城市更新分为哪三种方《读：fāng》式

城市更新项目做什么的？土地性质征转为国有，且农转用等转为可立即开发建设的土地；规划调整为可立即开发的土地，规划性质、规划建设指标也符合多方的利益，多方共赢即可。现 状土地则拆除建筑物附属物临时建筑物、理顺相关经济利益关系等等清理干净

城市更新项目做什么的？

土地性质征转为国有，且农转用等转为可立即开发建设的土地；规划调整为可立即开发的土地{dì}，规划性质、规划建设指标也符合多方的利益，多方共赢即可。现 状土地则拆除建筑物附属物[拼音：wù]临时建(拼音：jiàn)筑物、理顺相关经济利益关系等等清理干净。

城市更新需要什么人才？

作为一[pinyin：yī]名科技从业者，我来回答一下这个问题。

当今社会正处在大数据、物联网和人【拼音：rén】工智能的大潮下，智慧城市是未来城{拼音：chéng}市发展的重要方向之一，所以未来城市的建设和发展《读：zhǎn》需要大量的相关技术人才。

智慧城市的发展和建设[shè]需要一个系统的过程，这个建设过程需要经过多个阶段，对于人才的需求将集{jí}中在以下几个方面：

第一：创新型人才。智慧城市的建设需要解决一系列问题，需要大量具有较强研发能力的创新型人才，这些人才需要具备的知识结构集中在大数据、物联网、云计算和人工智能等领域。虽然大数据和云计算的技术体系已经逐渐成熟，但是人工智能依然处在发展的初期，所以智慧城市的建设将是一个不断发展和完善的（pinyin：de）过[繁体：過]程。创新型人才的培养目前依然以研究生教育为主，包括硕士研（pinyin：yán）究生和博士研究生。

第二：技能型人才。智慧城市的建设不仅需要大量的研发型人才，在具体建设的过程中也需要大量的技能型人才，随着智慧城市建设方案的不断完善(拼音：shàn)和发展，技能型人{rén}才的岗位需求量会得到逐渐的释放。技能型人才的培养以职业教育为主，目前普通本科教育职业化也是一个比较明显的发展趋势，目的就是提升本科生的实践操作能力和就业能力。

第三：行业人才。智慧城市的建设同样需要大【拼音：dà】量行业人才的参与，因为智慧城市涉及到的领域非常广泛，包括交通、教育、医疗、政务、安防等等，不同领域对于智慧城市shì 都有不同的诉求，所以要想解决智慧城市的建设必【读：bì】定离不开行业人才的参与。

最后，随着智慧城市的【拼音：de】不断发展，未来广大传统行业的从业者也需要具备一定的（拼音：de）计算机相关知识，比如大数据分析知识对于不少岗位就比bǐ 较重要。

我从事互联网行业多年，目前也在带计算机专业的研究生，主要的研究方向[繁体：嚮]集中在大数据和人工智能领域，我会陆续写一些关于互联网技术方面的文章，感兴趣的朋友可以关注我，相信一定会有所【练：suǒ】收获。

如果有互联网、大数据、人工智能等方面的问题，或者是考研方面的【拼音：de】问题，都可【读：kě】以在评论区留言！

城市更新局是干什么的？

20年后，如果城镇化达到75%以上，城市更新完毕，然后我们靠什么再发展呢？

城镇化并不一定能带来富裕，也许还会出现大量的城市贫民区。

再过20年，城镇化率也许能达到75%，但【拼音：dàn】是对于广袤的国土而言，城镇(zhèn)化还会出现很多问题。

财智《zhì》成功看来，城镇化有两种模式：

一种模式是遵循自然规则，城市中公司企业经营状况良好，吸引越来《繁：來》越多的人才流入，大量农村人口进入城市后买房落户，安居乐业。这种（繁体：種）模式会比较慢，但是很稳《繁：穩》妥，一切以工作为基础，相应户口和教育医疗条件也要跟上，关键还要每个人都能轻松买上房子。

另一种模式则是拔苗助长模式，直接把一些村子拆【chāi】了，补偿点钱，都去城里买房。别的不说，工作靠自己找，找不到就自生自灭。这种方式很快，短时间城市人口越来越多，城镇化效率很高，但是缺乏工作岗位，在城市过高《pinyin：gāo》的[练：de]生活成本下，一定会出现越来越多的贫困人口。

社会财富的产生，关键要看制造业。不(拼音：bù)管是农{练：nóng}业生产，传统工业制造业，还是数字化产品的开[拼音：kāi]发制造，都是社会财富的源泉。新的财富不断创造，在各行各业中流通，服务业越来越发达，吸纳大量就业，这是城市能够扩张的核心逻辑。

一个国家的城镇化率是有限的，不是越高越好。农村收入低，但是有了土地，农民哪[读：nǎ]怕收入再低，总还有口饭吃，这是最坏的情况下的基本保障。一旦进入城市，经济[繁：濟]波（pinyin：bō）动期间工作如果丢了，家庭没有了收入，靠什么在城市中生存？

2019年的房价正高，城镇化的成本极高，这些都要农民来承担《繁：擔》。不稳定的工作，不算高的收入，几乎可以忽略不计的养老金，农民进入城市真的是好事吗？到了退休年龄无力挣钱时，在【zài】城市靠什么生存呢？

顺其自然，先把房价降下来，不断优化营商环境，让民营企[拼音：qǐ]业利润不断增长，规模不断扩大，吸收越来越多的就业。让民营企业的寿命不断延长，让农民就业更加稳定，让农民养老世界杯和医疗有更多保障，这些才是城镇化必须要考虑和解决的问题，而不是让贷款买套房，弄个城市户口就了事。

不管什么时候，制造业是一国根基，也是长期稳定发展的基础，尤其是我们这样人口庞大的大国。制造zào 业《繁：業》发达，国民收入不断上涨，是普（拼音：pǔ）遍上涨而不是被平均，农民养老金也能达到两三千元，到那个时候，其实是否城镇化已经没有意义了。有钱花，哪里都是好的。国民收入稳定，社会保障完善，乐于消费，敢(gǎn)于消费，则经济能够长期健康稳定发展。

什么是城市更新？城市更新是如何推动中国城市发展的？

怎么做城市更新？

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首先，一个城市想要发展有两条路径，一个是通过开发空地，一个（读：gè）是通过旧城《练：chéng》改造{练：zào}。

第一种，开发空地，也就是九十年代遍地开花的“经济开发区”，通过这种方式开发的优点就是成本比较小，因为开发的用地基本都是空地，就算有建筑也比较零星，拆迁赔偿的量没有那么大，用规划的专业术语叫做“增[拼音：zēng]量用地”，这种方式要求城市具备可开发的空地，并且这种方式有一个缺点就是会导致老城区空心化，建成区面积无序扩大，也就{读：jiù}是俗称的“摊大饼”。

另一种方式就是通过旧城改造，通过拆除老旧建筑来获得可开发的用地，这种方式开发的优点跟开发(fā)“增量用地”的优缺点基本是对着来的，优点是可以对城市现在比较老旧的区域进行“扩容提质”，也就是这块地的容积率、建筑面积会显著提升，开发的质量也会较现状的业态有明显提升，如棚户区改造成住宅小区，低端服务业改造成大型商业中心，但这种方式也存在明{拼音：míng}显的缺点，就是开发成本高，在【练：zài】房价高企的深圳，一栋楼的赔偿可能达到上千万，这个就要求开发主体有雄厚的资金支撑得起拆迁补偿款。

那么在深圳这种高度建成而且市域面积有限的城市，如果搞增量开发，就存在很多限制，2005年8月26日，深圳主要领导就公开表示，深圳的发展正面临“四个难以为继”的难题，“一是土地、空间难以为继；二是能源、水资源难以为继；三是实现万亿GDP需要更多劳动力投入，而城市[拼音：shì]已经不堪人口重负，难以为继；四是环境承载力难以为继。”所以深圳要想获得继续发展的可能性，就必须寻求“增量开发”以外的路径，所以深圳也是全国第一个大面积开展城市更新，第一个“吃螃蟹”的城市，深圳的城市更新从08年就有了铺垫，11年以后陆续出台政策，17年集中性出台了（读：le）100多项政策，目前深圳的城市更新已经是一套比较完善的体系了。

那nà 么（繁体：麼）如果开展城市更新，限于篇幅，我就不一个个掰开来说了，仅简单介绍一下。

城市更新的定义：针对现有土地{读：dì}功能和资源利用不[练：bù]符合社会经济发展要求的特定城市建成区域，特定主体根据城市规划进行的活{练：huó}动。

深圳城[pinyin：chéng]市更新的类型主要包括三大类，综合整治、功能改变、拆除重建。

综合整治(pinyin：zhì)：不改{pinyin：gǎi}变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进。

功能改变：改变部分/全部建筑的功能，保留原{读：yuán}建筑的主体结构，不改变土地使用[练：yòng]权的权利主体和使用期限。

拆除重建：对不符合城市发展[zhǎn]和建设要求的用地类型（土地利用率低、消防隐患、基础设施不足、环境恶劣等）进行{练：xíng}全面改造。

以上三种目前在深圳最具代表性的就是拆除重建类的城市更新，对（繁：對）城市的改变最大、涉及利益最广、编制复杂难度最高、介入的主体也是最多的[读：de]。

第一步是开展“业主签署改造意愿书及委托书”，大白话就是，首先要这个区域的业主要同意改造，这个对同意改造的业主是有比例要求的，占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上权利主体同意，并提供身份证明及房地产证复印件以便申报。

第二步是受[练：shòu]委托单位申报《繁：報》更新单元计划，大白话就是开发商要去申报更新单元计划。

第三步[bù]是批准纳入城市更新年度计划，这第二步到第三步是难度最大（pinyin：dà）的，先按下不[读：bù]表，下面章节我会详细说明这一步涉及的内容。

第四步是申报主体申请对土地建筑物核查汇总，并同步编制更新单元规划草案和制定搬迁补偿方案，接着就是草案通过核发“更新单元规划批复”、申报主体与业主签订搬迁补偿协议并(繁：並)形成单(繁体：單)一主体。

第五步是实施主体确认，与主管部门签订项目实施监[繁体：監]管协议。

再往下就是开始实施了，依次的步骤是房屋拆除产权注销→土地取得（建设用地报备(繁：備)审批、签订土地使用权出让合同）→建设工程许可（建设工程规划许可证办理、施工许可证办理）→开发建设（建设周期通常不超过[繁：過]36个月）→工程竣工验收回迁房入伙→办理回迁房地产证。

这样一整套城市更新的流程就走完了，这些过【pinyin：guò】程全部【bù】走完需要的周期不等，根据项目的难度来定《pinyin：dìng》，一般需要3-4年，难度大的可能就烂尾了。

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下面我简单说一下更新计划申报也就是立项的内容和重《zhòng》点：

首先是更新的必要性，也（拼音：yě）就是这个片区为什么要更新，几大原因归结起来就是环境恶劣、重大安全隐患、污染严重、危房集中、消防通道、登高面不足、土地、建筑功能利用不符合经济发展要求等，说白bái 了就是列举片区的问题。

第二步就是划定拆除范围了，要拆的边[繁：邊]界{读：jiè}在哪里，怎么界定，这个相关政策有详细说明，限于篇幅我(pinyin：wǒ)就不细说了，总体原则是会考虑现状建筑、权属边界。

这里面有一个比较重要的点就是权属清晰用地的比例，因为深圳目前还存在有很多土地其实是掌握在各个村手上的，而且存在很多违建，这个是历史问题，如果做城市更新，这个地的权属就回全部转换成国有用地，归《繁：歸》开发商所有，所以深圳城市更新的步骤其实也是一个“农转用”的过程，那么在这个过程中，权属清晰比例就是一个比较重要的因子了，如果这块地都是违建【拼音：jiàn】，做城市更新，赔偿给违建这个就会【huì】引起比较重大的社会问题，所以对拆除范围里面的权属清晰用地的比例是要求达到60%的。

还有一个重点就是土地移交[jiāo]率，城市更新说白了就是城市需要发展，但是不能造成重大的社会问题，要引导城市向更好的方向发展，所以政府会与开发商进行博弈，既不能让开发商没肉可吃，也不能让开发商把肉全部吃了，该有的贡献不做，所以，在城市更新里面会对公益性用地有一定的比例要求，深圳各个区对土地移交率的要求不同，我也不细说了，一般会让城市更新单元内自己解决{练：jué}学位需求，并且完成法定图则在这个地块规划的公益性用地，诸如道路、医院、学校等。这样就把城市更新变成了一个三赢的局面，开发商得到利益，政府可以解决历史遗留违建的问题、解决法定图则规划的公益性设施的落实，村民获得高额赔偿。

这个机制制定以后娱乐城，城市更新就可以在政府的掌控之下朝着正《读：zhèng》确的方向如火如荼的展开了。

——暂时先介绍到这里。以后有时间（读：jiān）了再补充。

什么是城市更新?城市更新是如何推动中国城市发展的？

老旧[拼音：jiù]城区居民与老年人同样（读：yàng）有追求美好生活的权利，城市更新既能够改善老旧城区居民的生活环（繁体：環）境，提升居住水平，也能够满足包括老年人在内的所有居民医疗、教育、文娱等方面的所增长需求。

此外，我国既有建筑存量大且能耗高，夏热冬冷地区老旧【pinyin：jiù】城市住宅室内舒适度不高的同时，耗能情况相比于发达国家普遍偏高，能耗指标biāo 相比于发达国家高出一倍左右。

从这一角度看，城市更新对国内能源与环境《练：jìng》也有着一定积极作用。

深圳城市更新棚改和旧改的区别是什么？

城市更新与旧城改造的区别？

小产权与城改房的区别是什么？

小产权房和城改房是中国社会里一个比较特别的存在，是中国特色社会主义下的产物。如今城镇化进程不断推进，征收拆迁项目遍布全国，小产权[quán]房和城改房的区别以及影响在此时就会体现得特别明显，并直接影响到被征收人的补偿利益（pinyin：yì）。因此，区分小产权房和城改房（练：fáng）对被征收人来说是必要的知识储备，下面在明律师就来分析分析二者的区别。

什么是小产《繁：產》权房？

小产权房是指在农村集体[繁：體]土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的《de》一种约定俗成的称谓。

小产权房没有国《繁：國》家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点，亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相【拼音：xiāng】关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契[读：qì]税证等合法手续

因此《拼音：cǐ》，小产权房不(bù)能向非本集体成员的【练：de】第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体《繁：體》建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集[pinyin：jí]体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占（繁体：佔）用耕地违法建设的房子。

因此，总的来说，小产权房买卖交易，不管是对卖家，还是买家都是有风险的。在买卖交易的时候双方需尤为慎重；其次cì ，小产权房本质上是违法建筑，如果遇到征收拆迁，很可【kě】能是不会给予【pinyin：yǔ】补偿的。

什(读：s开云体育hén)么是城改房？

城改房是指《pinyin：zhǐ》城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在（pinyin：zài）一定程度上降低了楼盘（繁体：盤）开发成本，销售价格较低。

根（拼音：gēn）据相关政策规定，凡是取得《城中村改造方案批复》、实施了整村拆迁、安置房正常建设，以及相关手续正在办理中的项目就是城中村改造项目，也是合法的城改(gǎi)项目，允许进行商品房开发。

其实说简单dān 一点。城改房，属于城中村改造项目下的安置房，部分由于无证等情(pinyin：qíng)况，也可能成为小产权房。

具体说来，如何认定城{练：chéng}改房呢？

1、首先要看其是否取得《城中村改造方案（拼音：àn）批复》。如果未取得【练：dé】《城中村改造方案批复》，则不属于城中村改造项目，不得实施改造。

2、其次，还要看其开发主体是否合法，一般都是由农村集体经济组织[繁：織]依法【读：fǎ】成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，或者是村委会依法委托的房地产开发企业，或者是该集体组织指定的合[繁体：閤]法的房地产开发公司。

3、最后，正规城改房和商品房{拼音：fáng}一样，都需要五证齐[繁体：齊]全[quán]，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。而且购房者也可取的房屋权。

城市更新与旧区改造的区别？

旧村改造的工作内容是什么呢？

旧村改造主要工作内容包括村域规划编制，居民点改造建设，基础设施改造提升以及产业结构提升等内容；主《zhǔ》要通过对农村居民点建设用地低效无序利用的改进提高用地效率，改善村居环境，腾退建设用地，并将腾退出的土地用于村集体经济发[繁：發]展和产业提升。

由于旧村改造往往涉及面积较大，且农村基础设施建设水平长期滞后，对大多数村来说，旧村改造费用往往难以承受，因此，在旧村改造过程中，相关部门允许采用村民集资，村集体筹资和市场融资相结合的方式，引入社会资金力量进行旧村改造，但由于其他配套政策的滞后{pinyin：hòu}，尤其是在集体[繁：體]土地流转[繁体：轉]经营方面的问题，给改造工作带来了很多问题，在旧村改造工作中出现了变相小产权方，缺乏后续资金投入和合同欺诈等问题，这一方面需要政府部门积极配套相关土地和经济政策，一方面需要加强项目管理，监督资金使用。

同时，旧村改造工作也出现了相当多的成功案例，通过旧村改造，村居环境得到了很大改进，通过对【练：duì】腾退土地的再次开发，带动集体经济《繁：濟》和二三产业的（拼音：de）发展，形成了各自村域经济的发展特色。

深圳有的城市更新回迁房价格只有同等商品房的一半价格左右，可以买吗？

很多人看这类房子就是因为价格便宜，但是一分价钱一分货（繁体：貨），房[读：fáng]子也一样，肯定有一些问题需要大家了解。

首先，要[pinyin：yào]了解交易风险。

能交易的回迁房，至少[读：shǎo]具备两条件：

第一个，拿到所有的权（繁体：權）证

第二（pinyin：èr）个，房屋性质得是允许转让。

差一个都有风险(xiǎn)。

很多朋友贪图便宜，在回迁房权证没有办下来之{拼音：zhī}前就[jiù]交易，那就是在赌。赌什么呢?

赌所购房屋在未来能否把{练：bǎ}证办下来赌房主足够善良，不会因《读：yīn》房价疯涨有丝毫心动还要赌房屋过户时，国家《繁：傢》不会出台什么特别政策，征收高额税费。

第二个gè ，要了解房屋本身的质量、结构、布局问题。

一般情况下，安置房的质量、结构、布局会比商品房稍微差一些《xiē》。

这在回迁房、安置房[练：fáng]、经济适用房中是普遍现象。

第三个，要了解回迁(繁：遷)房高出租率带来的隐患。

中国有个词叫“拆二代”，一次拆迁换好几套房子，一(读：yī)夜暴澳门巴黎人富。这么多房子住不过来，就出租收租金，往往拆迁的楼区人口流动性比较大。

如果是单身小姑娘，在买房的时候，就要多考虑一下（读：xià）安全能否得到保障。

如果以上几{练：jǐ}点都想清楚了，确定要买回迁房，那以下注意事项需要好（读：hǎo）好看看(摘自网络)：

一、看有《读：yǒu》无房产证

若卖方只有回迁协议，并无房产证，在做二èr 手房交易时是不能在房地产澳门威尼斯人交易所做公证过户和改名的。

因为该回迁协议只是业主与开发商shāng 之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认《繁：認》可。

因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，所以《拼音：yǐ》到底是房产证还是回迁协议需要特别注《繁：註》意。

二、注意（pinyin：yì）付款风险

许多回迁房的业主都要求必【bì】须收取一定金额的订金，甚至先收80%～90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清[练：qīng]。

这种情况kuàng 对购（繁体：購）买者来说【shuō】具有一定的交易风险，因为业主也不能保证什么时候能够真正过户。

三、注意相关细[繁：細]节

部分《练：fēn》回迁房取得真正的房产证时，可能在面积上与(yǔ)当初的协议面积有差异而导致要补钱，种种（繁体：種）的因素导致同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。

总之，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问（繁体：問）题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大（读：dà）型中介公司咨询，尽可能避bì 免不必要的损失。

实施城市更新行动是什么？

城市更新项目都有哪些公司？

城市更新基金为什么能发展起来？

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