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宁波富力(读:lì)地产的设计部也么样

2025-03-18 07:07:13Home-FurnishingsHome

富力地产怎么样?富力一直很低调,但近两年,关注这家房企的人越来越多了。一方面,是因为富力的规模越来越大了。2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权益销售面积1018万平方米,同比分别增长60%和61%

富力地产怎么样?

富力一直很低调,但近两年,关注这家房企的人越来越多了。

一方面,是因为富力的规模{读:mó}越来越大了。

2018年全年,富力地产实现权益销售金{读:jīn}额1310.6亿元,权益销售面积1018万平[拼音:píng]方米,同比分别增长60%和61%。

另一方面,则因为富fù 力出于战略考虑,放缓传统增量市场的发展,同时(繁体:時)购入优质商业资产。

2017年,富力以很便宜【yí】的价格收购万达项目酒店,产生了131亿元的非[练:fēi]经常项目损益,当年的净利润因此有大幅增长。

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富力与部[读:bù]分房企差(pinyin:chà)异化的操作,引发各种评论,同时赢得了评级、投资机构的青睐。

2019年3月和4月,惠誉及穆迪分别上调了富力地产的评级展望《pinyin:wàng》

2019年7月8日、7月12日,国际知名投行摩根大通先后增持[拼音:chí]富力地产392.51万股及849.78万股,增持后持股比{bǐ}例占富力在港上市流(读:liú)通股的5.48%。

最近,财富中文网就发布了最新的《财[繁:財]富》中国500强排行榜。富力以2018年营业收入768.6亿元的业绩,位《读:wèi》列第123名,较去年上升13名。

与其他千亿巨头相比,富力的战略到底有什(读:shén)么特点?对[拼音:duì]下一步的发展意味着什么?

澳门巴黎人源(读:yuán)君研究了富力近几年的数据,发现,富力已达成了大部分巨头想要达成的3个目标:

1、可以拿到(pinyin:dào)成本合理(拼音:lǐ)的钱。对于资金密(mì)集型企业的来说,这是脱颖而出的关键能力。

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2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过【练:guò】面(繁:麪)包、很多城市限价的今天,能坚持不拿贵地,并拿到适合自家产品的便宜的地,就意味着未来的发展机会。

3、能克制自己的规模欲望,持续稳健增长,保持规模(拼音:mó)和利润的平衡。在自己有高速增长可能,大多数(繁体:數)人以规模论英雄的今天,保(练:bǎo)持清醒做到这一点,是不容易的。

下面明源君详细来说[shuō]这3个目标分别是怎么实现的。

通过拓宽融资渠道并提《读:tí》高评级

富力地产融资成【pinyin:chéng】本合理

近两年,很多房[pinyin:fáng]企都觉得《dé》融《读:róng》资难、融资贵。怎么借到钱,特别是便宜的钱,成为一个难题。。

然而,根据富力地产的公{pinyin:gōng}告,截止今年6月30日,富力累计新增借《繁:藉》款319.95亿元。

之前的2018年,富力地产公开发债超过20次《读:cì》,融资500亿元以上。

而且,富力《拼音:lì》借到的钱,成本较同行平均水平低。

克而瑞发《繁:發》布的数据显示,2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。

相比之下,富力2018年的平均借贷利率为5.74%,只比2017年全年略微上调了一点,融[练:róng]资成本控(拼音:kòng)制在行业平均水平之下。

富力为啥还能以比【bǐ】同行相对低的成本借(繁体:藉)到钱?!?明源君研究后认为,有以《pinyin:yǐ》下一些原因:

首先,富力地产是港股上市公司、千亿房企,比绝大部分房企都要优质和稳健得多(目[pinyin:mù]前主流银行都制定了白bái 名单制(繁体:製)度,只给五十强房企和地方龙头提供开发贷)。

其次【练:cì】,富力地产的有息负债以中长期负债为主,回售时间分散,货币《繁:幣》资金(拼音:jīn)余额多,压力很小。

财报数据显示,截至2018年底,短期借款[pinyin:kuǎn]及长(繁体:長)期借贷一年内到期部分合计占比(pinyin:bǐ)为 32.03%;长期借款占比为 67.97%。

如下表所示,就一年内到期的负债而言,富力地产2019年的公司债券回售选择权到《dào》期情况比2018年大幅改善,无论是回售的时间集中度还{练:hái}是规模,均较为分散(2018年5月底至7月中曾集《读:jí》中到期262亿元)。

▲资料来源:上海证券交易所网站、Wind资《繁:資》讯

根据公开信息,富[练:fù]力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公《练:gōng》司债券【读:quàn】均已实现全额续期留存,合计176.5亿元。

截至2019年6月底,2019年内剩余(繁体:餘)回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。

而截至2019年3月末,公司货币资金余额世界杯约为400亿(繁:億)元,对回售行权到期的债券覆盖程度高。

整体上来看,对于一年内[繁:內]到期的债务,富力地产偿债能力很强。

此外,衡量企业资产负债情况及[pinyin:jí]偿债能力的de 主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标(读:biāo)。

从主要指标来看,与同行业企(qǐ)业相比较,富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负(繁体:負)债率低于行业的平均值86.67%,流动比率高于行业平均值1.33,整体经营较为稳健。如下表所示:

▲资料来极速赛车/北京赛车源:根《pinyin:gēn》据上市房企公司债券2018年年报统计

基于此,今年4月份(拼音:fèn),惠誉[拼音:yù]及穆迪分别确认将富力地产的评级展望上调至「稳定」,主要反映了该公司的流动性改善,估计流动性及{练:jí}资本结构将持续好转。

这也得益于富力2018年内采取的一系列措施:

1、2018年,富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和{拼音:hé}262亿元投资者有回售选择权的境内公司债,“开源节流”,通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出,控制土地储备收购节奏【练:zòu】并积极拓宽融资渠道等措施成功处理。

2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可,富力{lì}地产于2018年内成功发行境内公司债143亿元,超短期融资券82亿元,资产(繁:產)证券化产品14亿元及多种类型债券融资。

3、富力与(繁体:與)多家中国商业银行建立稳定的关系,积极开辟银行贷款及[jí]项目{拼音:mù}融资等新型的融资方式。

坚持土地收购的“三大原则(繁:則)”

去年新增土储均价(繁:價)仅2600元/平米

一般来说,土储是房企最重要《拼音:yào》的生产资料,今天的土储就是未(pinyin:wèi)来(lái)的销售规模。

当然,并不是土储越多就越{拼音:yuè}牛。土地储备很大程度上决定了房企发[fā]展的速度和质《繁:質》量。

对开发商(pinyin:shāng)来说,地拿错了,就一切都dōu 错了,比如前两年拿的地王,现在就比较痛苦。

相反,如果(读:guǒ)地拿对了,那即便在当前严厉的调控之下,依然也能赚到钱。

富力恰恰就在过去2年(拼音:nián),坐拥了大量优质土储。

根据中信建投[练:tóu]研究发展部的测算,2016年和2017年,新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年[读:nián]骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。

这意味着(pinyin:zhe)2018年拿地的项目,其平均利润空间会有所扩大。其中[读:zhōng],二线城《chéng》市的情况又明显要好于一线城市。

而富力地产就抓住(zhù)了这波机会。其2018年【拼音:nián】收购了371亿元的土地储备,合共61块土地,建筑面积为1405万平方米。

其中,32块位于富力地产已布局的城市和地区,29块位[pinyin:wèi]于新进入的28个(繁:個)城市。由此富力的土地储备布局拓展到了96个城市和地区。

截至2018年底,富力共《练:gòng》储备土地权益建筑面积约6951万平方米,其中权益可售面积为5783万平方米,拥有7300亿元土地储备货(huò)量{liàng},同比增长19%。

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其中一线城市占比14%,二三线城{练:chéng}市占比69%,海外城[练:chéng]市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货{练:huò}值达460亿元。布局均衡。

公告《gào》显示,2018年富力所持的开发中、可{pinyin:kě}供出售及即将完工项目由88个增长至155个,增长76%。

为达成销售目标,富力集(读:jí)团计划2019年将销售项目超200个。新增的土储[chǔ]为此做好了[繁:瞭]充足准备。

更重要的是,富力的土储价格并bìng 不高。

为保证充足的资金周[繁:週]转,富力土地收购继续坚持土地收购的三大原则:

总价合适、利润预测[拼音:cè]达标、周转快速。

2018年,富《读:fù》力新增土储[繁体:儲]的平均价格仅2600元/平方米,明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储,可以让富力地产更好地应对市场的波动。

因此,在2018年的年报中,富力有[练:yǒu]如下一段表述:

面对2019,富力集【练:jí】团表示将在强大的融资市场支持[读:chí]下继续保持稳健及稳定的扩张,将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动。

基于此,联合信用评级有限公司给予广州{读:zhōu}富力地产股份有限公(pinyin:gōng)司主体长期信用[练:yòng]等级为AAA,评级展望为“稳定”。

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评级报告指出,富力地产目前土地储备充裕,保持良好盈利能力,现金流状况有所改善;未来,随着在建项(繁体:項)目的推进以及对酒店资产的整合,公司经营收入及《读:jí》盈利水平有望获得增长,且保持较强的竞争力。

克制规模发展欲望,坚持多元化【huà】战略

在规(繁体:規)模和利润之间保持平衡

过去几年,整个房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情,规模战如火如【拼音:rú】荼。

很多房企为了冲规模可以不要利润,增收不增利的现象十[shí]分常见。在市场单边上行的时候,这种做法还{练:hái}可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下,不足立刻就会凸显出来。

而富力《练:lì》则克制自己的规模欲望,在冲规模和利润上,找到了较好的平衡。

财报数据显示,2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权【练:quán】益销售面积1018万平方米,同比分别增长60%和61%,相较2017年销售增速大(dà)幅提升[繁体:昇],完成全年1300亿元销售目标。

如[读:rú]果从历年数据来看,过去三年来富力(pinyin:lì)地产的销售金额增幅是在不断提升[shēng]的,增幅分别为12%、34%、60%,发展势头良好。

数据显示,2019年[练:nián]上半年,销售面积约551.68万平方米,同[tóng]比{练:bǐ}增长25%,略高出计划。

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在克而瑞发布的《2019年上半年中国房fáng 地产企业销售TOP200排行榜》中,富力权益销售金[pinyin:jīn]额位列行业第15位,体现出不俗的市场竞争力。

相比很多同行,富【拼音:fù】力地产还有一个优势是,其收入的多样性。

去年【pinyin:niá澳门新葡京n】8月份,标普全球评级就认为,富力地产合约销售额的30%来自商业地产销售,收入多样性高于可比同行。

众所周知,2016年930调控以来,一二线城市的调控不断加码,住宅限购限售限价等轮番上阵,对销售带来不小的影yǐng 响。相比之下【xià】,商业的销售受调(繁体:調)控的影响则要小得多。

此外,还有一点比较难能可贵的是,富力地产较好地平衡了其销售规模(pinyin:mó)扩(繁体:擴)大和利润增[读:zēng]长的关系。

如果单从财务数{练:shù}据来看,富力地产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人以此来说[shuō]事,认为富力实际利润大幅下滑。

然而,拆开来[繁体:來]看,富力地产2017年净利润出现大幅度增长,主要是当年以低于公允价值的价格收购万达项目酒《读:jiǔ》店,产生了131亿元的非经常项目【读:mù】损益。

假如扣除物业重新估值、汇兑损益影yǐng 响及非经营项目的影响,富力地产2018年该数据约为77亿(繁:億)元,与2017年基本保持稳定。

同时,富力地产2018年的核心净利润为95.3亿元,同比bǐ 2017年增长了49%。

至于很多人关注的当年收购的万达项目,自收购后,富力的酒店资产大幅增加,2018年酒店业务的经营(繁:營)净利润达13.5亿元,已实《繁:實》现持续稳(繁体:穩)定的现金收益。

富力地产2019年下半年{nián}的重点工作之《练:zhī》一是促销售、抓回款,以销售为中心展开工作,为应对销售及回款时间紧、任务重等情况,富力还要求各地区公司须成立回款工作小(pinyin:xiǎo)组,提高回款效率。

澳门金沙力的行动比其他很多公司行动得要早,相信将(繁体:將)为其销售的增长提供有力保障。

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