青岛中海[hǎi]地产长沙路

青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？耗资巨大的大基建利好对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是北城交通死结的解药，但是有一个问题，大家想过没有:这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规划就能建成的吗？1.老利好又添新进展闭着眼也能想出来，又有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的标签了

青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？

耗资巨大的大基建利好对楼市来说是解不了近渴的远水

第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是{pinyin：shì}北城交通死结的解{练：jiě}药，但是有一个问题，大家《繁体：傢》想过没有:

这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规划就《练：jiù》能建成的吗？

1.老利好又添新进(繁体：進)展

闭着眼也能想出来，又有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的标签了。

此外，地铁2标签了号线西延线的概念估计也会被炒起来。西海岸进入(拼音：rù)地铁时代，这也是楼市寒冬中zhōng 少有的暖流。

但是，是的，我要说但是了：这些大项目即使立项【练：xiàng】，那到建成需要多长时间呢？一个网友在长沙路桥文章下留言:十年了，已经提了多次，希（pinyin：xī）望这次是真的《de》。

所以，当大基建让我们兴奋时，我们还要关注其(拼音皇冠体育：qí)建筑周期。

楼市神话的背{繁：揹}后

2016年，我和岛城一个资深地产大咖聊天澳门博彩。彼时，凯德mall才(繁：纔)刚刚营业不久，地铁3号线还未正式通车，海尔的尾盘价格也只有1.6万元/平左右。

L老，您觉得新(练：xīn)都心这个板块如何？

别听他们忽悠，那地儿不行。在咱们青岛的历史上，这就不是什么好地儿。再说了，黑龙江路[练：lù]如一把砍[pinyin：kǎn]刀，将东西两侧完全割裂开来。人rén 怎么能流过去？

这个天儿聊完不久，新都心冲过了2万/平，随(繁体：隨)后又冲过【pinyin：guò】了3万/平，峰会前甚至一度要去摸4万/平的高，最后挫败下来，新都心的新房二手房也开始走下坡路(拼音：lù)了。

新都心(练：xīn)片区，可以说青岛地铁房的最佳【读：jiā】代表。通过对这一片区走势的梳理和分析，我们会对地铁房有一个比较理性的分析。

这个梳理中，我认为最重要的一个问题，假如没有凯德mall，新都心的房价现在会是多少？我感觉凯德mall对于片区房价的贡献应yīng 该在3000元/平左右。我认识很多年轻的朋友买了万科的房子，很多人当时预算有限，买的是套二的小户型。有孩子之后，这个户型就有些局促了《繁体：瞭》

如{pinyin：rú}果没有凯德，可能在房价涨到一定程度{读：dù}后，他们就会卖房而去寻求改善。但是凯德的存在，让他们在家门口享受到了青岛最好的商业综合体，从而暂时忍受那些不适。

二手房出(拼亚博体育音：chū)得少，楼市总体火爆，这是除了地铁之外的两大关键因素。

所以[pinyin：yǐ]，大dà 基建即使能建好，也只是配套一个方面，房子能不【拼音：bù】能买还是要看综合配套。

供需比【练：bǐ】转变

我跟很多人说过，买房千万别看那些标题党和hé 老学究的文章，那些根据单（读：dān）一政策而捏造出来的结论和纯数学模型分(练：fēn)析出来的结果，意义不大。

买房，你需要【读：yào】始终密切关注的，只有一点：供需比(读：bǐ)。供大于求，房价下跌；供不应求，房价《繁：價》上涨。

除了新都心片区之外，涨得最离谱的是以中海国《繁体：國》际社区为代表的李村商圈。中海国际社区的房屋品质很差，房价为什么涨？最根本的问题还是房源有限，而购买力旺盛。当时李村商圈和市南、市【练：shì】北还有明显的价格【pinyin：gé】差，主城区的刚需和炒房客都沿着地铁往北走，同时争夺这有限的次新房，你说房价能不涨吗？

但是，我们现在来看11号线开通后的硅谷一线，这个炒房客云集的【读：de】区域，现在冷得有多厉害。许多{pinyin：duō}曾经要摸2万元/平关口的房子，现在再次跌回到万2017年的价格附近，而且还是有价无市的(pinyin：de)状态。

在供需比翻转澳门巴黎人的时候，大基建并不是能扭{练：niǔ}转乾坤的利好。

所以，地铁13号线这样大利好落地以后，以及以后一些地铁线（繁体：線）的开通，并不意味着沿线的的房产都会鸡犬升天。你要对于沿线刚需外溢量有一个大体判pàn 断《繁：斷》，当低价盘把这个量消耗之后，地铁开通了也难以逆转房价的走势。