是否应该买二手别墅？竟然还有连换过2套别墅依然中枪的大佬，最后换成了大平层。。。不过呢，想住别墅的朋友也别被吓着，别墅有坑并不代表别墅没有价值，每人都有个别墅梦，在欧洲别墅依然是主流住宅产品。优质别墅的私密性、舒适度是楼房远远不能比拟的
是否应该买二手别墅？
竟然还有连换过2套别墅依然中枪的大佬，最后换成了大平层。。。不过呢，想住别墅的朋友也别被吓着，别墅有坑（kēng）并不代表别墅没有价值，每人都有个别墅梦，在欧洲别墅依然是主流住宅产品。优质别墅的私密性、舒适度是楼房远远不能比拟的。所{读：suǒ}以一个合适的别墅依然是远远强于楼房。
在买别墅之前，有两点（读：diǎn）是需要各位一定谨记的：
一、 几乎任何《拼音：hé》别墅都没有投资价值
原因我们上一篇已经说过了，虽然产品(练：pǐn)优秀，但奈何总价太高，有接盘能力的太少。郊区别墅的接盘者，必然还有至少1套同等价格的市区房产且愿住郊区的人【pinyin：rén】不多；而市区别墅则本身就是天价。所以对接盘者，也就是未来的二手房买家(拼音：jiā)来说，要求太高太高。
基于这一点，想要投资别墅的，请趁早放{读：fàng}弃这个打算。
二、别墅装修成本[pinyin：běn]不可忽视
一yī 套400平左右的别墅，算上土建、设计、装修、家具、电器等等，他的装修成本在300万到500万起步。300万的起步价是什么概念呢？也就是凑合凑合【练：hé】能住这个水平，你不会满意的。要想好一点，至少{读：shǎo}要500万跑不了。
所以，买别墅的时候，请务必算上未来的装修成本[běn]。一套1000万售价的别墅，对你来说其实是1500万的成（练：chéng）本。更伤人的是，如果未来某一天你真的要出售了，这个装修费用是一毛钱收不回来的，甚至比不过别人毛坯别墅，因为扒掉装修都是钱。
业主可能会说你胡说，肯定有人要{pinyin：yào}我家的装修！
不要对《繁：對》自己的品味蜜汁自信。。。见过无数暴发户式装修，巴洛克建筑放八仙桌，法式别墅放（pinyin：fàng）红木家具，地中{读：zhōng}海别墅门口放石狮子庭院放假山挖锦鲤池，中式别墅玩欧洲新古典。
说到这里我再插一《读：yī》句话，实在忍不住了。。。很多业主买了别墅后，第一{yī}件事就是把砸墙砸院子改外形，我实在是无法理解这种自残行为。开发商请了著名设计院浸淫建筑数十年的专家设计出来的别墅，无论从设计还是审(拼音：shěn)美来说都是最佳效果，你个二傻子上去就DUANG DUANG DUANG花几十万给拆成了农村自建房，然后还要搭一堆违建
你有(读：yǒu)这个金钱和精力就是不去拯救地球，也可以去农村买块地自己盖啊，何必花上千万来给人笑话呢《拼音：ne》？
还有那种露台搭阳光房的，500平(pinyin：píng)的别墅还不够你住，你非要把那么漂亮那么清爽，可以吹风观{练：guān}景聚会烧烤的大露台给搭成了阳光房？你是烤乳鸽吗？关键是，这些人搭了阳光房也不用，就是放那边，完全为了搭(拼音：dā)违建而搭违建，为了占便宜而占便宜。
真是自残者自幸运飞艇得其(读：qí)乐。。。
吐槽完了，好爽。。我{练：wǒ}们继续。。
有了上（shàng）面两点作为基础，我们就很清楚知道如何选择别墅了。
一(读：yī)、别墅，住则买，不住不买。
我们说了，别墅的特殊性决定它就是消费品。用则买，不用请别买。
很多人会犯个[繁：個]错，就是想把（bǎ）别墅当收藏品，自己虽然没有住的计划，但是（pinyin：shì）先买了再说。
而事实情况是别墅本身回报率很低，市场上普遍出现(繁体：現)供大于求的情况，所以你如果暂时不住的话没必要买，过早购买别墅只会占用自己的资金，加大风险。别墅什么时候要住了再买也不迟，省下的钱完全可以投资到普通(练：tōng)房产之中去。
下面3个例子可以解释我《wǒ》的说法:
情况《繁体：況》一：
甲08年花800万买了别墅[pinyin：shù]，一直未住，今天1400万卖出。而800万放在银行，今天连本带{练：dài}息1500万了（繁体：瞭）。
情况二（èr）：
乙08年花800万买了别（读：bié）墅，今天才开始入住。
情况三[练：sān]：
丙09年花800万买了10套住宅，今（pinyin：jīn）天[练：tiān]值3000万。卖掉之后买了(繁：瞭)甲的别墅，还剩1600万。。
情况四(sì)：
丁08年{练：nián}花800万买了股票，今天就剩80万。。。。活该
。
二、别墅【读：shù】，只买第一居所
离自己工作生（pinyin：shēng）活区25公里以上的别墅就别买了，现在的交通情《拼音：qíng》况，早晚高峰往返都要2小时起步，太辛苦了，买了必然吃[繁：喫]灰。
太远的地方你是不会去住的。不要想着养老，想着度假皇冠体育，一来养老你根本不可能去养老，二来买别墅度《拼音：dù》假成本比住酒店高出太多太多。
二线城市别墅算上装修最低（dī）1000万少【读：shǎo】不了，也就是一年60万左右的利息，相当于买了别墅不但本金锁死，每天还损失1500元利息。而你如果把1000万存银行的话[繁：話]，光靠利息就能让你每天住1500元/晚的酒店，够你浪翻天了。。你的别墅，就算每周末都去住（累死了人），一年也就100天，太不划算。
说真的，上面都是小学算术，而且事实真的就是这样。可依然挡不住很多人冲向度假别{pinyin：bié}墅的坑，键盘哥我(pinyin：wǒ)也很不能理解。。。最近山东乳山的海景房就刷屏了，二手房1000一平都没人要，当初套牢了一大批来自全国各地怀着“度假梦”的买房人
。。海南要不是搞了个自贸区，现在又限(练：xiàn)购限售锁(拼音：suǒ)死了流动性，那些被套死的人怕是更多更多。。
比如那个{练：gè}CCTV刷了几个月广告的某大海X岛。。。
至于碧桂园新加坡旁{练：páng}，马来西亚。。。我的天哪！
所以，不能常住的别墅毫无意《pi澳门银河nyin：yì》义，只是白花钱而已。
三、别墅[shù]，要买品质
别墅本（běn）身作为最顶尖的房地产《繁体：產》产品，购买的成本巨大，加上我所说的流动性不佳只能做消费品，所以我们在选择别墅的时候，一定要挑剔挑剔再挑剔。
作为千万级产品，别墅必须要能给业主一种有别于人的[pinyin：de]尊贵感gǎn ，它包括布局、规划、外立面、设计风格、会所、、小区大门、物业、绿化等等。反之，如果别墅建的和农村自建房相似，别墅业主看着别人家楼房【拼音：fáng】各种高大上的配套，自己每天回家只有无奈和糟心的份，甚至在朋友面前都拿不出手、开不了口。
如果一两千万的{练：de}房子依然不能带(繁：帶)来应有的享受和地位，那心里真的是不太舒服的。
就键盘哥个人而言，首先看的就是开发商品牌，大开发商除了质量更有保证之外，自身的开发经验和客户圈层更好，更能抓住客户《繁体：戶》需求和市场发展趋势，设计出非常优{pinyin：yōu}秀的产品。比如绿城的很多别墅区，虽然容积率高了些，甚至以联排、合院为主，但丝毫不显得局促和杂乱，这里设计功不可没。
品质高的别墅区，入住率会逐步[练：bù]提高，整体只会越来越好。而低（dī）品质的别墅区，则会陷入业主争相逃离的恶性循环。
如果各位能够按《读：àn》照以{yǐ}上几点去挑选别墅，那么键盘哥相信，风险一定会小很多。然而，风险小不代表没有【练：yǒu】风险，我前一篇文章所提到的各种低素质邻居风险依然无法避免。但却有一个办法可以完美解决：
别墅，建议买二《拼音：èr》手
一【读：yī】、别墅折旧小
别墅与高层不同，别(繁体：彆)墅老化很慢，维修也更为容易。很多10多年的别墅《shù》和新房没有区别。所以二手别墅不存在一个新旧的问题。
二、二手别墅《读：shù》可以规避风险
风险包括我之前说的烂《繁体：爛》尾风险，更可以实地考察房屋质量、物业、邻居{pinyin：jū}情况，从而规避掉几乎所有风险。
三、二手别[繁体：彆]墅可以直接入住
相比于(繁体：於极速赛车/北京赛车)期房，现房的优势不言而喻。
四、二手别墅更便（pinyin：biàn）宜
我们说了，别墅涨价有限，大部分别墅基本上{shàng}越迟买越划算。具【pinyin：jù】体原因我也在上面甲乙【读：yǐ】丙丁的例子里说过了。
还有一《拼音：yī》个比较折腾的办法
如果你真的想买某一个别墅，建议先(pinyin：xiān)租2个月【pinyin：yuè】住住看。一来了解小区的真实情况，更重要的是你可以了解自己是不是真的能够承受别墅。大概率你住了1个月就受不了回市区了。。
下面举个大《练：dà》栗子
口说无凭，很多人会说(拼音：shuō)。
我也很无奈啊，只能举个例《读：lì》子了。
我们别的不说，就说南京最顶级别(繁体：彆)墅之一：绿城玫瑰园
绿城玫瑰园2亿楼（繁：樓）王
绿城作为全国最优质的开发商，口碑品《读：pǐn》质不用说，玫瑰园(拼音：yuán)系列也是它最顶级的别墅系列。
在南京的绿城玫瑰园，绝对可以跻身南京前3大【练：dà】豪宅，与（繁：與）钟山高尔夫、帝豪花园齐名（后2者占了紫金山，也(yě)就是中山陵的绝佳地段优势），目前售价在1000多万到9000万不等。
这个楼盘分为四期，600平米起步。二《练：èr》手房最便宜的是07年开盘的一期，当时开盘价11000元一平，目前二手报价1500万左右yòu ；最贵的是四期，目前二手报价在5000万左右。
我们可以看到这是一套一期户型的开盘价，07年开盘，售价在700万。而去年售出二手价格为1300万，还可谈价（繁体：價）（不要忘了十年还有【练：yǒu】50万[繁体：萬]的物业费成本。。。）
也就是【读：shì】说11年间[繁体：間]涨价85%，算上复利（lì）的话，年化收益在5%-6%左右，甚至跑不赢房贷利率，也就是一毛钱没赚到。。。白白帮他人持有，还占了自己大量流动资金。
其实这个楼盘位置不算太偏，处于江北（běi）核《繁体：覈》心（读：xīn）区，离南京最中心新街口车程只有20公里，离未来江北中心只有不到10公里。。
位置如此优异，又{yòu}是最顶级豪宅，物业一流，邻居顶尖，总价才1000来万。为何还(繁：還)无人购买，回报率如此之低呢[读：ne]？
还是因为偏。。玫瑰园位于山中，在图中红圈内(繁体：內)属于进山的小路，长度3公里，再加上附近没有商业配套，意味着业主必须开车才能进出，同时买菜也《yě》需要开车《繁体：車》几公里，更不要说购物了。
正是这3公里小路决定了成chéng 败，也成了普通人与富豪的分界线。
这意味着什么呢？意味着即便能凑出1500万的小中产们（不要质疑小中产，现在中产房子多呢，卖1套就是首付，卖2套就(拼音：jiù)能凑够全款）依然无法入住，住在这里还《繁体：還》需要：市中心优质房产一套、保姆2个、专职司机1-2名（家人子女出行、保姆买菜）等等，这还没算安保费用。
这些零零碎碎的费用，算上维护（繁：護）、物业(拼音：yè)、园林、水电费等等，每年持续支出在【读：zài】50万以上。
也就是说，1500万的房子，只有自带司机，资产5000万以上，工作时间自由，愿意承受每年100万利息损失，同时每年愿意额外支付50万居住成本的人才能住{zhù}得起。那么定位就是中型公司董事长了，那些苏皖小工厂老板是根《拼音：gēn》本住不起的。
这房子，普通人如果强上《拼音：shàng》，硬着住下去，怕是只能打碎了牙往嘴里{pinyin：lǐ}咽，有(pinyin：yǒu)苦说不出。
以上为别墅的逻辑，今天【练：tiān】就说到这里。
我也有别墅梦，但梦想与现实总有距离。各位也请思量[拼音：liàng]再三，务必小心。
PS 再提一下最近流行产品:叠墅。。。就是5、6层的小高层，每家2层做成别墅的样子。这是满足大众“别墅梦”的奇葩产品，尤其是那种100来平（pinyin：píng）的叠墅，每天生活就是爬楼(繁：樓)梯
键盘哥非【练：fēi】常不喜欢。
如果一定要yào 买的话，下叠，也就是1楼带地下室那种千万别买。这种房子，不但卧室在地下，还有潮湿发霉等问题，面积也特别大总价(繁：價)也高，未来无法出手。如果要买，就一定买上叠带露(读：lù)台。
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