南京君颐东方fāng 售楼处

南京现在房价如何？南京目前新房价格全市均价为2.6万左右，二手房均价为2.8万左右，存在一定幅度倒挂，近郊区已没有低于2万的盘，具体分区域来看：一是主城六区，房价基本在3-6万，价格低的主要为老破小，

南京现在房价如何？

一是主城[pinyin：chéng]六区，房价基本《读：běn》在3-6万，价格低的主要为老破小，价格高的主要为新房、次新房，建邺（繁体：鄴）、鼓楼房价尤为显眼，也是富人聚集区，城东也有不少高价盘，特别是别墅；

二是两江地区，江宁比江北均价高些，但核心区高价盘也均过3万，江宁主要集中在百家《繁：傢》湖、九龙(繁：龍)湖，江北集中在隧道口；这里还有个仙林【pinyin：lín】地区高价盘也过3万；

三是远郊地区（繁：區），主要指溧水、江宁滨江、六合等地，房价在{zài}1.3-1.7万之《练：zhī》间，但感觉2万以下也快消灭了。

总之，南京的《练：de》房价不低，均价在全国城市排名第八，对新进[繁体：進]入南京的人【读：rén】购买压力较大，好在不断推出租赁用地，今年租赁用地将占到总供地30%左右，希望能缓解新南京人的住房需求！

市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？

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趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场(chǎng)更稳

经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具《jù》体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手《读：shǒu》难卖...

2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是【拼音：shì】调控不允{拼音：yǔn}许的，大转冷，是《读：shì》经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。

用股市术语说，这是一个[繁体：個]市场筑底的过程，过去几年积累的楼市泡沫仍然(pinyin：rán)在消化过程中。

严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆gān 降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六[拼音：liù]合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。

期待楼市如（pinyin：rú）2008-2009年那样（繁体：樣）大反转的可能性微乎其微，现有的政策特[读：tè]别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。

不过澳门永利，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南{pinyin：nán}京楼市太过悲观。

整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热(繁体：熱)时的泡沫与过冷时(繁：時)的恐慌，市场也因此会更加健康。

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趋势二：限价继续松绑，投资客离场，自住客(读：kè)选择空间变大

随着2019年最开云体育后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元[yuán]/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。

2019年，包括河西南《练：nán》、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元(yuán)/平米逼近了32000-33000元/平米。

限价，作(读：zuò)为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需求。

一二手房价的倒挂空间，成为投资客《读：kè》不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格[pinyin：gé]。

2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限xiàn 价离市场价格即周《繁：週》边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。

并且，限价松绑后[繁：後]开发商{读：shāng}利润增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。

不过，硬(yìng)币总是有两面的。

当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热《繁：熱》盘概率的同时，由于限价松绑，为《繁：爲》这些项目所付[pinyin：fù]出的钱也会更多了。

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趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质，差房拼价格《pinyin：gé》

本轮周期的最大特征——市场分化，在未(pinyin：wèi)来[繁：來]2020年中{读：zhōng}或许会表现的更加明显。

与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越[练：yuè]明《读：míng》显的马太效应《繁：應》，即强者更强，弱者更弱。

从区域板[bǎn]块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾（繁体：駕）马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都《读：dōu》是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。

远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较[繁体：較]艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求[qiú]会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。

在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府fǔ 斥资(繁体：資)1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...

归[guī]结起来，2020年的南京楼市，当潮水退{tuì}去后，会呈现机遇与挑战并存的局面。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价(繁体：價)格(读：gé)在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！

世界杯

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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差将会更大《读：dà》

截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量【练：liàng】房{拼音：fáng}占据主体的时代来临了。

南京二手房市场中，最有《练：yǒu》价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先(xiān)就是一线学区房；二是5年以内成{chéng}交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。

2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是（拼音：shì）有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房(pinyin：fáng)源特(tè)别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。

以全澳门博彩市高端代表性项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了(繁：瞭)，且房源有限。

在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破《pò》成交价记录的，如江北破40000元/平米的正zhèng 荣润江城，江宁破45000元【yuán】/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……

二手房之间世界杯的差距，在每个家庭的资产流liú 动性上都有着具体表现。

就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业[繁体：業]城市广场的房子刚挂不久就有人（pinyin：rén）愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个（繁体：個）月没一组客户问！

在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市《读：shì》场需求的另一个出口[练：kǒu]。

于是（pinyin：shì），南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元(读：yuán)/平米。

当然，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年《pinyin：nián》中进一步bù 放大。

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趋势五：行业竞争更[练：gèng]加激烈，南京房企生存门槛至50亿

深(shēn)度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也更加【拼音：jiā】激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。

2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两[繁：兩]家【jiā】，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排pái 名第一的万科接近200亿元。

如果想进入南京房企排名的前20位，去年【拼音：nián】的【读：de】门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……

问题是就算50亿元销售额，又够做(pinyin：zuò)什么呢？

在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地《拼音：dì》价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元【练：yuán】也就只够(gòu)储备15-16万方土地资源。

2020年，行业的集中度或许《繁：許》会进一步加剧。

进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发【fā】商，未[练：wèi]来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。

2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度《练：dù》套牢的，二是开发《繁：發》的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是(读：shì)杠杆高、周转慢，运营能力低下的。

房企间的竞争，从基（拼音：jī）层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗【拼音：zhàng】的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…

2020年，竞争将更[gèng]加激烈更加残酷。

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这里有南京楼市最新鲜的热盘和消[读：xiāo]息

李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任rèn ，三六五(读：wǔ)网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。

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