海外房地产投（tóu）资客户

如何投资海外房产？现在海外投资房产的流程和手续已经非常成熟了。也有很多国家的优质项目在国内热销，也不仅仅是传统的北美、欧洲了，东南亚国家近一两年的房地产市场非常热。可以关注。在海外投资房产，这事你认为

如何投资海外房产？

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资（繁体：資）者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这(zhè)个奢华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，直播吧芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境【读：jìng】内获奖无数。

LondonHouse项目主导《繁：導》者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约（繁体：約），覆盖酒店的管理经营【繁：營】权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许(繁：許)多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于[繁：於]酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的（pinyin：de）边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场[繁：場]。

本案例主人公John却是个反例{lì}。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境《jìng》下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目《读：mù》操作[pinyin：zuò]。

十年后在（zài）芝加哥某商幸运飞艇业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。

John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之《pinyin：zhī》一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期qī 间，创办了第二家公司，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商《练：shāng》业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影(yǐng)响（繁体：響）力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店《拼音：diàn》项目的总金额超过30亿美元，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取(pinyin：qǔ)超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级（繁体：級）地标性建筑，坐落在芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一{yī}共22层[拼音：céng]。

为了纪念原址(读：zhǐ)名称(繁：稱)”London Guarantee & Accident Building”，也为【pinyin：wèi】了纪念非常著名的爵士乐俱乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优[繁体：優]质零售铺面资《繁体：資》产《繁：產》。

项【xiàng】目IRR高达可《pinyin：kě》怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问（繁体：問），LondonHouse项目的运作大获成功。

土{pinyin：世界杯tǔ}地公认为，63%的IRR来源于四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对duì 于“时（繁体：時）机的选择比努力重要”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这(繁体：這)个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了（繁体：瞭）开发成本。但即便是（pinyin：shì）这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现代设计和原址【读：zhǐ】本身的建筑特色。

由于旧址属于国家级地标建筑，倍受公众(繁：衆)瞩目，团队需要[练：yào]承担颇多评论和压力，毕《繁：畢》

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的(de)全玻璃钢筋结构楼宇，直接《练：jiē》与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复[繁体：覆]杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最[zuì]复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采访侧面体【tǐ】现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控[练：kòng]力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关键护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产（繁体：產）的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整(pinyin：zhěng)体的架构有了较多了解，总结运作环节如[pinyin：rú]下：

- 选取具有税务补助申请资格的历【pinyin：lì】史保护建筑或者地标建筑

- 预估重建后物业的价值zhí

- 锁定dìng 物业目标签订合同

- 向政府申《读：shēn》请翻修历史建筑的税务补助

- 政府批{拼音：pī}准税务补助款项

- 以项目为单[繁体：單]位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业

- 以物业为抵押[pinyin：yā]物申请银行的建筑贷款

- 建筑（繁体：築）工程

- 在酒店竣工前后(繁：後)，锁定买家

- 竣工——酒店开始【shǐ】营业

- 以远(yuǎn)高于市场价[繁体：價]格出售酒店资产（在sale-lease back模式下按cap rate对《繁：對》租金估值售价，达到售价预期)

Oxford Capital Group欣然接受挑（拼音：tiāo）战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护(hù)建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过的 LP 都属于业内[繁：內]顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资[繁体：資]者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是业内顶尖的(练：de)另类投资 (Alternative Investment) 机构(繁：構)，旗【练：qí】下管理~240亿美元的资产。

Oxford Capital Group合作(pinyin：zuò)过的其他 LP 也不例外（最zuì 有名的例子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些 LP 利用特定非主zhǔ 流市场的无效性，在低波动率的情况下(读：xià)产生绝对回报。

此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制每个项[繁：項]目只有一个 LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇《繁：頗》为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教育 LP 的时间成[chéng]本。澳门永利另外，由于 LP 也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当（繁体：當）于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻找zhǎo 愿意长期持有物业的买【mǎi】方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高【拼音：gāo】售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以【读：yǐ】回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什[shén]么是 "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长(繁：長)期地《dì》回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式。

资产购买方： 以类似购(繁体：購)买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本化率会低于市shì 场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商[练：shāng]铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影《读：yǐng》响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来越多的酒店资产开发者，转《繁体：轉》型成为了[繁体：瞭]轻资产运行的酒店资产经营者。

土地公浅析“出售-回租模式”的优势[繁体：勢]：

买方不仅获【繁：獲】得固定收益，不负责日常经营[繁体：營]，同时，享受土地升值后，资产估值提升。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定【练：dìng】收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高（pinyin：gāo）于市场估值的水平出售。

LondonHouse 3.15亿(繁：億)美元的售价【pinyin：jià】，平均酒店房间售价《繁：價》697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。

为什么LondonHouse售价如此高[练：gāo]昂？

因为Oxford Capital Group在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的[练：de]租金高于市场水[读：shuǐ]平。

由于资产价格= 资产《繁：產》回报率（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收入减除房地[pinyin：dì]产《繁：產》税，保险费，维修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情【读：qíng】况下，租金越高，资产价格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国(繁：國)际买家的吸引力。

国际买家不再为酒（pinyin：jiǔ）店运营（繁体：營）烦恼，而本土卖家以此为卖点《繁：點》，扩容了受众群体的数量。

基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界{pinyin：jiè}买家”的吸引力。

虽然[拼音：rán]看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所suǒ 有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛[繁：拋]开表象看本质，其实购入了一种嵌{读：qiàn}入了长期看涨期权（享受土地增值）的固定收益类产品。

另外，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有20%的利润分成。

但土地公(读：gōng)从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向(繁体：嚮)于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有《yǒu》了无追索权的（pinyin：de）贷款(non-recourse)保护条款，承[读：chéng]担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对于买方来说，由于Oxford Capital Group可以提前终止租赁合约，酒店的经营不善则是更《pinyin：gèng》大的风【pinyin：fēng】险【xiǎn】。

看完土地公{拼音：gōng}原{拼音：yuán}创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得Oxford Capital Group的收益是否具有可[kě]复制性呢？

土地公个人澳门新葡京认为没有{yǒu}。

这个项目的alpha主要源于买价的极度低估，也就(pinyin：jiù)是（拼音：shì）说他们作为开发商，买面(miàn)粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历（繁体：歷）史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选[繁：選]择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的[de]可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加持，土地公不【练：bù】建议贸然在这个细分领域进(繁：進)行尝试。

更多干货请关注“北美土地公”的公众微信号《繁：號》

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