抵押《yā》贷款无法还款怎么办

不动产证抵押贷款，还不了怎么办？不动产证抵押贷款，还不了了，怎么办呢？这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同

不动产证抵押贷款，还不了怎么办？

这种情况还是挺常见的。根据债权人不(读：bù)同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相xiāng 同。小菜结合自身实践经验，从三个大的方面分享下对这个问题的看法，供参考。

第一、不同债权人下的处理方式

01类{繁：類}：银行

发放商业性贷款是【练：shì】银行的主要业务之一，也是吸纳存款的目的之一。根据我国《商业银（繁：銀）行法》的{读：de}规定，借款人向银行申请贷款，应当提供担保。

借款人因生活消费资金短缺，幸运飞艇或生产[拼音：chǎn]经营流动资金紧张，可以用房产证抵押向银行贷款，缓减短期内的资金压力。

一般这类贷款【读：kuǎn】期限都比较短，大多数期限只有1年，长的也[练：yě]就3年，少数长的达5年。借款人偿债压力比较大，资金规划稍微不科学些，或者哪笔款没有按时收回来(繁体：來)，贷款到期后，就很容易出现无法还款的情况。

出现这种情况后，经办银行会及时联系借款人，了解借[繁：藉]款人的财务状况。并根据借《繁体：藉》款人的【练：de】实际情况，采取不同的处理办法。

（1）协商

银行一般都不会在借款人一出现到期无法足额还款，就立即采取处置房产的方案，而是(pinyin：shì)会先了解借款人的财[繁体：財]务状况。

①展【pinyin：zhǎn】期还款

如果借款人财务状况良好，只是临时有笔计划好的资金在回【huí】款上延误了期【练：qī】限，导致不能按期偿还银行本息。说明短期内借款人有能力偿还借款本息，那银行会综合考虑后，会(huì)给予展期还款的宽限期，不至于“赶尽杀绝”。

②变现(繁：現)抵押物

展期到期后，借款人仍无力还款的，或者本来借款到期后就无力还款的，银行一般就会跟借款人商量，处置抵(繁体：牴)押物[读：wù]以实现抵押权。

根据《担保法》的规定，借款[拼音：kuǎn]到期后，无力足额偿还借款本息，双方可{练：kě}以协商将抵押物折价、变卖或拍卖的方式处置回款，实现抵押权，并缓解借款人的资(繁：資)金压力和破产风险。

折(繁体：摺)价

双方商量，并签署协议，约定抵押房【练：fáng】产按多少价格折抵给抵押权人，以此来消灭债务本息。银行会在这个时候通过专业的评估，确定{pinyin：dìng}抵押物的市场价值，依据评估价再确定折抵价格，按照“多退少补”原则处理。

银行在采用折价方式时，还要遵循公平合理原则，不得乘人之危，以过低价格折抵房产，损害其{读：qí}他【tā】顺位债权人利益和借款人利益。

变卖（繁：賣）

借款人同意让银行或有关机构按约定好的价格、评估价、市场价进行变卖，用变卖[拼音：mài]抵押房产获得的款项偿还借款本息xī ，也是“多退少补”。

拍卖《繁：賣》

通过委托[繁体：託]拍卖公司以拍卖的方式竞价出《繁体：齣》售房产，也是处分抵押物的方式之一。在拍卖前，会有价值评估程序，确定拍卖底价，并《繁：並》依据该底价起拍。

有人竞拍的，一（pinyin：yī）般可以正常价格成交(读：jiāo)，好的可能还会溢价成交；如果连续多次流拍的，可能就会打折拍卖，但最低折扣不得低于评估价之的1/2。

（2）法院

根据事前双方是否办理过赋予强制执行效力债权文书公证(繁体：證)，大致有两种(繁：種)方式。

①直（读：zhí）接执行

如果在签署借款合同时，申办过赋予强制执行效力债权文书公证，出现借款人到期无法足额偿《繁体：償》还借款本息[读：xī]的情况，银行可以直接向法院申请执行，省去诉讼环节。

②澳门博彩先（pinyin：xiān）诉讼再执行

签署借款合同时，双方未申办赋强公证，出现到期无法《fǎ》还款情况，银行只能先走诉讼澳门银河程序，等判决胜诉后，再申请法院执行。

上面两个环节[繁体：節]的目标都指向处置房产，也就是通过法院拍卖或变卖房产，以拍卖和变卖房产所得价款偿还借款本息，依然{rán}还是“多退少补”。

如顺利成交，所得款项扣除实现债权(繁：權)的费用后，该划归银行就划《繁体：劃》银行[练：xíng]，有剩余的，划归抵押人。

如不能顺利成交，在处置期内也无法处置掉，抵押物收归银行，并(繁：並)打包出售给资产管理澳门金沙公司，所得款项冲抵借款本息，终止这笔贷款事项。

02类：非银行信贷机[繁体：機]构

市场上确实有一些非银行信贷机[繁：機]构在从事着个人借贷业务，也是依法登记设立的企业[yè]法人，也（pinyin：yě）拥有合法的金融牌照，可以作为借贷交易的抵押权人。

比如，典当行和小额贷款公司。多《读：duō》数典当行和小额贷款公司规模都比较小，分工不是很细，一般给你办贷款的是谁，后期帮你处理抵[繁体：牴]押物的可能还是他。

借款到期后，没能足额偿还本息，小贷公司在展期还款{练：kuǎn}上可能比银行要宽松一些，给予的宽限期会更多一些，有利于借款人利用更（gèng）多的渠道解决资金问题。

在处置抵押物方式上，也会更灵活和随意。当然，处置方式还是折价、变卖（繁：賣）、拍卖三种中选择。但这类机构在处理时，会追求高时效和高收益，至少[读：shǎo]得保本。

03类：民间（繁体：間）个人

这类债权人是没有金融（拼音：róng）牌照的，不具备发放贷款的资格。

如果不是亲友之（pinyin：zhī）间的{de}资金互助行为，其在借贷关系的合法性[xìng]上会有很多问题。

一般来说，亲友之间《繁体：間》的资金借贷，属于合法借贷，受到法律保护。出现到期债务不能偿还[繁体：還]，协商展期还款的方式最多，有时候展《pinyin：zhǎn》期了一、两年，甚至更长时间，利息都快赶上本金了，借贷资金的本金还挂着没还。

当然（拼音：rán），借款人实在[拼音：zài]还不出钱来了，协商将房产折价、变卖、拍卖也是可以有的方式。

综合看，到期债务不能足额偿还借款本息，面对银行债权人时，手续会相对规范一些，利益保护会更好一些；小贷公司作为盈利性组织，“逮到一个是{shì}一个”的，借款人面临的风险会相对大一些；而民间资[zī]金的话，由于多是亲友互助(读：zhù)，人情味会更重一些。

第二、不同债务形成原因下的处理方式

01、借贷(繁体：貸)

常见的借贷(繁：貸)方式，也就是上面分析的三类大的情形。

也就是跟银[繁体：銀]行借钱，跟小贷公司或典diǎn 当公司借钱，跟亲友借钱，用房产抵押担保。

这类情形下到期不能还钱，面临的后果{pinyin：guǒ}和处理方式，上面(繁：麪)已经做了详细分析，就不在此赘述。

02、欠《读：qiàn》债

欠债的原因，可能是借贷造成的，也可能是其他原因造成的，比【练：bǐ】如，赊账。

债务累计到一定时候，不能再往后(繁：後)拖延了，双方就（读：jiù）会重新签署一份欠款协议，把拖欠的本金和利息都归在新的欠款协议中，追加房产作为抵押，担保欠款按时、足额归还。

到期不能还款，可以展期，可以折价，可以变卖抵债，也可以(pinyin：yǐ)拍卖。

从债务人利益{拼音：yì}保护角度看，需要注意的地方有两点：

（1）禁止zhǐ 留押

在签署欠款协议时，不得dé 约定在还款期限届满后抵押物归属债权人所有。这样的事前约定是无【pinyin：wú】效的，只能在到期后，出现不能还款情况，双方再商量折（繁体：摺）抵。

（2）债务[繁：務]形成原因合法

比如(rú)，赌博形成的债务是不合法的。

因赌博产生的债务，即便双方{pinyin：fāng}认可，签署了欠款协议，用房产设定抵押，这样的债务依然{拼音：rán}是不合法的，协议是无效的，抵押也是无效的。

即便到期无法偿还，也不得申请法院强制执行。也就是【读：shì】说，这样的债务可以《练：yǐ》不还，但[练：dàn]也不得参与，因为赌博是违法犯罪行为。

第三、到期不能还款，如何自救？

01、提(tí)前做好资金规划

这个是预防性措施《shī》，发fā 生借贷后，根据合同确定《读：dìng》的借款期限，合理安排资金的使用时间，不要太乐观。

如果花出去的资金预计在到期时（繁体：時）无法回来，就应该提前寻(繁体：尋)找好第三方资金《pinyin：jīn》，用拆借资金去偿还到期债务，确保抵押物安全。

02、借新还旧、借力过极速赛车/北京赛车桥《繁体：橋》资金

比如，你在建行的借款期限是1年，现在到期了，你可以提前一段时间就到工商银行办理抵押借贷手续，等建行到期时，用第三方过桥[拼音：qiáo]资金去还款，解除抵押后，再把《pinyin：bǎ》房产抵押给工行，把贷款从工行贷出来，然后偿还过桥资金。

03、亲友借(繁：藉)贷

可以找亲[拼音：qīn]友临时拆借资金，把贷款还了（繁体：瞭），把房产保住，等收款回来偿[繁：償]还亲友借款。

如果已经《繁体：經》没有资金回款，等房产证拿出[繁体：齣]来后，折价、变卖都是可以操作的。既然亲友都愿意在你遭遇资金困难时伸出援手，更不应该辜负亲友的深情厚谊，更应该及时变现房产，偿还亲友资金，也同时解决掉自己的资金压力。

04、折《繁体：摺》价或变卖

上面的方式都用尽了，还是无法解决资金问题，建议就不要去碰其他“高息”资金，得不偿失！既然都（dōu）无法保[练：bǎo]住房产，干脆就跟债权人协(繁：協)商折价，甚至可以委托债权人变卖，自己省点心。

05、拍卖【练：mài】

好面子，要气质，不服输，还跟债权(拼音：quán)人不和{hé}谐，那最后的(pinyin：de)路就只有一条，拍卖！

没啥好说的de ，公事公办嘛，了一件事情就好，大家都解脱了。

综合全文分析，抵押贷款到期还不了，面对不同的债权人，基于不同的债务形成原因，在处理方式上会有细微差别，承担的法律后果也有差异。应根据自身情况，合理选择应对策略，提前周旋，把自己的损失降到最低。

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