富力地产怎么样？富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的规模越来越大了。2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%
富力地产怎么样？
富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力(pinyin：lì)的规模越来越大了。
2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益yì 销售面积1018万平方米，同比分《拼音：fēn》别增长60%和61%。
另一方面，则因为(wèi)富力出于战略考虑，放缓传（读：chuán）统增量市场的发展《拼音：zhǎn》，同时购入优质商业资产。
2017年，富力以很便宜的价格收购万达项目酒店，产生了131亿【yì】元的非经常项目损益，当年的净利润因此有yǒu 大幅增长。
富力与部分房企差异化(拼音：huà)的操作{拼音：zuò}，引发各种评论，同时赢得了评级、投资机构的青睐《繁体：睞》。
2019年3月(yuè)和4月，惠誉及穆迪分别上调了富力地产的评级展望
2019年7月8日、7月12日，国际知名míng 投行摩根大通先后增持富力地产392.51万股及849.78万股，增持后持股比例占[拼音：zhàn]富力在港上市流通股的5.48%。
最近，财富中文网就发布了最新的《财富》中国500强排行榜。富力以2018年营《繁：營》业收入768.6亿元的业【练：yè】绩，位列第123名，较去年上升（繁体：昇）13名。
与其他千亿巨头相比，富力（练：lì）的战略到（读：dào）底有什么特点？对下[xià]一步的发展意味着什么？
明源君研究了富力近几年的数据，发现，富【pinyin：fù】力已达成了大部（拼音：bù）分巨头想要达成《拼音：chéng》的3个目标：
1、可【kě】以拿到成本合理的钱。对于资金密集型企业的来说，这是脱颖而出的关【guān】键能力。
2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面包、很《hěn》多城市限价的今天，能坚持不拿贵地，并拿到适合自家产品的{拼音：de}便宜的地，就意味着未来的发展机会。
3、能克制自己的规模欲望，持续稳健增长，保持规[繁：規]模和利润的平衡。在自己有《拼音：yǒu》高速增长可能，大多数人以规模论英雄的今天，保持清醒做到这一点，是不容易的。
下《xià》面明源君详细来说这3个目标分别是怎么实现的。
通过拓宽融资渠道并提高评级(繁体：級)
富力地产融资成(练：chéng)本合理
近两（繁体：兩）年，很多房企都《dōu》觉得融资难、融资贵。怎么借到钱，特别是便{拼音：biàn}宜的钱，成为一个难题。。
然而，根据富力地产的公告，截止今年6月3澳门新葡京0日，富力累计新增借款319.95亿元【练：yuán】。
之前的2018年，富力地产公开发（读：fā）债超过20次，融资500亿元以上。
而且，富力借到的【de】钱，成本较同行平均水平低。
克而瑞发布的数据显示，2018年64家重点房企qǐ 的平均融资成本为6.61%。
相比之下，富力2018年的平均借贷利率为5.74%，只比2017年《nián》全年略微上调了一点，融资成本控制在行{拼音：xíng}业平均水平之下。
富力为(繁：爲)啥还能以比同行相对低的成本借到钱？！？明源君研【读：yán】究后认为，有以下【xià】一些原因：
首先，富力地产是港股上市公司、千亿房企，比绝大部分房企都要优质和稳健得(拼音：dé)多（目前主流银行都制(繁：製)定了白名单制度，只给五十强房企和地方龙头提供开发贷）。
其次，富力地产的有息负债以中长期负债为(wèi)主，回售时间分散，货币资金余(繁体：餘)额多，压力很小。
财报数(shù)据显示，截至2018年底，短期借款及长期借贷一年内到期部分合计占比【bǐ】为 32.03%；长期借款占比为 67.97%。
如下表所示，就一年内到期的负债而言，富力地产2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还皇冠体育是规模，均较为分散（2018年5月底至7月中曾集中[拼音：zhōng]到期262亿元）。
▲资料来(lái)源：上海证券交易所网站、Wind资讯
根据公开（读：kāi）信息，富力地产（繁体：產）2019年1-6月{yuè}内回售选择权到期的公司债券均已实现全额续期留存，合计176.5亿元。
截至2019年6月底，2019年内剩余回售选[繁：選]择权到期的债券规模仅为69亿元。
而截至2019年3月yuè 末，公司货币资金余额约为400亿元，对回售行权到期{pinyin：qī}的债券覆盖程度高。
整【zhěng】体上来看，对于一年内到澳门永利期的债务，富力地产偿债能力很强。
此外，衡量企业资产负债《繁体：債》情况及偿（读：cháng）债能力的主要指标是资产负债率、流动（繁体：動）比率、速动比率等指标。
从主要指标来看，与同行业企业相比较，富力地产整体资产(繁：產)负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负债(繁体：債)率低于行业的平均值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。如下表所示：
▲资料来源：根据上市房企公司债（繁：債）券2018年年报统计
基于此，今年4月份，惠誉及穆迪分别确认将富力地产的评级展（练：zhǎn）望上调《繁体：調》至「稳定」，主要反映了【pinyin：le】该公司的流动性改善，估计流动性及资本结构将持续好转。
这也得益于富力2018年内采取的《pinyin：de》一系列措施：
1、2018年，富力集团【pinyin：tuán】面对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资者有回售选择权的境内公司债，“开源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出，控制土地储备《繁：備》收购节奏并积极拓【tà】宽融资渠道等措施成功处理。
2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力(读：lì)的认可，富力地产于2018年内成功发行境内公(gōng)司债143亿元，超短期融资券82亿元，资产证券化产品14亿元及多种类型债券融（读：róng）资。
3、富力与多家中《拼音：zhōng》国商业银行建立稳定的[pinyin：de]关系，积极开辟银行贷款及项目融资等新型的融资方式。
坚持土(拼音：tǔ)地收购的“三大原则”
去年新增土储均价仅(繁：僅)2600元/平米
一般来说，土储（繁：儲）是房企最重要的生shēng 产资料，今天的土储就是未来的销售规模。
当然，并不是土储（繁体：儲）越多就越牛。土地储备很大[dà]程度（dù）上决定了房企发展的速度和质量。
对开发商来(繁体：來)说，地拿错了，就一切都错了，比如前两年(nián)拿的地王，现在[练：zài]就比较痛苦。
相反，如果[pinyin：guǒ]地拿对了，那即便在当前严厉的调控之下，依然也能赚到钱。
富力恰恰就在过去2年，坐拥了大量优质(繁：質)土储。
根据中信建投tóu 研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地【pinyin：dì】价占销售价的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚【shén】至明显低于2015年29.42%的水平。
这【练：zhè】意味着2018年拿地的项目，其平均{拼音：jūn}利《lì》润空间会有所扩大。其中，二线城市的情况又明显要好于一线城市。
而富力地产就抓住了(繁体：瞭)这波机会。其2018年收购了371亿元的【de】土地储备，合共61块土tǔ 地，建筑面积为1405万平方米。
其中，32块位于富力地产已布局的城市和地区，29块位于新进(繁：進)入的28个城市。由此富力《拼音：lì》的土地储备布局拓展到了96个(繁体：個)城市和地区。
截至2018年底，富力共储备土地权益建筑【繁体：築】面积约6951万平方米，其中[练：zhōng]权益可售面积为5783万平方米，拥有7300亿元土地储备货量，同比增长19%。
其中一线城市占比14%，二{èr}三线{繁体：線}城市占比69%，海外城(chéng)市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货值达460亿元。布局均衡。
公告显示，2018年富力所持的开发中、可[读：kě]供出售及即将完工项目由88个增长至155个，增（练：zēng）长76%。
为达成《读：chéng》销售目标，富力集jí 团计划2019年将销售项目超200个。新增的土储为此做好了充足准备。
更重要的是，富力的土储价格并不高。
为保证充足的资金周转，富力土地收购继续坚持土幸运飞艇(pinyin：tǔ)地收购的三大原则：
总价合适、利润预《繁体：預》测达标、周转快速。
2018年，富力[练：lì]新增土储的平均价格仅2600元/平方【读：fāng】米，明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储，可以让富力地产更好地应对市场的波动。
因此，在201澳门银河8年（拼音：nián）的年报中，富力有如下一段表述：
面对2019，富力集团表示将在强大的{de}融资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应对房（练：fáng）地产市场[chǎng]波动。
基于此，联合信用评级有限公《拼音：gōng》司(拼音：sī)给予广州富力地产股份有限公司主体长期信(xìn)用等级为AAA，评级展望为“稳定”。
评级报告指出，富力地产目{读：mù}前土地储备充裕，保持良好盈利能力，现金流状【练：zhuàng】况有所改善；未来，随着在建项目的推进以及对酒店资产的整合，公司经营收入及盈利水平有望获得增长，且保持较强的竞争[繁：爭]力。
克制（繁体：製）规模发展欲望，坚持多元化战略
在规模和利润之间保（拼音：bǎo）持平衡
过去几年，整个房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情，规模战如《拼音：rú》火如荼。
很多房企为了冲规（读：guī）模可以不要利润，增收不增利的现象十分常见{pinyin：jiàn}。在市场单边上行的时候，这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下，不足立刻就{jiù}会凸显出来。
而富力则克制[繁体：製]自己的规模欲望，在冲规模和利润上，找到了较好的平衡。
财报数据显示，2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万[繁体：萬]平方米，同比分（读：fēn）别增长60%和61%，相较2017年销售增速大幅提升，完成全年1300亿元销售目标。
如果(拼音：guǒ)从历年数据来看，过去三年来富力地产的销售金额增幅是在不断提升的，增幅分别为12%、34%、60%，发展（读：zhǎn）势头良好(读：hǎo)。
数据显示，2019年《pinyin：nián》上{拼音：shàng}半年，销售面积约551.68万平方米，同比增长25%，略高出计划。
在克而瑞发布的《2019年{练：nián}上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售金额位列行业第15位，体现出不俗的市场竞争(zhēng)力。
相比很多同行，富力地产还有一个优势是，其收入的多（duō）样性。
去年8月份，标普全球评级就认为，富力地产合约销售shòu 额的（练：de）30%来自商业（繁体：業）地产销售，收入多样性高于可比同行。
众所周知，2016年930调控以来，一二线城市的调控不断加码，住宅限购限售（拼音：shòu）限价等轮番上阵，对销售shòu 带来不小的影响。相比之下，商业的销售受调控【pinyin：kòng】的影响则要小得多。
此外，还有一点比较难能可贵的是，富力地产（繁：產）较好（读：hǎo）地平衡了其销售规模扩大和利润增【zēng】长的关系。
如果单从财务数据来看，富力地产(繁：產)2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人以【读：yǐ】此来说事，认为【wèi】富力实际利润大幅下滑。
然而，拆开来看，富力地产2017年净利润出现大幅度增长，主要是当年以低于公(gōng)允价值的价格《拼音：gé》收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目损益。
假如扣除物业重新估值、汇兑损益影响及非经营{繁体：營}项目的影响，富力地产2018年该数据约(繁体：約)为77亿元，与2017年《pinyin：nián》基本保持稳定。
同时，富力地产2018年的核心[xīn]净利润为95.3亿元，同比2017年增长了49%。
至于很多人关注的当年收购的万达项目，自收购后，富【fù】力的酒店资产大幅增加，2018年酒店业务的经营净利润达13.5亿元，已实现持《读：chí》续稳定的现金收益。
富力地产2019年下半年的重点工作之一是（shì）促销售、抓《读：zhuā》回款，以销售为中心展开工作，为应对销售及回款时间紧、任务重等情况，富力还要求各地区公司须成立回款工作小组，提高回款效率。
富力的行动比其他很多公司行动得要早，相信将为其{pinyin：qí}销售{shòu}的增长提供有力保障。
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