南京华润国（繁体：國）际社区售楼处设计

华润国际社区怎么样？好不好？值不值得买？楼盘名称：华润国际社区 楼盘位置：鼓楼南路99号 开发商：华润置地（泰州）有限公司 产权年限：70年 其他交通方式：15路公交，到华润国际社区下 规划信息：其占

华润国际社区怎么样？好不好？值不值得买？

） 买新房，就上搜狐焦点网（繁体：網）

市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？

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趋势一：市场逐步筑底，大反弹[繁：彈]不现实，涨跌对冲下市场更稳

经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时[繁体：時]间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地《pinyin：dì》价回归、二手难卖...

2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不澳门新葡京接受shòu 的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。

用股市术语说，这是一个市场筑底的过[繁：過]程，过去几年积累的楼市泡沫仍然[读：rán]在消化过程中。

严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应（读：yīng）方面，虽然整【pinyin：zhěng】体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙《繁体：龍》山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。

期待楼市[shì]如2008-2009年那样大反转的可能性微乎{pinyin：hū}其微，现有的政策特别《繁：彆》是限购这样的强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。

不过，结合（繁体：閤）调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。

整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换huàn 置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量《pinyin：liàng》对冲时，可以【拼音：yǐ】避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。

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趋势二：限价继续松绑，投资客离场，自住（pinyin：zhù）客选择空间变大

随着2019年最后1个月中，河西代表（繁体：錶）性楼盘仁恒江《拼音：jiāng》湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加《pinyin：jiā》明显。

2019年（拼音：nián），包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平（读：píng）米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元[拼音：yuán]/平米。

限价，作为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需求。

一二手房价的倒挂空间，成[pinyin：chéng]为投资客不买心痒的利润预期。随(繁体：隨)着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格。

2020年[澳门巴黎人nián]，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言，是一件好事。

并且，限价松绑[繁体：綁]后《繁体：後》开发商利润增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。

不过，硬yìng 币总是有两面的。

当自住购房者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限[xiàn]价松绑，为这些项目所（拼音：suǒ）付出的钱也会（读：huì）更多了。

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趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质，差[pinyin：chà]房拼价格

本《练：běn》轮周期的[读：de]最大特征——市场分化，在未来2020年中或许会表现(繁体：現)的更加明显。

与前几轮周期中不同，本轮周《繁体：週》期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越(读：yuè)明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。

从区域{pinyin：yù}板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房（拼音：fáng）市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是【pinyin：shì】慢慢卖掉，需要一定的去化周期。

远郊和都市圈，在【拼音：zài】2020年大概率仍[pinyin：réng]会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需(练：xū)求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。

在个盘竞争的维度上，回归产品(pinyin：pǐn)、突出品质开始重新出【pinyin：chū】现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了《繁：瞭》最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...

归结起来，2020年的南京楼市，当潮（cháo）水退去后，会(繁：會)呈现机遇与挑战并存的局面。

对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价(繁：價)格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠（pinyin：kào）天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！

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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价(jià)差将会更大

截至2019年12月【拼音：yuè】中旬，南京新房成交[pinyin：jiāo]不足8万wàn 套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。

南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座{读：zuò}城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房（pinyin：fáng），约50万套，这部分房《pinyin：fáng》子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。

2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只要略有增长，那么供求关系（繁体：係）决定了这[zhè]部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。

以全市高端代表【练：biǎo】性项目仁恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直[zhí]奔8万/平米以上了，且房源有限。

在南京的{pinyin：de}各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江[jiāng]城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城{拼音：chéng}破50000元/平米的万科九都荟……

二手房之间的亚博体育差距，在每个家庭的资产流动[繁：動]性上都有着具体表现。

就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场（读：chǎng）的房子刚挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月[拼音：yuè]没一组客户问！

在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别(繁体：彆)是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房{练：fáng}，就成为市场需求的另一个出口。

于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手{拼音：shǒu}房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近(pinyin：jìn)30000元/平[píng]米。

当然，这其中真正成交更容易（pinyin：yì）、价[繁：價]格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大。

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趋势五：行业竞争{pinyin：zhēng}更加激烈，南京房企生存门槛至50亿

深度调控的2019年，市场愈加残酷，行业竞《繁体：競》争也更[pinyin：gèng]加激烈。随着行业集中度越{练：yuè}来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。

2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和（pinyin：hé）绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨[qiáo]城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万科接近200亿元。

如果想进入南京房企[qǐ]排名的前20位，去年的门槛只要35亿元，今年的门【pinyin：mén】槛则提高至50亿元……

问题是就算50亿元销售额，又够做什么《繁体：麼》呢？

在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平米左《练：zuǒ》右地价计算，50亿元仅{pinyin：jǐn}够获取25万方土地储备，如(rú)果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。

2020年，行业的澳门伦敦人集中（练：zhōng）度或许会进一步加剧。

进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来[繁体：來]在南京获取足够《繁体：夠》发展的土地资源都成问题。

2020年，下列四类[繁体：類]开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏{fá}核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。

房企间的竞争，从基层员工的朋友圈{读：quān}就能略见一斑，打胜仗的【pinyin：de】开发商，置业顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做[zuò]微商了…

2020年，竞争将更加激烈澳门博彩更【拼音：gèng】加残酷。

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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子(zi)晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公《pinyin：gōng》司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提供置业咨询服务。

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