市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市(pinyin：shì)场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限澳门新葡京售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年(拼音：nián)开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯(pinyin：wéi)一（练：yī）出路[lù]。
用股市术语说，这【pinyin：zhè】是一个市{读：shì}场筑底的过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然在消化【练：huà】过程中。
严（读：yán）厉的行政手段继续将需求减(繁：減)少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局《繁体：侷》部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期{拼音：qī}待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性《读：xìng》微乎其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在《pinyin：zài》2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市【练：shì】太过悲观。
整体来看，向上的推动力量{练：liàng}中，包括人口{pinyin：kǒu}导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量《练：liàng》对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。
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趋势二{练：èr}：限价继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变大
随(繁：隨)着2019年最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显(繁体：顯)。
2019年，包括河西南、南【练：nán】部新城这些{pinyin：xiē}热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的(de)40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为控制房价的政策，催《pinyin：cuī》生了投资需求。
一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更[读：gèng]加理性《读：xìng》，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决（繁：決）定价格。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价（繁体：價）差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希[pinyin：xī]望短期投机的购房者将《繁：將》逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑后开发商利【练：lì】润增加、市场竞争也增加，整体品质也{yě}有望《读：wàng》提升。
不过，硬币总是有两面的[练：de]。
当自住购房者获得更多买到好{pinyin：hǎo}房机会、获得更大(pinyin：dà)摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品主（读：zhǔ）义开始回归，好房拼品质，差房拼价格
本轮周期的最大特征——市shì 场分化，在未【练：wèi】来2020年中或{读：huò}许会表现的更加明显。
与前几轮周期中不{pinyin：bù}同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不【读：bù】再是以(pinyin：yǐ)往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供(pinyin：gōng)不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之《拼音：zhī》外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的（练：de）个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈(读：quān)，在2020年大概率仍会《繁体：會》比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的（de）供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系《繁：係》统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设[繁：設]计公司尤安设计...
归结起来，2020年的南京楼{pinyin：lóu}市，当潮水退去【读：qù】后，会呈现机遇与挑战并存的局面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目（mù）前区域基础上有一定突破（读：pò），仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！
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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差将会《繁：會》更大
截至2019年12月中旬，南京新（读：xīn）房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占据主体的时代来{pinyin：lái}临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类[繁：類]：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套tào ，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务[繁体：務]来说相对更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定(练：dìng)了这部分房源特别是(拼音：shì)其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项（读：xiàng）目仁恒江湾天成二手{读：shǒu}房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以（yǐ）上了，且房源有限。
在南《读：nán》京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场(繁：場)打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的(de)朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的《练：de》资产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这zhè 篇文章之时，一位在卖2套房子《练：zi》的朋友发来信《pinyin：xìn》息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但(拼音：dàn)供应特别是主城板块，由于2016-2017年大【pinyin：dà】量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新(练：xīn)房，就成为市场需求的另一个出口。
于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年(读：nián)11月，据（繁：據）一家权威研究机构的统计，南京二手房【读：fáng】房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破pò 小，后者与前者的价差，将在2020年中《练：zhōng》进一步放大。
趋势五：行业竞争更加激烈，南(nán)京房企生存门槛至50亿
深[练：shēn]度调控的2019年，市场愈加残酷[pinyin：kù]，行业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百《练：bǎi》亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大dà 至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。
如果《读：guǒ》想进入南京房企排(拼音：pái)名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今{拼音：jīn}年的门槛则提高至50亿元……
问题是【练：shì】就算50亿元销售额，又够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集中度或许会进一步加[jiā]剧。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额{pinyin：é}达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取{读：qǔ}足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应[yīng]该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢（练：màn），运营能力低下的。
房企间的竞（繁：競）争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在zài 做微商了…
2020年，竞争将更加激烈更加残(拼音：cán)酷。
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李汇丰，楼市实战{练：zhàn}派专家。有超过《繁体：過》10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供{pinyin：gōng}置业咨询服务。
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