2019年南京房企销售排[pái]名

节后首开楼盘房源售罄，南京楼市2019年会怎样？虽然年后南京楼市迎来积分落户调整等更便于在南京安家落户，同时中海城南公馆的首开即卖光更是成为热点，但是需要注意的是，中海城南公馆此次开盘房源仅100余套，另外周边商品房也较少，想要安家周边的选择性也比较少，因此售罄不足以产生十分大的冲击

节后首开楼盘房源售罄，南京楼市2019年会怎样？

市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？

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趋势一：市场逐步筑底，大反弹（繁：彈）不现实，涨跌对冲下市场更稳

经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南《拼音：nán》京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归[繁：歸]、二手难卖...

2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是澳门博彩经济不(pinyin：bù)接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。

用股市术语说，这是一个市场筑底的过程，过去《读：qù》几年积累的楼市泡沫仍然在[读：zài]消化过程中。

严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套《拼音：tào》，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核[繁体：覈]心区外，等等，都面临着严峻考验。

期待楼[繁：樓]市如2008-2009年那样大反转的《拼音：de》可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消（pinyin：xiāo）。

不过[繁体：過]，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。

整体来看，向上的推动力量中，包括(pinyin：kuò)人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐{pinyin：kǒng}慌，市场也因此会更加健康。

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趋势二：限价继续松绑，投资客（kè）离场，自住客选择空间变大

随着2019年《拼音：nián》最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾{练：wān}世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。

2019年{练：nián}，包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的[pinyin：de]40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平píng 米。

限价，作为一项本意为控制房价的政【读：zhèng】策，催生了投资需求。

一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒《繁：癢》的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由[练：yóu]市场供求关系决定价格。

2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是【练：shì】一【pinyin：yī】件好事。

并且，限价松绑后开发《繁体：發》商利润增加、市(pinyin：shì)场竞争也增加，整体品质也有{pinyin：yǒu}望提升。

不过，硬澳门银河币总是[shì]有两面的。

当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限【练：xiàn】价松绑，为这些{xiē}项目所付出(chū)的钱也会更多了。

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趋势三：产品主（读：zhǔ）义开始回归，好房拼品质，差房拼价格

本轮（繁体：輪）周期的最大特征——市场分化，在未wèi 来2020年[pinyin：nián]中或许会表现的更加明显。

与前几轮周期中[pinyin：zhōng]不同，本轮周期[读：qī]因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越{练：yuè}来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。

从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心（pinyin：xīn）区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求[练：qiú]关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期（qī）。

远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸（读：xī）引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以（yǐ）短时间减少。

在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟【拼音：lín】融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶《繁体：頂》级设计公司尤安设[繁：設]计...

归结起（qǐ）来，2020年的（读：de）南京楼市，当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并存的局面《繁体：麪》。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠kào 天吃饭、产品[练：pǐn]弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格[pinyin：gé]生存，一客难寻！

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趋势四：存量房时代来临，二手房之zhī 间的价差将会更大

截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超过【练：guò】10万套，市场存量房占据主(zhǔ)体的时代{pinyin：dài}来临了。

南京二手房市场中，最有价值的[练：de]有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子（zi）房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。

2020年，如果限售政策依旧延续，那皇冠体育么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部(拼音：bù)分，价格有望继续上涨。

以全市高端代表性项目仁恒江{练：jiāng}湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以yǐ 上了，且房源有限。

在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手《练：shǒu》市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗{pinyin：lǎng}诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都{练：dōu}荟……

二手房之间的差(练：chà)距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现。

就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息【读：xī】：佳兆业城chéng 市广场的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！

在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成{pinyin：chéng}有效供给，于是不限售的次新房，就{读：jiù}成为市场需求的另一个出口。

于是，南京二手房价格也水涨[繁体：漲]船高。2019年11月，据一家权威研《拼音：yán》究机构的统计，南京二手（shǒu）房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。

当然，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破{练澳门巴黎人：pò}小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大。

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趋势五：行业竞争更加激烈，南【读：nán】京房企生存门槛至50亿

深(练：shēn)度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京【读：jīng】楼市已变成了地产大鳄的盛宴。

2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有{yǒu}万科和绿地两家，而2019年，截止【练：zhǐ】到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近《读：jìn》200亿元。

如果想进入南京房企排名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年【pinyin：nián】的门槛则(繁体：則)提高至50亿元……

问（读：wèn）题是就算50亿元销售额，又够做什么呢？

在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土（pinyin：tǔ）地储备，如果是地价30000元/平米左{读：zuǒ}右的河西南或者南部新城（chéng），50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。

2020年，行业[繁：業]的集中度或许会进一步加剧。

进入销售额[繁体：額]前20的房企尚且背负很大压力，如[练：rú]果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。

2020年【读：nián】，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地【pinyin：dì】段差的，三是企业规（繁：規）模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。

房企间的竞争，从基层《繁体：層》员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生(拼音：shēng)命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…

2020年，竞争将更{练：gèng}加激烈更加残酷。

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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体亚博体育工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理(拼音：lǐ)、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。

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