海【pinyin：hǎi】外房地产投资客户

如何投资海外房产？现在海外投资房产的流程和手续已经非常成熟了。也有很多国家的优质项目在国内热销，也不仅仅是传统的北美、欧洲了，东南亚国家近一两年的房地产市场非常热。可以关注。在海外投资房产，这事你认为

如何投资海外房产？

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的（读：de）利润【rùn】，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华（繁：華）精品酒店品牌。

自2016年整体【tǐ】翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权(quán)，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利（读：lì）润分成，并[繁体：並]仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许xǔ 多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完{练：wán}美的退出？

十年前{拼音：qián}，次贷危机席卷(拼音：juǎn)美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便《pinyin：biàn》侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。

本案例主人公John却是极速赛车/北京赛车个[繁体：個]反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全(练：quán)现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销（读：xiāo）售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务（繁体：務）补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵(拼音：dǐ)押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥某商业地产活动上，娱乐城土地公与John有过一面{练：miàn}之缘。

John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间[繁体：間]，创办了第二家公（读：gōng）司{pinyin：sī}，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别（读：bié）人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他{练：tā}在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元《读：yuán》，总房间数大约13000间，并且为投资者赚zhuàn 取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在芝加哥North Michigan Ave与(拼音：yǔ)Wacker Drive的交界处，整体建（读：jiàn）筑面积361467平方尺，一共(读：gòng)22层。

为了纪念{pinyin：niàn}原{yuán}址名称”London Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常著名的爵士乐俱乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花费5300万美元收【shōu】购《繁：購》旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒【pinyin：jiǔ】店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项《繁：項》目IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问，LondonHouse项[繁：項]目的【练：de】运作大获成功。

土地公澳门新葡京认为，63%的【pinyin：de】IRR来源于四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年(pinyin：nián)市场回暖后，顺势高位（拼音：wèi）抛售LondonHouse，John对于“时机的选《繁：選》择比努力重要”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到【dào】了几个挑[拼音：tiāo]战：

第一大【dà】挑战——平衡超现代设计和原址本身的建筑特色。

由于旧址属于国(guó)家级地标建筑，倍受公众瞩{练：zhǔ}目，团队需要承担颇多评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐《读：zuò》落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融（róng）合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项(繁体：項)目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提(练：tí)下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是《pinyin：shì》最复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采访(fǎng)侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒[拼音：jiǔ]店改建项目的掌控力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关键护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店{diàn}资产的[de]增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节{繁：節}如下：

- 选取具有税务[繁：務]补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

- 预估【gū】重建后物业的价值

- 锁定物业目标签(繁：籤)订合同

- 向政府申请翻修历史建筑的税务【练：wù】补助

- 政府批准澳门新葡京税务（繁：務）补助款项

- 以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业《繁体：業》

- 以物业[繁体：業]为抵押物申请银行的建筑贷款

- 建（jiàn）筑工程

- 在酒店竣工前后，锁定《拼音：dìng》买家

- 竣工——酒店开(繁体：開)始营业

- 以远高（读：gāo）于市场价格出售酒店资产（在sale-lease back模式下按cap rate对租金估值售{shòu}价，达到售价预期)

Oxford Capital Group欣然接受挑战(zhàn)，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭[繁体：馭]复杂的酒店开发(繁体：發)模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论（繁体：論）专业程度，John合作过的 LP 都{拼音：dōu}属于业内顶尖的(de)投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是shì 业内（繁体：內）顶尖的另类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿美元的资产。

Oxford Capital Group合作过的其他 LP 也不例外（最有名《míng》的例子是Boston Godfrey Hotel的{拼音：de} LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些 LP 利用特定非主流市【读：shì】场的(de)无效性，在低波《pinyin：bō》动率的情况下产生绝对回报。

此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制（读：zhì）每个项目只有一个 LP（这种融资限制[繁体：製]，即便在房地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简【繁体：簡】单明了，减少了维护关系和教育 LP 的时间成本。另外，由于 LP 也是顶尖专业投资机构[繁：構]，在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营{繁体：營}模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业《繁体：業》的买方，通过创新型资(繁体：資)产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制《繁体：製》力。短期内，不仅资金得以回[繁：迴]笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什[拼音：shén]么是 "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业[拼音：yè]长期地回租给卖方，并且由卖方【练：fāng】负责经营酒店，支付租金给甲的模式(shì)。

资产购gòu 买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买下（练：xià）资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本[练：běn]化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式流行[pinyin：xíng]于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的《拼音：de》酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来越多的de 酒店资产开发（读：fā）者，转型成为了轻资产运行的酒店资[zī]产经营者。

土地公浅析《xī》“出售-回租模式”的优势：

买方不仅获得固定收益，不负责日常经营，同时，享受土地升值后，资产估值提升。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的{拼音：de}，固定收益类产品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高[拼音：gāo]于市场估值的水平出售。

LondonHouse 3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元(读：yuán)，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加（读：jiā）哥酒店价格(gé)记录。

为什么LondonHouse售[练：shòu]价如此高昂？

因为Oxford Capital Group在买卖合同(tóng)中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于市场水{练：shuǐ}平。

由于资《繁：資》产价格= 资产回报率（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收入减除房【fáng】地产税，保险费(繁体：費)，维修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越【读：yuè】高，资产价格也越高。

这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家(繁：傢)的吸引力。

国际买家不再为酒店(练：diàn)运营烦恼，而本土卖家以此为卖点[繁：點]，扩容了受众群体的数量。

基【jī】于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似购买（繁体：買）了[繁体：瞭]酒店，但（读：dàn）其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入了【le】长（繁：長）期看涨期权（享受土地增值）的固定收【shōu】益类产品。

另外，澳门金沙为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方【pinyin：fāng】一般享受利润分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有20%的利润分成。

但土地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发（繁体：發）现这桩买卖虽[繁体：雖]然看似双赢，在风[繁：風]险控制上，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无（繁体：無）追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损（读：sǔn）失(shī)。

而对于买方来说，由于Oxford Capital Group可以提前终(繁体：終)止租赁合约，酒店【diàn】的经营不善则是更大的风险。

看完土地公原创案例001关于[繁体：於]LondonHouse的分析，大家(繁体：傢)觉得Oxford Capital Group的收益是否具有可复制性呢？

土地公个人{pinyin：rén}认为没有。

这个项《繁：項》目的alpha主要源于买价的极度低估（拼音：gū），也就是说他们作为开发商，买面粉的（练：de）价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范围[繁：圍]窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在（读：zài）未来(lái)的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房fáng 地产市场[chǎng]中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。

更多干货请关（繁体：關）注“北美土地公”的公众微信号

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