青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是北城交通死结的解药，但是有一个问题，大家想过没有:这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规划就能建成的吗？1.老利好又添新进展闭着眼也能想出来，又有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的标签了
青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？
耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道【pinyin：dào】利好辛安片区，长沙路立交是北(练：běi)城交通死结的解药，但是有一个问(拼音：wèn)题，大家想过没有:
这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规(guī)划就能建成的吗？
1.老利《练：lì》好又添新进展
闭着眼也能想出来，又【读：yòu】有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达(繁：達)主城的标签了。
此外，地铁2标签了澳门新葡京号线西延线的概念估计也会被炒起来。西海岸进《繁体：進》入地铁时代，这也是楼市寒冬中少有的暖流。
但是，是的，我要说但是了：这些xiē 大项目即使立项，那到建成[pinyin：chéng]需要多长时（繁体：時）间呢？一个网友在长沙路桥文章下留言:十年了，已经提了多次，希望这次是真的。
所以，当大基建(练：jiàn)让我们兴奋时，我们还要关注其建筑周期。
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楼市神话的背后[繁：後]
2016年，我和岛《繁体：島》城一个资深地产大咖聊天。彼时，凯德mall才刚刚营业不久，地铁3号线还未正式通tōng 车，海尔的尾盘价【练：jià】格也只有1.6万元/平左右。
L老，您觉得新【读：xīn】都心这个板块如何？
别听他们忽悠【读：yōu】，那地儿不行。在咱们青岛的历史上，这就不是什么好地儿。再说了，黑龙江路如一{pinyin：yī}把砍刀，将东西两侧完全割裂开来。人怎么能流过去？
这个天儿聊完不久，新都心冲过了2万/平，随后又冲过了3万/平，峰（读：fēng）会前甚至一度(练：dù)要去摸4万/平的高，最后挫败下来，新都心的新房二手房也开始走下坡路了。
新都心片区，可以说青岛地铁房的最佳代表。通过对这一片区走势的{读：de}梳理和分析，我们会对地（读：dì）铁房有一个比较理性的（de）分析。
这个梳理中，我认为最重要的一个问题，假如没有凯德mall，新都心的房价现在会是多少（读：shǎo）？我感觉凯德mall对于片区房{pinyin：fáng}价的贡献应该在3000元/平左右。我认识很多年轻的朋友买了万科的房子，很多人当时预算有限，买的是套二的小户型。有孩子之后，这个户型就有些局促了
如果没有凯德，可能在房价涨到一定程度后，他们就会卖房而去寻求改善。但是凯德的存在，让他们在家门口享受到(pinyin：dào)了青岛最好的商业综合体，从而暂时忍受那些不适{pinyin：shì}。
二手房出得少，楼市总体火（huǒ）爆皇冠体育，这是除了地铁之外的两大关键因素。
所以，大基建{练：jiàn}即使能建好，也只是{pinyin：shì}配套一个方面《繁体：麪》，房子能不能买还是要看综合配套。
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供gōng 需比转变
我跟很多人说过[繁：過]，买房千万别看那些标题党和老学究的文章，那些根据单一政策而捏造出来的结论和纯数学模型分析[pinyin：xī]出来的结果，意义不大。
买房，你需要始终密切关注的，只有[读：yǒu]一点：供需比。供大于求，房价下跌《读：diē》；供不应求，房价上涨。
除了新都心片区之外，涨得最离谱的是以（读：yǐ）中海国际社区(繁体：區)为代表的李村商圈。中海国际社区的房屋品质很差，房价为什么涨？最根本的问题还是房源有限，而购买力旺盛。当时李村商圈和市南、市北还有明显的价格差，主城区的刚需和炒房客都沿着地铁往北走，同时争夺这有限的次新房，你说房价能不涨吗？
但是，我们现在来看11号线开通后的硅谷一线，这个炒房客云集的【读：de】区域，现在冷得有多厉害。许多{pinyin：duō}曾经要摸2万元/平关口的房子，现在再次跌回到万2017年的价格附近，而且还是有价无市的(pinyin：de)状态。
在供需比翻转的时候，大基建并不是{pinyin：shì}能扭转乾坤的利好。
所以，地铁13号线这样大利好落地以后，以及以后一些地铁开云体育线的开通，并不意味着沿线的的房产都会鸡犬升天。你要对于沿线刚需外溢量有一个大体判断，当低价盘把这个量消耗之后，地铁开通了也难以【练：yǐ】逆转房价的走势。
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地铁之外的配套利空要注意
不管你是投资客，还是刚需族，以刚需的眼光去买房，都是一条铁律。但是很多楼市小白有yǒu 一个毛病，看到地铁就上，而不关注其(拼音：qí)它问题。
片区教育条件如{pinyin：rú}何？
片区医疗条件jiàn 如何？
片(读：pià娱乐城n)区有暖气，有燃气吗？
楼盘建筑质量如何，澳门新葡京物业服【拼音：fú】务好吗？
上述这些，有一条有问题（繁：題），刚需族的生活都将带(繁：帶)来极大不便，房子更不可能出【练：chū】租，最后你买的楼盘变成鬼城。
一旦形成这种恶性循环，房{读：fáng}子还能升值？
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