物的方式之一。在拍卖前，会有价值评估程序，确定拍卖底价，并依据该底价起拍。

有人竞拍的，一般可以正常价格成交，好的可能还会溢价成交；如果连续多次流拍的，可能就会打折拍卖，但最低折扣不得低[练：dī]于评估（gū）价之的1/2。

（2）法院【读：yuàn】

根据事前双方是否办理过（读：guò）赋予强制执行{pinyin：xíng}效力债权文书公证，大致有两种方式。

①直《拼音：zhí》接执行

如果【拼音：guǒ】在签署借款合同时，申办过赋予强制《繁：製》执行效力债权文书公证，出现借款人到期无法足[pinyin：zú]额偿还借款本息的情况，银行可以直接向法院申请执行，省去诉讼环节。

②先诉讼再(读：zài)执行

签署借款合同时，双方未申办赋强公证，出现到期无法还款情况，银行只能先走诉讼程序，等判决(拼音：jué)胜诉后，再(拼音：zài)申请法院执行。

上面两{pinyin：liǎng}个环节的目标都指向处置房产，也就是通过法院拍卖或变卖房产《繁体：產》，以拍卖和变卖房产所得价款偿还借款本息，依然还是“多退少补”。

如顺利成交，所得款项扣除实现债权的费用{练：yòng}后，该划归银行就划银行，有(pinyin：yǒu)剩余的，划归抵押人。

如不能顺利成交，在处置期内也无法处置掉，抵押物收归银行，并打包出售给资产管理公司sī ，所得（dé）款项冲抵借款本息，终止这笔贷款事项（繁体：項）。

02类(繁体：類)：非银行信贷机构

市场上确实有一些非银行信贷机构在从事着个人借贷业务，也是依法登记设立的企业法人，也拥有合法的金融牌照，可以作为借贷(繁：貸)交易（读：yì）的抵押权人rén 。

比如，典当行和小额贷款公（读：gōng）司。多数典当行和小额贷(繁：貸)款公司规模都比较小，分工不是很细，一般给你办贷款的是谁，后期帮你处理抵押物的可能还是他。

借款到期后[繁：後]，没能足额偿还本息，小贷公司在展期还款上可能比银行要宽松一些，给予的宽限期【读：qī】会更（gèng）多一些，有利于借款人利用更多的渠道解决资金问题。

在处置抵押物方式上，也会更灵活和随意。当然，处置方式还是折价、变卖、拍卖(繁体：賣)三种中选择。但这类机{练：jī}构在处理时，会追求高时效和高收益，至少得保本。

03类：民间个人（rén）

这类债（繁体：債）权人是没有金融牌照的，不具备发放贷款的资格。

如果不是亲友之间的资金互助行为(繁：爲)，其在借贷关系的合法性上会有很多问题[繁：題]。

一般来说，亲友之间的资金借贷，属于合法借贷(繁体：貸)，受到法律保护。出现到期债务不能偿还，协商展期还款的方式最多，有时候展期了一、两年，甚至更长时(拼音：shí)间，利息都快赶上本金了，借贷资金的本金还挂着没还。

当然{rán}，借【练：jiè】款人实在还不出钱来了，协商将房产折价、变卖(繁：賣)、拍卖也是可以有的方式。

综合[繁：閤]看，到期债务不能足额偿还借款本息，面对银行债权人时，手续会相对规范一些，利益保护会更好一些；小贷公司作为（繁体：爲）盈利性组织，“逮《拼音：dǎi》到一个是一个”的，借款人面临的风险会相对大一些；而民间资金的话，由于多是亲友互助，人情味会更重一些。

第二、不同债务形成原因下的处理方式

01、借[繁体：藉]贷

常见的借贷方(练：fāng)式，也就是上面分析的三类大的情形。

也就(拼音：jiù)是跟银行借钱，跟小贷公司或典当公司借钱，跟亲友借钱，用(练：yòng)房产抵押担【pinyin：dān】保。

这类情形下到期不能还《繁体：還》钱，面临的后果和处理方式，上面已经做了详细分析，就不在此赘述（shù）。

02、欠债[繁体：債]

欠债的原因，可能是借贷造成的，也可能是其他原因造成{pinyin：chéng}的，比如，赊账。

债务累计到一定时候，不能再往后拖延了，双方就【练：jiù】会重新签署一份欠款协议，把拖欠的本金(jīn)和利息都归在新的欠款协议中，追加{jiā}房产作为抵押，担保欠款按时、足额归还。

到期不能还款，可以展期，可以折价，可以变卖抵债，也可以拍{练：pāi}卖。

从债务人利益保护角度看，需要注意的地《拼音：dì》方有两点：

（1）禁止{zhǐ}留押

在签署欠款协议时，不得约定在还款期限届满后抵押(pinyin：yā)物归属债权人所有。这样的【pinyin：de】事前约定是无效的，只能在到期后，出现不能还款情况，双方再商量折抵。

（2）债务形成原【拼音：yuán】因合法

比如，赌博bó 形成的债务是不合法的。

因赌博产生的债务，即便双方认可，签署了欠款协议，用{pinyin：yòng}房产设定抵押，这样的债务依然是不合法的，协《繁体：協》议是无效的，抵押也是无效的。

即便到期无法偿还，也[练：yě]不得申请法院强制执行。也就是说，这样的债务可以不还，但也不得参与，因为赌博是违法犯罪行为《繁：爲》。

第三、到期不能还款，如何自救？

01、提前做好资金[读：jīn]规划

这个是预防性(pinyin：xìng)措施，发生借贷后，根据合同确定的借款期限，合理安排资金的使（pinyin：shǐ）用时间，不要太乐观。

如果花出去的资金预计在到期时无法回来，就应该提前寻找好《读：hǎo》第三方资金，用拆借资金去偿还到期债务，确（繁体：確）保抵押物安全。

02、借新还旧、借(繁体澳门新葡京：藉)力过桥资金

比如，你在建行的借款期限是1年，现在到期了，你可以提前一段时间就到工商银行办理抵押借贷手续，等建行到期时，用第三方过桥资金去还款，解除抵押后，再把房产[chǎn]抵押给工行，把贷款从工行贷出来，然后偿还过(拼音：guò)桥资金。

03、亲友借贷

可以[读：yǐ]找亲友临时拆借资金，把贷款还了，把房产保《读：bǎo》住，等收款回来偿还亲（繁：親）友借款。

如果已经没有资金回款，等房产证拿出来后，折价、变卖都是可以操作的。既然亲友(yǒu)都愿意在你遭遇资澳门博彩金困难时伸出援手，更不应该辜负亲友的深情厚谊，更应该及时变现房产，偿还亲友资金，也同时解决掉自己的资金压力。

04、折《繁：摺》价或变卖

上面的方式都{dōu}用尽了，还是无法解决资金问题，建【pinyin：jiàn】议就不要去碰其他“高息”资金，得不偿失！既然都无法保住房产，干脆就跟债权人协商折价，甚至可以委托债权人变卖，自己省点心【读：xīn】。

05、拍卖【练：mài】

好面子，要气质，不服输，还跟债权人不和谐{pinyin：xié}，那最后的路就只有(pinyin：yǒu)一条，拍卖！

没啥好说的，公事公[pinyin：gōng]办嘛，了一件事情就好，大家都解脱了。

综合全文分析，抵押贷款到期还不了，面对不同的债权人，基于不同的债务形成原因，在处理方式上会有细[繁：細]微差别，承担的法律后果也《拼音：yě》有差异。应根据自身情况，合理选择应对策略，提前周旋，把自己的损失降到最低。

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