南京华润【练：rùn】国际社区售楼处设计

华润国际社区怎么样？好不好？值不值得买？楼盘名称：华润国际社区 楼盘位置：鼓楼南路99号 开发商：华润置地（泰州）有限公司 产权年限：70年 其他交通方式：15路公交，到华润国际社区下 规划信息：其占

华润国际社区怎么样？好不好？值不值得买？

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市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？

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趋势一：市场逐【练：zhú】步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳

经历了[繁：瞭]“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量《拼音：liàng》跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...

2020年（nián），在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转(拼音：zhuǎn)冷，是经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。

用股市术语说，这是一个市场筑底的过程，过去几年积累的楼[繁：樓]市泡沫仍然在消化过[繁体：過]程中。

严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧《读：lì》水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验[繁体：驗]。

期待楼（读：lóu）市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎(拼音：hū)其微，现（繁体：現）有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。

不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太（练：tài）过悲观。

整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京【jīng】依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过【guò】冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。

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趋势二：限价继续松绑，投资[繁：資]客离场，自住客选择空间变大

随着2019年（读：nián）最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈[繁体：癒]加明{míng}显。

2019年，包括河西南、南部新城这些热(繁体：熱)门板块，都从2018年35000元/平米，走《pinyin：zǒu》到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元(yuán)/平米逼近了32000-33000元/平米。

限价，作为一项本意为控《读：kòng》制房价的政策，催生了投资需求。

一二手房价的[练：de]倒挂空间（读：jiān），成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加(jiā)理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格。

2020年，剩（shèng）下确定的限《拼音：xiàn》价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期（pinyin：qī）投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。

并且，限价松绑后《繁体：後》开发商利润(繁：潤)增加、市场竞争也增加，整体品质(繁体：質)也有望提升。

不过，硬币总是有两面的{拼音：de}。

当自住购房者获得更多买直播吧到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱(qián)也会更多了。

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趋势三【读：sān】：产品主义开始回归，好房拼品质，差房拼价格

本轮周期的最大特{拼音：tè}征——市场分化，在未来2020年中或许会表现[繁体：現]的更加明显。

与前[练：qián]几轮周期中不同，本轮周期因为调控政澳门伦敦人策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。

从区域板块上，以河西新【xīn】城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢《读：màn》慢卖掉，需要一定的去化周期。

远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投{tóu}资需求会大量减少；而如果纯【繁：純】靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。

在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府{fǔ}斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代(dài)的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国（读：guó）内顶级设计公司尤安设计...

归结起来，2020年的南京楼市，当潮水退去{拼音：qù}后，会呈现机遇(yù)与挑[读：tiāo]战并存的局面。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目【mù】，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差(chà)、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！

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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差（pinyin：chà）将会更大

截至2直播吧019年12月中旬，南京新房成交jiāo 不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。

南京二手房市场中，最有价值zhí 的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房【fáng】子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。

2020年，如果限售政策依旧延续[繁：續]，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房[fáng]的需求只要略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。

以全市高端代表性[拼音澳门新葡京：xìng]项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。

在《拼音：zài》南京的各个板块，区【练：qū】域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平{读：píng}米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……

二手房(fáng)之间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现。

就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套（读：tào）房（pinyin：fáng）子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久【jiǔ】就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！

在南京这座城市，自住(拼音：zhù)改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限(练：xiàn)售的次新房，就成为《繁体：爲》市场需求的另一个出口。

于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权【pinyin：quán】威研究机构《繁：構》的统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超【chāo】过了杭州的近30000元/平米。

当然，这其中真正成交更容易、价格更坚[繁：堅]挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前《pinyin：qián》者的价差，将在2020年中进(拼音：jìn)一步放大。

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趋势五：行业竞争更加(练：jiā)激烈，南京房企生存门槛至50亿

深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞争也更加激烈。随《繁：隨》着行业集中度越来越《读：yuè》高，南京楼市已变成了地产大鳄【è】的盛宴。

2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有(拼音：yǒu)万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招(练：zhāo)商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。

如果想进入南京jīng 房企排名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿(繁体：億)元……

问题是{练：shì}就算50亿元销售额，又够做什么呢？

在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左右地价计算，50亿[繁体：億]元仅（繁体：僅）够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。

2020年，行业[繁：業]的集中度或许会进一步加剧。

进入销【练：xiāo】售额前20的房企尚{读：shàng}且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问[繁：問]题。

2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价（读：jià）地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地[pinyin：dì]段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。

房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打{pinyin：dǎ}胜仗{zhàng}的开（读：kāi）发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…

2020年，竞争将{pinyin：jiāng}更加激烈更加残酷。

澳门银河

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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次cì 置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公【gōng】司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。

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