市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
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趋势一：市场逐步[拼音：bù]筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的(读：de)长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体《繁体：體》表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是【拼音：shì】调控不允{拼音：yǔn}许的，大转冷，是《读：shì》经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。
用股市【练：shì】术语说，这是一个市场筑底的过程，过去几年积累的{拼音：de}楼市泡沫仍然在消化过程中。
严厉的{拼音：de}行政手段继续将需求减少、把[bǎ]流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙《繁：龍》山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎（拼音：hū）其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消xiāo 。
不过，结合调控目标和整体经济世界杯形势看，也没有必要对南京楼(繁体：樓)市太过悲观。
整体来看，向上的推动力《练：lì》量[练：liàng]中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康【读：kāng】。
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趋势二：限价继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变(繁：變)大
随着2019年最《练：zuì》后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价（繁体：價）锁(suǒ)定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西南、南部新城这些热门(繁体：門)板块，都从2018年35000元/平米，走到了现[繁体：現]如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为《繁体：爲》世界杯控制房价的政策，催生了投资需求。
一二手房价的【读：de】倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更【拼音：gèng】多让位于由市场供求关系决定价格。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可{pinyin：kě}数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购[繁体：購]房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑后开[繁体：開]发商利lì 润增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。
不过，硬币总《繁：總》是有两面的。
当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时[繁体：時]，由于(繁体：於)限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品主义开(繁：開)始回归，好房拼品质，差房拼价格
本轮（繁体：輪）周期的最大特征——市场分化，在未来[lái]2020年中或{huò}许会表现的更加明显。
与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不《读：bù》再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强（繁：強），弱者更gèng 弱。
从区域板块上（pinyin：shàng），以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区（繁体：區）之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈，在澳门金沙2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸《xī》引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞《繁：競》争中。如锦麟融誉府斥资1亿元[读：yuán]打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶（pinyin：yě）锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...
归[繁体：歸]结起来，2020年的南京楼市（pinyin：shì），当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并存的局面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次（pinyin：cì）机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭（繁体：飯）、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客《练：kè》难寻！
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趋势四：存【读：cún】量房时代来临，二手房之间的价差将会更大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不[读：bù]足8万套，而二手房成交已超过开云体育10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。
南京二手《shǒu》房市场中，最有价值的《读：de》有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。
2020年，如（pinyin：rú）果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限（pinyin：xiàn）的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定[读：dìng]了这部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项目【拼音：mù】仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出(繁：齣)头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房fáng 源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场[chǎng]打破成交价记录的，如江北[读：běi]破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗（繁：詩）玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性上(pinyin：shàng)都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位《拼音：wèi》在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不(bù)久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了【练：le】3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但（pinyin：dàn）供应特别是主城板块，由[yóu]于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场[繁：場]需求的另一个出口。
于是，南京二手房价格也水涨船高[gāo]。2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手【读：shǒu】房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平{pinyin：píng}米。
当然，这其中真{pinyin：zhēn}正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破(pinyin：pò)大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大。
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趋势五：行业竞争更加激烈，南京(jīng)房企生存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争《繁体：爭》也更加(读：jiā)激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄《繁：鱷》的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家（繁：傢），而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨(繁：僑)城、龙湖、招商和金茂，排名第一的（de）万科接近200亿元。
如果想进(繁：進)入南京房企排名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提【pinyin：tí】高至50亿元《pinyin：yuán》……
问题是就算50亿元销（繁体：銷）售额，又够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
20澳门伦敦人20年，行业的集中度或许会(繁体：會)进一步加剧。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销[xiāo]售额[繁体：額]达不到50亿元门槛的开发商{拼音：shāng}，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发(繁：發)的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营(繁体：營)能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗《pinyin：zhàng》的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣(繁：掙)扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020年，竞争将更加{jiā}激烈更加残酷。
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李汇丰，楼市实战（繁体：戰）派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经{繁体：經}理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业(繁：業)咨询服务。
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