青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是北城交通死结的解药，但是有一个问题，大家想过没有:这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是发完规划就能建成的吗？1.老利好又添新进展闭着眼也能想出来，又有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的标签了
青岛第二海底隧道最新消息来了，长沙路立交桥计划明年开建, 你怎么看？
耗资巨大的大基建利好 对楼市来说是解不了近渴的远水第二条海底隧道利好辛安片区，长沙路立交是北城交通死结[繁体：結]的解药，但是有一个问题，大家想过没（繁体：沒）有:
这些耗资几十个亿甚至上百亿的大工程，是(shì)发完规划就能建成的吗？
1.老利好又[读：yòu]添新进展
闭着{zhe}眼也《练：yě》能想出来，又有一大批开发商要为自家的房子贴上交通便利，通达主城的(de)标签了。
此外，地（pinyin：dì）铁2标签了号（繁：號）线西延线的概念估计也会被炒起来。西海岸进入地铁时代，这也是{读：shì}楼市寒冬中少有的暖流。
但是，是的，我要说但是了：这些大项目即使立项【xiàng】，那到建成需要多长时间呢？一个网友在长沙路桥文章下留言:十年了，已经提了多次，希望这次是真(读：zhēn)的。
所以，当大基建让我们兴奋时，我们还要关注其建筑周《繁体：週》期。
楼市神话的背后[繁体：後]
2016年[nián]，我和岛城一个资深地产大咖聊天。彼时，凯德mall才刚刚【pinyin：gāng】营业不久，地铁3号线还未正式通车，海尔的尾盘价格也只有1.6万元/平左右。
L老，您觉得新都澳门金沙心这个(繁体：個)板块如何？
别听他们忽悠，那地儿不行。在咱们青岛的历史上，这就不是什么好{读：hǎo}地儿。再说[shuō]了，黑龙江路如一把砍刀，将东西两侧完全割{pinyin：gē}裂开来。人怎么能流过去？
这个天儿聊完不久，新都心冲过guò 了2万/平，随后又冲过了《繁体：瞭》3万/平，峰会（繁体：會）前甚至一度要去摸4万/平的高，最后挫败下来，新都心的新房二手房也开始走下坡路了。
新都心片区，可以说青岛地铁房的最{pinyin：zuì}佳代表。通过对这一片区走势的《练：de》梳理和分析，我们会对地铁房有一个比较理性的分析(xī)。
这个梳理中（pinyin：zhōng），我认为最重要的一个问题，假如没有凯德mall，新都心的房价现在会是多少？我感觉凯德mall对于片区房价的贡献应该在【拼音：zài】3000元/平左{拼音：zuǒ}右。我认识很多年轻的朋友买了万科的房子，很多人当时预算有限，买的是套二的小户型。有孩子之后，这个户型就有些局促了。如果没有凯德，可能在房价涨到一定程度后，他们就会卖房而去寻求改善
但是凯德【pinyin：dé】的存在，让他们在家门口享受到[dào]了青岛最好的{读：de}商业综合体，从而暂时忍受那些不适。
二手房出得少，楼市总体火爆，这是除了地铁之外的两大关键(繁体：鍵)因素。
所以，大基建即使能建好，也只是配套一个方面，房子能不能买还是要看综合配套。
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开云体育供需比转变[繁体：變]
我跟很多人说过，买【练：mǎi】房千万别看那些标题党和老学究的文章，那些根澳门永利据单一政策而捏造出来的结论和纯数学模型分析出来的结果，意义不大。
买房，你需要始终[繁：終]密切关注的，只有一点：供(练：gōng)需比[pinyin：bǐ]。供大于求，房价下跌；供不应求，房价上涨。
除了新都心片区之外，涨得最离谱的是以中海国际社区为代表的李（pinyin：lǐ）村商圈。中海国际社区的房屋品质很差，房价为什么涨？最根本的问题还是房源有限，而购买力旺盛。当时李村商圈和市南、市北还有明显的价格差《pinyin：chà》，主城区的刚需和炒房客都沿着地铁往北走，同时争夺这有限的次新房，你说房价能不涨吗？
但是，我们现在来看11号线开通后的硅谷一线，这个炒房客云集{拼音：jí}的区域，现在冷得有多厉害。许多曾经要摸2万元/平关口的房子，现在再次跌回到万2017年(pinyin：nián)的[de]价格附近，而且还是有价无市的状态。
在供需比翻转的时候{pinyin：hòu}，大基建并不是能扭转乾坤的利好。
所以，地铁13号线这样大利好落地以后，以及以后一些地铁线的开通，并不意味着沿线的的房产都会鸡犬升天。你要对于沿线刚需外溢量有一个大（pinyin：dà）体判断，当低价盘把这个量消耗之后，地铁开通了也难以逆转房价的走势（繁：勢）。
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地铁之外的（pinyin：de）配套利空要注意
不管你是投资客，还[繁：還]是刚需《pinyin：xū》族，以刚需的眼光去买《繁体：買》房，都是一条铁律。但是很多楼市小白有一个毛病，看到地铁就上，而不关注其它问题。
片区教育条件如何(读：hé)？
片区[繁开云体育：區]医疗条件如何？
片区有暖气，有[yǒu]燃气吗？
楼盘建筑质量如[rú]何，物业服务好吗？
上述这些，有一条有问题，刚[繁：剛]需族的生活(练：huó)都将带来极大不便，房子更不可能出租，最后你买的楼[繁体：樓]盘变成鬼城。
一旦形《pinyin：xíng》成这种恶性循环，房子还能升值？
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