个(繁：個)人房产抵押贷款

房产抵押贷款还不起怎么处理？最常见的处理办法就是由法院主持拍卖抵押的房产，拍卖所得用于偿还贷款。不动产证抵押贷款，还不了怎么办？不动产证抵押贷款，还不了了，怎么办呢？这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同

房产抵押贷款还不起怎么处理？

不动产证抵押贷款，还不了怎么办？

这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成{pinyin：chéng}原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同。小菜结合自身实践经验，从三个大的方面分享下对这个问《繁：問》题的看法，供参考。

第一、不同债权人下的处理方式

01类{澳门永利繁：類}：银行

发放商业性贷款是银行的主要业务《繁：務》之一（pinyin：yī），也是吸纳存款的目的之一。根据我国《商业银行法》的规定，借款人向银行申请贷款，应（繁体：應）当提供担保。

借款人因生活消费资金短缺，或生产(繁：產)经营流动资金紧张，可以用房产证抵押向银行贷款，缓减短期内【练：nèi】的资金压力。

一般这类贷款期限都比较短，大多数期限只有1年，长的也就3年，少数长的达5年。借款人偿债压力比较大，资金规划稍微不科学些，或者哪笔[繁：筆]款没有【yǒu】按时收回来，贷款到期后，就很容易出现无法还款的情况。

出现这种情况后，经办《繁：辦》银行会及时联系借款人，了解借款人的de 财务状况。并根据借款人的实际情况，采取不同的处理办法。

（1）协(繁：協)商

银行一般都不会在借款{拼音：kuǎn}人一出现到期无法足额（繁体：額）还款，就立即采取处《繁：處》置房产的方案，而是会先了解借款人的财务状况。

①展《读：zhǎn》期还款

如果借款人财务状况良好，只（繁体：祇）是（pinyin：shì）临时有笔计划好的资金在回款上延误了期限，导致不能按期偿还银行本息。说明短期内借款人有能力偿（繁体：償）还借款本息，那银行会综合考虑后，会给予展期还款的宽限期，不至于“赶尽杀绝”。

②变现(繁：現)抵押物

展期到期后，借款人仍无力还款的，或者本来借款到期后就无力{pinyin：lì}还款的，银行一般就世界杯会跟借款人商量，处置抵押物以实现抵押权。

根据《担保法》的规定，借款到期后，无力足额偿还借款本息，双方可以协商将抵押物折【zhé】价、变卖或拍卖的方式处置回款，实现抵押权，并缓解jiě 借款人的资金压[繁：壓]力和破产风险。

折[繁：摺]价

双方商量，并签署协议，约定抵押房产按多少价格折抵给抵押权人，以此来消灭债务本息。银行会在这个时候通过专业的评估，确定[dìng]抵押物的市场价值，依据评估价再确定折抵价[繁：價]格，按照“多退少补（繁：補）”原则处理。

银行在采用折价方式时【练：shí】，还要遵循公平合理原则，不得乘人之危，以过低价格折抵房产，损害其他顺位债权人利益和借款{拼音：kuǎn}人利益。

变[繁：變]卖

借款人同意让银行或【huò】有关机构按约定好的价格、评估价、市场价进行变卖，用变卖抵押房产获得的款项偿还借款本息，也【pinyin：yě】是“多退《pinyin：tuì》少补”。

拍[练：pāi]卖

通过委《练：wěi》托拍卖公司以拍卖的方式竞价出售房产，也是处分抵押物(wù)的方式之一。在拍卖前，会有价值评估程序，确定拍卖底价，并依据该底价起拍。

有人竞拍的，一般可以正常价格成交，好的可能还会huì 溢价成交；如果连续多次流拍的，可能就会打折拍卖，但最低折扣不得低于评《繁：評》估价之的1/2。

（2）法院（pinyin：yuàn）

根据事前双方是否办理过赋予强制执行效力债权[繁体：權]文书公证{pinyin：zhèng}，大致有两种方式。

①直接执（繁体：執）行

如果在签署借款合同时，申办过赋予强制执行效力债权文书公证，出现借款人到期无(繁体：無)法足额偿还借款本息的情况，银行可以直接向法院申请(繁：請)执行，省去诉讼环节。

幸运飞艇②先诉讼(繁：訟)再执行

签署借款合同时，双方未申办赋强公证【练：zhèng】，出现到期无法还款《拼音：kuǎn》情况(kuàng)，银行只能先走诉讼程序，等判决胜诉后，再申请法院执行。

上面两个环节的目标都指向处置房产，也就是通过法院拍卖或变卖房产，以拍卖和变卖房产所[pinyin：suǒ]得价(繁：價)款偿还借款本息《xī》，依然还是“多退少补”。

如顺（繁体：順）利成交，所得款项扣除实现债权的费用后，该划归guī 银行就划银行，有剩余的，划归抵押【yā】人。

如不能顺利成chéng 交，在处置期【pinyin：qī】内也无法处置掉，抵押物收归银行，并打包出售给资产管理公(读：gōng)司，所得款项冲抵借款本息，终止这笔贷款事项。

02类：非《pinyin：fēi》银行信贷机构

市场上确实有一些非银行信(读：xìn)贷机构在从事着个人借贷业务，也是依yī 法登记设立的企业法人，也拥有合法的金融牌照，可以作为借贷交易的抵押权人。

比如，典当行和小(pinyin：xiǎo)额贷款公司。多数典当行和小额贷款公司规模都比较小，分工不是（拼音：shì）很细，一般给你办贷款的是谁，后期(qī)帮你处理抵押物的可能还是他。

借款到期【读：qī】后，没能足额偿还本息，小贷公司在展期还款上可能比银行要宽松一些，给予的宽限期会更多一些，有利直播吧于借款人利用更多的渠道解决资金问题。

在处置抵押物方《fāng》式上，也会更灵活和随意。当然，处置方式还是折价、变卖、拍卖三种中选择。但（pinyin：dàn）这类机构在处理时，会追求高[读：gāo]时效和高收益，至少得保本。

03类[繁：類]：民间个人

这类债权人是没有金融牌照的，不具备发放贷款的资格《拼音：gé》。

如果不是亲友之间的资金互助行为，其在借贷关系的合法性上会有(读：yǒu)很《练：hěn》多问题。

一般来说，亲友之间的资金借贷，属于合法借贷，受到法{fǎ}律保护。出现到期债务不能偿还，协商展期还款的方式最多，有时候展[zhǎn]期了一、两年，甚至更长时间，利息都快赶上本金了，借贷资金的本金还挂着没还（繁体：還）。

当然，借款人实在(zài)还(繁体：還)不{bù}出钱来了，协商将房产折价、变卖、拍卖也是可以有的方式。

综合看，到期债务不能足额偿还借款本息，面对银行债[繁体：債]权人时，手续会相对规范一些，利益保护会更好一些；小贷公司作为盈利性组织，“逮到一个是一个”的，借款人面临的风险会相对大《读：dà》一些；而民间资金的话，由于多是亲友互助，人情味会更重一些。

第二、不同债务形成原因下的处理方式

01、借贷【练：dài】

常见的（拼音：de）借贷方式，也就是上面分析的三类大的情形。

也就是跟银行借钱，跟小贷公司或典当（繁体：當）公司《练：sī》借（繁：藉）钱，跟亲友借钱，用房产抵押担保。

这类情形下到期不能还钱，面临的后果和处理方式，上面已经做了详细分析，就不在(zài)此赘述【拼音：shù】。

02、欠债[繁：債]

欠债的原因，可能是借贷造成的，也可能是其【读：qí】他原因造成的，比如，赊账。

债务累计到一定时候，不能再往后拖延了，双方就会重新签署一份欠款协议，把拖欠的（拼音：de）本金和利息都归在新的欠款协议中，追加房(练：fáng)产作为抵押，担保欠款按时、足额归还（繁体：還）。

到期不能还款，可以《读：yǐ》展期，可以折价，可以变卖抵债，也可以拍卖。

从债务人利益保护角度看，需要(pinyin：yào)注意的地方有两点：

（1）禁止留押yā

在签署欠款协议时，不得约定在还款期限届满后[繁体：後]抵押物归属债权人所有[yǒu]。这样的事前约定是无效{拼音：xiào}的，只能在到期后，出现不能还款情况，双方再商量折抵。

（2）债务形成原因合法《练：fǎ》

比如，赌博形成chéng 的债务是不合法的。

因赌博产生的（拼音：de）债务，即便双《繁：雙》方认可，签署了欠款协议，用房产设定抵押，这样的债务依然是不合法的，协议是无效的，抵押也是【练：shì】无效的。

即便到期【拼音：qī】无法偿还，也不得申请法院强制执行。也就是说，这样的债务(繁：務)可以不还，但也不得参与，因为赌博是违法犯罪行为。

第三、到期不能还款，如何自救？

01、提前做好资金规[繁：規]划

这个是预防性措施，发生借贷后，根据《繁：據》合同确定的借款期限，合理安排资金的使用时间，不要太乐观[繁：觀]。

如果花出去的资金预计在到期时无法回来，就应该提前寻(xún)找好第三方资金，用拆借(繁体：藉)资金去偿还到期债务，确保抵押物安全。

02、借新还旧、借力过桥资金

比如，你在建行的借[繁体：藉]款期限是1年，现在到期了，你可(kě)以提(pinyin：tí)前一段时间就到工商银行办理抵押借贷手续，等建行到期时，用第三方过桥资金去还款，解除抵押后，再把房产抵押给工行，把贷款从工行贷出来，然后偿还过桥资金。

03澳门新葡京、亲友借贷[繁：貸]

可以找亲友临时拆借资金，把贷款还了，把房产保住，等收款（拼音：kuǎn）回来偿还亲友yǒu 借款。

如果已经没[繁：沒]有资金回款，等房产证拿出《繁：齣》来后，折价、变卖都是可以操作的。既然亲友都愿意在你遭遇资金困难时伸出援手，更不应该辜负亲友的深情厚谊，更应该(繁：該)及时变现房产，偿还亲友资金，也同时解决掉自己的资金压力。

04、折《繁：摺》价或变卖

上面的方式都用尽了，还是无法解决资金问题，建议就不要去碰其他“高息”资金，得不偿[拼音：cháng]失{shī}！既然都无法保住房产，干脆就跟(读：gēn)债权人协商折价，甚至可以委托债权人变卖，自己省点心。

05、拍卖[繁：賣]

好面子，要气质《繁：質》，不服输，还跟债权人不和谐，那【pinyin：nà】最后的路就只有一条(繁：條)，拍卖！

没啥好说的，公事公办嘛，了一件事[shì]情就好，大家都解脱了。

综合全文分析，抵押贷款到期还不了，面对不同的债权人，基于不同的债务形[读：xíng]成原因，在处理方式上会有细微差别，承担的法律后果也有差异（繁体：異）。应根据自身情况，合理选择应对策略，提前周旋，把自己的损失降到最低。

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