楼盘[繁体：盤]开盘是什么意思

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？

我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且{qiě}大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要。接下来【lái】，我就为大家揭秘并一一分析。

1：开发商分期卖，是对市场的一种试探及了解，为下一期做铺垫。

开发商拿到一（读：yī）个项目后，开始准备预售，虽然拿地前和预售前都做了详细的市调，但是市场一直在变化中，购房者澳门伦敦人对于房价的接受程度一直变化中。

把楼盘分成多期，遵循低开的原则，先拿出（繁体：齣）很少的一部分做为市场试探，不仅能有效《练：xiào》的吸引购房者，更主要的是通过一期的试探，可以了解购房群体的年龄，职业，喜好，及对项目的价格接受程度等情况，对于下一期的（pinyin：de）开发和定价及局部调整，都有非常的意义。

2：开发商分期卖，是一种营销手《读：shǒu》段，易造成热销。

开发商分期卖，是一种饥饿营销法。推出有限的房源去吸引[pinyin：yǐn]无限的准客户。

常常是拿出100套房源，而大肆宣传，吸引数百个或更多准购房者认筹，其目的就是让大家去抢，一方面让在售房源售罄，另lìng 一方面没有买（繁：買）上的客户，自动滚动到下期购买。

这种营（繁：營）销手段，确实是shì 有些大家经常说的割韭【jiǔ】菜，把购房者当韭菜似的一茬茬收割。

3：滚动销售，易造成价格不断攀升，关键是前期客户造成房价(jià)上涨，给后来客户造成热销和房源紧（繁：緊）张的一种态(繁体：態)势。

开发商分期出售的另外【pinyin：wài】几个原因澳门威尼斯人及目的，就是抬高房价，让已购房者认为房屋增值，另一方面给准购房者造成恐慌性购买，认为房价一直上涨。

通过分期，一步步把房价逐步拉升，有时候一《拼音：yī》期与二期均价相差数百或数千不等，甚至一期【练：qī】和后期房屋均价相差【chà】倍数都有可能，这才是分期销售最大的原因和目的。

4：从投资方面考虑，分批次销售，投入成本小，而且利用预售，收回资金再次《练：cì》建房，开发商只[繁体：祇]需要买地，其它都是通过预售进行。

从投资方面考虑，开发商的目的总是想以最小的投入，得到最大的产出。

而分期出售就是一个风险小的最佳办法，通过分{fēn}期【qī】出售，获得下一期或几期的开发成本，利用杠杆原理，顺利的完【练：wán】成一个项目和其它项目的开发。

也正是用银行和购房者的钱，同时放【pinyin：fàng】大杠杆，成就如今的很多开发商。

5：追求利《lì》润更澳门博彩高的一种开发方法或者手段。

一切经营活动其目的都是为盈利，开发[繁：發]商同样如此。

众所周知，土地的价格随着房地产业的兴起，价格也是shì 不断攀升。

三四线城市的地价，从几十万已亩到如今的几百万世界杯一亩，甚至上千万一亩。分期出售，也正是因为土地价格的连年上涨，开发商拿地成本和难度加大。分期开发，随着周[繁体：週]边拍卖土地价格上涨，早拿地的开发商也水涨船高，房价上涨，获取最大利润。

举例说明：一个开发商拿地300万一亩，经过几年开发。周边的土地(拼音娱乐城：dì)500万一亩拍出，土地成本几乎翻了一倍。前一个开发商的房价接着就会和新开发的房价相差无几，不会因为拿地价低而房价低。

这也yě 是有些开发商(读：shāng)愿意分期开发，等待土地价格上涨，带(繁体：帶)动房价上涨的重要原因。

6：合理规避政府土地开发规定，还有遇到行(xíng)情低迷时，减少风险。

分期出售的一些开发商，就是想等土地价格上涨(繁体：漲)后开发，但是《拼音：shì》由于国家规定超过2年不开发，无偿收回土tǔ 地，因此为规避国家规定，采用分期出售的方法。

如今年开发商更是做到dào 极致，以《读：yǐ》前分期会是多栋楼，而现在直接1栋楼。其目的就是降低风险，同时减少市场供应量，其《拼音：qí》也不失为自救自保的一个方法。

最主要也暴露预售制的一些弊端，及土地开发以往只规定开发时间，1年必须开工建设，超过两年不开发无偿收回土地，没有建设周期。因此开发商为了利益，即分期建设，又分期出售，即规避了政策规定，又保证自身利益。

随着海南全域实现现房销售的制《繁：製》度，相信逐步会推行到全国，另外对于土地开发周《繁：週》期原则不超过3年的推行，以往的营(繁：營)销套路也好，经营手段也罢，都不再适用，只有有实力，有信誉的开发商才有生存发展空间。

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