昆[繁体：崑]明开社区医疗的集团

成立大健康集团，砸了1440亿元，万达做医疗用的是什么打法？这是继万达商业、万达文化、万达网络、万达金融之后，诞生的另一名万达新成员，预示着万达在战略层面已明确了重点发力大健康产业，轻资产运营，也解答了近期万达海外并购受阻，国内资产出售的资产腾挪疑惑

成立大健康集团，砸了1440亿元，万达做医疗用的是什么打法？

据动脉网（微信[练：xìn]号：vcbeat）不完全统计，国内从房地产《繁：產》转型大健康行业的企业有30家，包括万达、万科、保利、恒大等。而万达作为地产行业的老大哥，转向大健康行业，是中国地产行业的一个转折点，也从侧面证明房地产行业的红利期正在消融，而大健康产业的未来充满想象。

此前，中商产业研yán 究院发布了一组数据，随着全面放开二胎政策和健康中国2030的战略，至2021年，中《pinyin：zhōng》国的医疗服务支出总额预计增至88368亿元。

面对偌大的医疗市场，万达dá 在新成立大健康集团后，又将如何瓜分万亿的医疗市场份额？轻资产战略又将如何应用于大健康行业？擅长商业地产运营的万达，面对壁垒高的医疗行业，又如何(读：hé)破冰？其他地产商转型方式有哪些？

1440亿涉足医疗，从医疗事业部到大健康集团

虽然万达集团的“去地《pinyin：dì》产化”还没（繁体：沒）有彻底完成，但是也在马不停蹄地布局大健康产业。换句话说，除[读：chú]了地产商业以外，医院板块正在成为万达对外的另一张名片。

日前，在“2017冬季达沃斯”年会上，王健林表示，中国医疗领《繁：領》域已经对民营企业开放，并且允许外国医师到中国执业，国内的医生也可以经过批准后私人出诊，增加自己的收入，这些都为民营医院的发展提供了有利的条件。而万达集团最大的优势就是在中国有几（繁体：幾）百个大型商业中心和建设团队，有这个能力和底气转向（繁体：嚮）大健康领域。

早在2016年年初，万达集团已经在北京与英国国(繁：國)际医院集团#28IHG#29签订合作协议，万达总投tóu 资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。据了解，IHG是全球顶尖国际医疗集团，成立于1978年，总部设在英国，在全球超过50个国家管理450多个医[繁：醫]疗项目。

据悉，中文名为“英慈万达国际医院”的项目在上海拥有床位1000张，投资80亿元；成都英慈万[繁：萬]达国际医院拥有床位500张，投资50亿元；青岛英慈万达国际医院拥有床位200张，投资20亿元。三座医院均按照国际顶尖标准设计建造，IHG将确保三座医院的运营通过JCI#28国际医疗卫生机构认证联合委员会#29等国际医疗机构(繁：構)认证。

对这一投（pinyin：tóu）资，王健林表示，引进国际医院是万（繁体：萬）达在中国的《de》创新，满足高端人群对健康医疗需求的同时，也使所在城市医疗水平达到国际一流，带动中国高端医疗水平提升。

2017年4月6日，万达集团与成都市人民政府正式签订战略合作备忘录，双方协议将耗资700亿元，打造一座世界级的医疗产业中心。该医疗产业中心将规划A和B两个区域，A区是综合医院区，万达将负责引进2家国际顶级的综合医(繁体：醫)院和8家国际一流的专科医院。B区是医疗产业园区，将引进30家与医疗相(xiāng)关的企业。

此(cǐ)外，万达与四川【拼音：chuān】大学华西口腔医院签署战略合作协议，计划投资90亿元，在全国各地的万达广场，开设300家牙科诊所。

同年7月3日，万达集团在昆明新签约三个投资项目，其中万达计划在昆明市投资500亿元，打造以医疗、健康为核心，兼具体育、养生、度假、商业、商务、居住等功能的世界级医疗及大健康产业园。

截止目前，万达在医疗产业《繁：業》的总投入已累计1440亿元。而恒大地产、绿(繁体：綠)景控股、世荣兆业等房地产企业进入医疗产业。

究其(读：qí)背后的原因是，地{dì}产与医疗行业高度的粘合性，成了众多地产企业纷纭进入医疗行业的关键因素——地产项目需要医疗配套项目锦上添花；现有公立医院资源紧缺，看病难看病贵的大背景下，具有地产资[zī]源的企业投身医院项目的建设，可以说是具有先天优势。

而新医改、人口{读：kǒu}老龄化、“全面2孩”等政策红利[练：lì]则为医疗产业带来了更直接的利好。王健林曾表示，万达大范围进军医疗产业《繁：業》，源于中国巨大市场需求和国家产业政策开放，和万达遍及全国的持有物业。他直言，5年以内，医疗将成为万达新的支柱产业。

为此，王健林并将医疗事业部(bù)并入大健康集团，并将王顺任命为万达[繁体：達]集团股份有限公司副总裁兼万达大健康产业集团总裁，刘玮担任万达大健康产业集团副总裁【练：cái】。

轻资产战略同样适用于大健康

并购对于房地产商来说，资金不是问题。关键是到底房地产商能并购到什么标的。是不{bù}是能并购到北京协和医院？从医疗机构的本身来说，一般品牌度高的[de]医疗机构根本并购不了，能接受并购的医疗机构或许品牌都不怎么好。

所以，一开始【练：shǐ】万达集团继续用轻资产战略运营，选择与专业的医疗团队[繁体：隊]或医疗集团合作，万达集团发挥它固有的商业地产运作思路——通过收租金的方式，此时的万达大健康集团将成为一个平台。

从目前万[繁体：萬]达集团合作的对象看，包括政(pinyin：zhèng)府、医院、企业。比如(rú)说与IHG的合作模式，万达商业负责项目投资开发，IHG负责医院管理，双方各司其职，共同运营。比如计划投资20亿元建设的青岛英慈万达国际医院，就位于青岛东方影都中，其2014年8月拿下的医卫慈善用地，楼板价仅有150元/平方米。而负责拿地及整体开发的青岛万达东方影都投资有限公司，正是万达商业的全资子公司。

医疗用地的便宜，降低了万达建设医院的成本，所以自建医院也是万达集团进入大健康产业的另一种方式。无论是自建还是合作，王健林（拼音：lín）都认为，医疗行业发展快，需求大，毛利率也较高，如果真正做起来其利润不可估计。根据公然数据显示，高效管理的医院可以带来高达30%～40%的毛利空间，乃至能实(shí)现15%～20%的净利率，很多民营医院都能到达该水平。

更何况王健林要做的是高端医疗。在业内人士看来，高端医院面对的受众有限，还需面临3甲医院的国际部、特需[练：xū]部门和高端专科医院的竞争，并且开云体育后者更受患者认可，加上医生多点执医仍未完全放开，致使其难以到达理想中的盈利效果。

来自此前国家卫澳门银河计委统计数据显示，截至2015年8月底，全国医院数量达2.7万个，其中【读：zhōng】：公立医院13314个，民营医院13475个。民营医院在数量上首次超出公立医院，占到了医院的半壁江山；但是在诊疗服务数量方面，诊疗人次只占10.9%，出院人数只占12.9%，与公立医院在服务数量上的对照仍然差异较大。

事实上，不单是万达与之合作的IHG，包括美国的梅奥诊所、麻省总院在近两年都已布局中国[拼音：guó]的高端民营医院，但火热的投资背后1个不容忽视的问题是，多数大型高端医院项目目前处于yú 严重亏损乃至3年不到就关门的状态。

他山之石：新加坡百汇医疗和美国HCN

关于新加坡的百汇医疗集团，坊间有着这样的经典传言：许多年前，百汇控股只是新加坡一家[繁体：傢]小型房地产企业(yè)，其以为医生租用房间开办个人诊所的形式转型医疗，医生们可共享医院提供的设施和服务，医院还可以参股的方式支持诊所购买昂贵设备，诊所间时常也会互动合作、共同会诊，创造比单纯物理组合多得多的价值。灵活、互利共赢的“百汇模式”让百汇一跃成为东南亚私人医疗机构龙头。

该模式的特点是开创“私人诊所 酒店管理”，短短30年，百汇医疗已经成为了亚洲第一、全球市值第二的医疗集{读：jí}团。万达集团也具备酒店管理的优势，同时医生多点执业的放开，医生辞职创业开办诊所也将逐渐增加，互联网医疗的创业者也都[练：dōu]很看好医生共享办公的模式，可结合万达商场招商运营特点。

以万达集团的实力来看，显然优于“百汇模式”。另外，其入驻者不是医生个体或中小型诊所，而是IHG这类世界顶级机构。 一位万(繁体：萬)达管理人员这样描述：“我们主打的7个业态不会各自为阵，而是息息相关。体检服务、健康管理可以与中医养生‘打包’，其客户还可{kě}以享受海外医疗服务，医美机构能和产后恢复中心实现客户共享……它们都可以为医疗机构办事（pinyin：shì）处带来客源

就像综合体能实现客流循环[繁体：環]一样，我们的各大业态会（繁体：會）构成一个资源生态系统、一个产业链闭环，为每一位入驻者带[dài]来可观效益。”

与国内的房企投资并主运营医疗机构不同，美国地产主要采取“不动产投资信托”（REITs）的形开云体育式。这是指拥有、并运营产生收入的地产项目的公司。拥有、并运营的地产项目包含各行《练：xíng》各业，医疗行业只是其中一个部分。

“医疗不动产投资信托”主要经营的（pinyin：de）项目包括：

1.养老地产：包括提供（pinyin：gōng）医疗服务的互助型养老和独立养老；

2.医院项目：大部分医[yī]院项目是长期护理院以及长期持续医疗护理院；

3.高技能护理院【拼音：yuàn】：主要为老年患者提供提供长期护理，不需要急【读：jí】症医院支持和服务的项目；

4.医疗办公楼：医疗办《繁：辦》公楼是“医疗不动产投资信托”投{pinyin：tóu}资的为数不多的纯医疗密切相关资产，包括医生诊所，日间手术中心等；

5.生物科技园区：还有极为少数的医疗不动产信托经营生命科学园区实（繁体：實）验室项目，并[bìng]非医疗地产主《读：zhǔ》流。

其运营方式主要通过两种方[读：fāng]式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是[shì]物业价值的8-12%，根据CPI指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。

在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%-6%的管理费，但不承担(繁体：擔)经营亏损的风险(xiǎn)，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000美元-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担（繁体：擔）。相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。

由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以【读：yǐ】，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方fāng 式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。

其中(pinyin：zhōng)以具有46年历史，手握1328处房产，市值273亿美元的美国HCN最具代《dài》表意义。它87%的收入是来自自费医疗机构，所以政府医疗保险制度的变化对它影响不大。强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了5×5的投资模式，即采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发{pinyin：fā}和再开发、债权投资、Down REITs[伞型下属合伙房地产投资信托]）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。

在运营方面，美国HCN较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命《读：mìng》科学实验楼或医极速赛车/北京赛车疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCN就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。

在债权投资上，HCN在金融海啸中(zhōng)投资持有了一些养老/医疗地产公司的债券。作为主要的债权人，HCN在后《繁：後》来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会，如2010年收购《繁：購》HCR MonorCare时，就利用了自身的债主地位（此前（拼音：qián），HCN持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务）。截至2010年底，其持有的20亿美元债权投资，为公司贡献了1.6亿美元的利息收益。2015年，该公司已经拥有超过300亿美元的房地产投资总额

而从万达坚持的轻资产战略来看，信托模式也早已涉及。在2016年报中披露，万达[繁体：達]与投资人共签订7份投资合作协议，其中2份协议投资方为中信信托，1份协议投资方为民生信托，单个协议对应4-5个万达广场组成的资产包，涉及项目总数量约达29个，均为二、三线城澳门巴黎人市。在大战略的框架下，借鉴美国地产转型医疗的路径，或许将带给万达一丝灵感。

当然，我们目前所[拼音：suǒ]能看到的万达模式也只[繁：祇]是冰山一角。中国地产商大规模转型医疗健康领域的帷幕才刚刚拉开，如何结合中国国情，探索一条适合的道路，这（繁体：這）是一个需要反复论证探索的漫长过程。

本文由 动脉网 发表[繁：錶]，原文链接https://www.huxiu.com/article/208206.html

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