海外房地产投《练：tóu》资客户

如何投资海外房产？现在海外投资房产的流程和手续已经非常成熟了。也有很多国家的优质项目在国内热销，也不仅仅是传统的北美、欧洲了，东南亚国家近一两年的房地产市场非常热。可以关注。在海外投资房产，这事你认为

如何投资海外房产？

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元【练：yuán】的【pinyin：de】成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境《拼音：jìng》内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖[繁体：蓋]酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以（yǐ）及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优[繁：優]质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均[jūn]售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的(拼音：de)优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给【繁体：給】地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产(繁体：產)危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公John却是个反例(pinyin：lì)。

John娱乐城选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里(繁：裏)挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥某商业地产活动上，土tǔ 地公与John有过一面之缘。

John是“地标性建筑的翻新{读：xīn}和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了【练：le】第一家地产公司，1994年在读商学院期间《繁：間》，创办了第二家公司，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人《rén》恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流【练：liú】而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为(繁体：爲)止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取{练：qǔ}超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在(拼音：zài)芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体《繁体：體》建筑面积361467平方尺，一共22层。

为了纪念原址名称”London Guarantee & Accident Building”，也为了（繁体：瞭）纪念非常著名的《de》爵士乐俱乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店【练：diàn】。

Oxford Capital Group花亚博体育费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款《读：kuǎn》8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项《繁：項》目IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫(读：háo)无疑问，LondonHouse项目的运作大【读：dà】获成功。

土地公认(拼音：rèn)为，63%的IRR来源于四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有{读：yǒu}所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资{pinyin：zī}，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身的建筑{繁：築}特色。

由于旧(繁体：舊)址属于国家级地标建筑，倍受《shòu》公众瞩目，团队需要承担颇多评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建{练：jiàn}筑外部《练：bù》加建{pinyin：jiàn}了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条澳门新葡京实在太长(繁体：長)，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采(繁体：採)访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业【pinyin：yè】地产改造细分市场中的关键护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商(练：shāng)业地(读：dì)产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

- 选取具有税务补助申请资格的历史保护建筑《繁体：築》或者地标建筑

- 预估重建后物业的价[繁：價]值

- 锁定物业《繁体：業》目标签订合同

- 向政府申请翻修历史建筑【繁体：築】的税务补助

- 政府批准税务（繁：務）补助款项

- 以项目为单位寻找有限【pinyin：xiàn】合伙人，募资后全现金购入物业

- 以物业为抵押《yā》物申请银行的建筑贷款

- 建《读：jiàn》筑工程

- 在酒店竣工前后，锁定买家(繁：傢)

- 竣工——酒店(练：diàn)开始营业

- 以远高于市场价格出售酒店资产（在sale-lease back模(pinyin：mó)式{练：shì}下按cap rate对租金估值售价，达到售价预期)

Oxford Capital Group欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经【繁体：經】验《繁体：驗》，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域(pinyin：yù)中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过的 LP 都属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年（读：nián）深耕于细分领域，是专业的投资机(繁：機)构。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是业内顶尖[读：jiān]的另类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿美元的《读：de》资（繁：資）产。

Oxford Capital Group合作过的其他(拼音：tā) LP 也不例外（最有名{míng}的【读：de】例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些【拼音：xiē】 LP 利用【读：yòng】特定【练：dìng】非主流市场的无效性，在低波动率的情况下产生绝对回报。

此外，由于资金的需求量较小，每个项目{mù}不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制每个项目只有一个 LP（这【练：zhè】种融资(zī)限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护(繁体：護)关系和教育 LP 的时间成本。另外，由于(拼音：yú) LP 也是顶尖专业投资机构（繁：構），在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出(繁：齣)，品牌pái 留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回[繁：迴]报率，长存续期的另类地产经营模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时{练：shí}，Oxford还能保持对于物业的控[pinyin：kòng]制（繁体：製）力。短期内，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是 "Sale - Lease-Back"退出模《拼音：mó》式？

土（tǔ）地公：买方购买[繁：買]酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式。

资产购买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方（fāng）： 以带长期租约的形式售卖酒店，通常情（读：qíng）况下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这(繁：這)种退出模式流澳门银河行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来越多的酒店资产开发者，转型成（练：chéng）为了轻资产运行(pinyin：xíng)的酒店资[zī]产经营者。

土地公浅析“出售-回租模式”的优势[繁：勢]：

买方不仅获得{练：dé}固定收益，不负责日常经营，同时，享受土【读：tǔ】地升{pinyin：shēng}值后，资产估值提升。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的（pinyin：de），固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后《繁：後》，得以高于市场估值的水平出售。

LondonHouse 3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加哥（读：gē）Astoria Waldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打{pinyin：dǎ}破了当时芝加哥酒店价格记录。

为什么LondonHouse售价[繁体：價]如此高昂？

因为Oxford Capital Group在{练：zài}买卖(拼音：mài)合同中写(繁：寫)入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于市场水平。

由于资产价格= 资产回报率【读：lǜ】（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收入减除房地产税，保险费fèi ，维修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价格【拼音：gé】也越高。

这种（繁体：種）模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。

国际买家不再为酒店（pinyin：diàn）运营烦恼，而本土卖《繁体：賣》家以此为卖《繁：賣》点，扩容了受众群体的数量。

基于同样（繁体：樣）的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店[练：diàn]管理团(繁：糰)队。

抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入rù 了长（繁体：長）期看涨期权（享受土（tǔ）地增值）的固定收益类产品。

另(练：lìng)外，为了鼓励卖方更有动力地经【繁：經】营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有20%的利lì 润分成。

但土《读：tǔ》地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然【练：rán】看似双赢，在风险控制上{shàng}，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保(pinyin：bǎo)护条款，承担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金（pinyin：jīn）的损失。

而对于买方来说[繁：說]，由{练：yóu}于Oxford Capital Group可以提前终止租赁合约，酒店的经营不善则是更大的风险。

看完土[练：tǔ]地公原创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得Oxford Capital Group的收益是否具[pinyin：jù]有可复制性呢？

土地公{pinyin：gōng}个人认为没有。

这个项目的alpha主要源于买价的(de澳门博彩)极度低估，也就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有yǒu 它的特殊性，而且这（繁：這）种经营模式的{练：de}精细化管理程度高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有{读：yǒu}足够的安全垫加持，土地公不建（jiàn）议贸然在这个细分领域进行尝试。

更多干货请关{pinyin：guān}注“北美土地公”的公众微信号

本文链接：http://10.21taiyang.com/Health-Conditions/21341733.html
海外房地产投《练：tóu》资客户转载请注明出处来源