富力地产怎么样？富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的规模越来越大了。2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%
富力地产怎么样？
富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的规模{读：mó}越来越大了。
2018年全年，富力地产实现权益销售金{读：jīn}额1310.6亿元，权益销售面积1018万平[拼音：píng]方米，同比分别增长60%和61%。
另一方面，则因为富fù 力出于战略考虑，放缓传统增量市场的发展，同时(繁体：時)购入优质商业资产。
2017年，富力以很便宜【yí】的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非[练：fēi]经常项目损益，当年的净利润因此有大幅增长。
富力与部[读：bù]分房企差（pinyin：chà）异化的操作，引发各种评论，同时赢得了评级、投资机构的青睐。
2019年3月和4月，惠誉及穆迪分别上调了富力地产的评级展望《pinyin：wàng》
2019年7月8日、7月12日，国际知名投行摩根大通先后增持[拼音：chí]富力地产392.51万股及849.78万股，增持后持股比{bǐ}例占富力在港上市流(读：liú)通股的5.48%。
最近，财富中文网就发布了最新的《财[繁：財]富》中国500强排行榜。富力以2018年营业收入768.6亿元的业绩，位《读：wèi》列第123名，较去年上升13名。
与其他千亿巨头相比，富力的战略到底有什（读：shén）么特点？对[拼音：duì]下一步的发展意味着什么？
明澳门巴黎人源(读：yuán)君研究了富力近几年的数据，发现，富力已达成了大部分巨头想要达成的3个目标：
1、可以拿到(pinyin：dào)成本合理（拼音：lǐ）的钱。对于资金密(mì)集型企业的来说，这是脱颖而出的关键能力。
2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过【练：guò】面(繁：麪)包、很多城市限价的今天，能坚持不拿贵地，并拿到适合自家产品的便宜的地，就意味着未来的发展机会。
3、能克制自己的规模欲望，持续稳健增长，保持规模（拼音：mó）和利润的平衡。在自己有高速增长可能，大多数（繁体：數）人以规模论英雄的今天，保(练：bǎo)持清醒做到这一点，是不容易的。
下面明源君详细来说[shuō]这3个目标分别是怎么实现的。
通过拓宽融资渠道并提《读：tí》高评级
富力地产融资成【pinyin：chéng】本合理
近两年，很多房[pinyin：fáng]企都觉得《dé》融《读：róng》资难、融资贵。怎么借到钱，特别是便宜的钱，成为一个难题。。
然而，根据富力地产的公{pinyin：gōng}告，截止今年6月30日，富力累计新增借《繁：藉》款319.95亿元。
之前的2018年，富力地产公开发债超过20次《读：cì》，融资500亿元以上。
而且，富力《拼音：lì》借到的钱，成本较同行平均水平低。
克而瑞发《繁：發》布的数据显示，2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。
相比之下，富力2018年的平均借贷利率为5.74%，只比2017年全年略微上调了一点，融[练：róng]资成本控（拼音：kòng）制在行业平均水平之下。
富力为啥还能以比【bǐ】同行相对低的成本借（繁体：藉）到钱？！？明源君研究后认为，有以《pinyin：yǐ》下一些原因：
首先，富力地产是港股上市公司、千亿房企，比绝大部分房企都要优质和稳健得多（目[pinyin：mù]前主流银行都制定了白bái 名单制（繁体：製）度，只给五十强房企和地方龙头提供开发贷）。
其次【练：cì】，富力地产的有息负债以中长期负债为主，回售时间分散，货币《繁：幣》资金（拼音：jīn）余额多，压力很小。
财报数据显示，截至2018年底，短期借款[pinyin：kuǎn]及长（繁体：長）期借贷一年内到期部分合计占比(pinyin：bǐ)为 32.03%；长期借款占比为 67.97%。
如下表所示，就一年内到期的负债而言，富力地产2019年的公司债券回售选择权到《dào》期情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还{练：hái}是规模，均较为分散（2018年5月底至7月中曾集《读：jí》中到期262亿元）。
▲资料来源：上海证券交易所网站、Wind资《繁：資》讯
根据公开信息，富[练：fù]力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公《练：gōng》司债券【读：quàn】均已实现全额续期留存，合计176.5亿元。
截至2019年6月底，2019年内剩余(繁体：餘)回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。
而截至2019年3月末，公司货币资金余额世界杯约为400亿(繁：億)元，对回售行权到期的债券覆盖程度高。
整体上来看，对于一年内[繁：內]到期的债务，富力地产偿债能力很强。
此外，衡量企业资产负债情况及[pinyin：jí]偿债能力的de 主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标（读：biāo）。
从主要指标来看，与同行业企(qǐ)业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负(繁体：負)债率低于行业的平均值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。如下表所示：
▲资料来极速赛车/北京赛车源：根《pinyin：gēn》据上市房企公司债券2018年年报统计
基于此，今年4月份(拼音：fèn)，惠誉[拼音：yù]及穆迪分别确认将富力地产的评级展望上调至「稳定」，主要反映了该公司的流动性改善，估计流动性及{练：jí}资本结构将持续好转。
这也得益于富力2018年内采取的一系列措施：
1、2018年，富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和{拼音：hé}262亿元投资者有回售选择权的境内公司债，“开源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出，控制土地储备收购节奏【练：zòu】并积极拓宽融资渠道等措施成功处理。
2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可，富力{lì}地产于2018年内成功发行境内公司债143亿元，超短期融资券82亿元，资产（繁：產）证券化产品14亿元及多种类型债券融资。
3、富力与（繁体：與）多家中国商业银行建立稳定的关系，积极开辟银行贷款及[jí]项目{拼音：mù}融资等新型的融资方式。
坚持土地收购的“三大原则(繁：則)”
去年新增土储均价(繁：價)仅2600元/平米
一般来说，土储是房企最重要《拼音：yào》的生产资料，今天的土储就是未(pinyin：wèi)来(lái)的销售规模。
当然，并不是土储越多就越{拼音：yuè}牛。土地储备很大程度上决定了房企发[fā]展的速度和质《繁：質》量。
对开发商(pinyin：shāng)来说，地拿错了，就一切都dōu 错了，比如前两年拿的地王，现在就比较痛苦。
相反，如果(读：guǒ)地拿对了，那即便在当前严厉的调控之下，依然也能赚到钱。
富力恰恰就在过去2年(拼音：nián)，坐拥了大量优质土储。
根据中信建投[练：tóu]研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%，到2018年[读：nián]骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。
这意味着（pinyin：zhe）2018年拿地的项目，其平均利润空间会有所扩大。其中[读：zhōng]，二线城《chéng》市的情况又明显要好于一线城市。
而富力地产就抓住(zhù)了这波机会。其2018年【拼音：nián】收购了371亿元的土地储备，合共61块土地，建筑面积为1405万平方米。
其中，32块位于富力地产已布局的城市和地区，29块位[pinyin：wèi]于新进入的28个(繁：個)城市。由此富力的土地储备布局拓展到了96个城市和地区。
截至2018年底，富力共《练：gòng》储备土地权益建筑面积约6951万平方米，其中权益可售面积为5783万平方米，拥有7300亿元土地储备货(huò)量{liàng}，同比增长19%。
其中一线城市占比14%，二三线城{练：chéng}市占比69%，海外城[练：chéng]市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货{练：huò}值达460亿元。布局均衡。
公告《gào》显示，2018年富力所持的开发中、可{pinyin：kě}供出售及即将完工项目由88个增长至155个，增长76%。
为达成销售目标，富力集(读：jí)团计划2019年将销售项目超200个。新增的土储[chǔ]为此做好了[繁：瞭]充足准备。
更重要的是，富力的土储价格并bìng 不高。
为保证充足的资金周[繁：週]转，富力土地收购继续坚持土地收购的三大原则：
总价合适、利润预测[拼音：cè]达标、周转快速。
2018年，富《读：fù》力新增土储[繁体：儲]的平均价格仅2600元/平方米，明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储，可以让富力地产更好地应对市场的波动。
因此，在2018年的年报中，富力有[练：yǒu]如下一段表述：
面对2019，富力集【练：jí】团表示将在强大的融资市场支持[读：chí]下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动。
基于此，联合信用评级有限公司给予广州{读：zhōu}富力地产股份有限公(pinyin：gōng)司主体长期信用[练：yòng]等级为AAA，评级展望为“稳定”。
评级报告指出，富力地产目前土地储备充裕，保持良好盈利能力，现金流状况有所改善；未来，随着在建项（繁体：項）目的推进以及对酒店资产的整合，公司经营收入及《读：jí》盈利水平有望获得增长，且保持较强的竞争力。
克制规模发展欲望，坚持多元化【huà】战略
在规（繁体：規）模和利润之间保持平衡
过去几年，整个房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情，规模战如火如【拼音：rú】荼。
很多房企为了冲规模可以不要利润，增收不增利的现象十[shí]分常见。在市场单边上行的时候，这种做法还{练：hái}可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下，不足立刻就会凸显出来。
而富力《练：lì》则克制自己的规模欲望，在冲规模和利润上，找到了较好的平衡。
财报数据显示，2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权【练：quán】益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%，相较2017年销售增速大(dà)幅提升[繁体：昇]，完成全年1300亿元销售目标。
如[读：rú]果从历年数据来看，过去三年来富力（pinyin：lì）地产的销售金额增幅是在不断提升[shēng]的，增幅分别为12%、34%、60%，发展势头良好。
数据显示，2019年[练：nián]上半年，销售面积约551.68万平方米，同[tóng]比{练：bǐ}增长25%，略高出计划。
在克而瑞发布的《2019年上半年中国房fáng 地产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售金[pinyin：jīn]额位列行业第15位，体现出不俗的市场竞争力。
相比很多同行，富【拼音：fù】力地产还有一个优势是，其收入的多样性。
去年【pinyin：niá澳门新葡京n】8月份，标普全球评级就认为，富力地产合约销售额的30%来自商业地产销售，收入多样性高于可比同行。
众所周知，2016年930调控以来，一二线城市的调控不断加码，住宅限购限售限价等轮番上阵，对销售带来不小的影yǐng 响。相比之下【xià】，商业的销售受调（繁体：調）控的影响则要小得多。
此外，还有一点比较难能可贵的是，富力地产较好地平衡了其销售规模（pinyin：mó）扩（繁体：擴）大和利润增[读：zēng]长的关系。
如果单从财务数{练：shù}据来看，富力地产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人以此来说[shuō]事，认为富力实际利润大幅下滑。
然而，拆开来[繁体：來]看，富力地产2017年净利润出现大幅度增长，主要是当年以低于公允价值的价格收购万达项目酒《读：jiǔ》店，产生了131亿元的非经常项目【读：mù】损益。
假如扣除物业重新估值、汇兑损益影yǐng 响及非经营项目的影响，富力地产2018年该数据约为77亿(繁：億)元，与2017年基本保持稳定。
同时，富力地产2018年的核心净利润为95.3亿元，同比bǐ 2017年增长了49%。
至于很多人关注的当年收购的万达项目，自收购后，富力的酒店资产大幅增加，2018年酒店业务的经营(繁：營)净利润达13.5亿元，已实《繁：實》现持续稳（繁体：穩）定的现金收益。
富力地产2019年下半年{nián}的重点工作之《练：zhī》一是促销售、抓回款，以销售为中心展开工作，为应对销售及回款时间紧、任务重等情况，富力还要求各地区公司须成立回款工作小（pinyin：xiǎo）组，提高回款效率。
富澳门金沙力的行动比其他很多公司行动得要早，相信将（繁体：將）为其销售的增长提供有力保障。
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宁波富力(读：lì)地产的设计部也么样转载请注明出处来源
