海外房地{练：dì}产投资客户

如何投资海外房产？现在海外投资房产的流程和手续已经非常成熟了。也有很多国家的优质项目在国内热销，也不仅仅是传统的北美、欧洲了，东南亚国家近一两年的房地产市场非常热。可以关注。在海外投资房产，这事你认为

如何投资海外房产？

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒(读：jiǔ)店”的项{pinyin：xiàng}目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华(huá)精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内（繁体：內）获奖无数。

LondonHouse项目主【练：zhǔ】导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长（繁体：長）达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一yī 二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒{jiǔ}店房间平均《练：jūn》售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现(xiàn)完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破[拼音：pò]产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多【练：duō】选择逃离市场[chǎng]。

本案例主人公【练：gōng】John却是个反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的【拼音：de】形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为【练：wèi】抵押物，进行短期建筑贷款，推（练：tuī）行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥某商业地（读：dì）产活动上，土地公与John有过一面之缘。

John是“地【练：dì】标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了(繁：瞭)第二家《繁：傢》公司，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪（拼音：lán）。每次的危机下（xià）他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发（繁：發）酒店项目的总金额超过30亿美元《练：yuán》，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是著名国[繁体：國]家级地标性建筑，坐落在芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一共《pinyin：gòng》22层。

为了纪念原址名称”London Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常著名(读：míng)的爵士乐俱【练：jù】乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物(读：wù)，获得{pinyin：dé}建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项目IRR高达可怕的（拼音：de）63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问，LondonHouse项目【练：mù】的运(繁：運)作大获成功。

土地公《练：gōng》认为，63%的IRR来源于四大维度：

选择时机无疑是一种行[拼音：xíng]事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为（读：wèi）。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要（拼音：yào）”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞【繁体：競】争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到（pinyin：dào）了几个挑战：

第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身的建筑特【拼音：tè】色。

由于旧址属于国家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承担颇[繁：頗]多(读：duō)评论和压力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁澳门伦敦人华的Michigan Ave，可{kě}见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不[pinyin：bù]是最[zuì]复杂的，但肯定不是最简单的。

John的采访侧面体现了他在复杂的运营《繁：營》事务上经验丰富。因此对酒[读：jiǔ]店改建项目的掌控力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关键护城（chéng）河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

- 选取具有税务补助申请资格的历史保护建筑或者地{读：dì}标建筑

- 预估[gū]重建后物业的价值

- 锁定dìng 物业目标签订合同

- 向政府（pinyin：fǔ）申请翻修历史建筑的税务补助

- 政府批准税务（繁：務）补助款项

- 以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全（练：quán）现金购入物业

- 以物业为抵押[pinyin：yā]物申请银行的建筑贷款

- 建筑【繁：築】工程

- 在酒店竣工{拼音：gōng}前后，锁定买家

- 竣工——酒[jiǔ]店开始营业

- 以远高于市场价《繁体：價》格出售酒店资产（在sale-lease back模式（pinyin：shì）下按cap rate对租金估值售价，达到《pinyin：dào》售价预期)

Oxford Capital Group欣[读：xīn]然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的(pinyin：de)酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过的 LP 都属于业内顶尖的投资机构。这些LP澳门巴黎人都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机{练：jī}构。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是（读：shì）业内顶尖的另[拼音：lìng]类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿美元的资产。

Oxford Capital Group合作过的其他 LP 也不例外（pinyin：wài）（最有名的例子是{拼音：shì}Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。

这些 LP 利用特定非主流市场的无效性，在低波动率的情况下产生绝[繁体：絕]对回报[繁：報]。

此外(pinyin：wài)，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford Capital Group限制每个项目只有一个 LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也[yě]颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护【hù】关系和教育 LP 的时间成《练：chéng》本。另外，由于 LP 也是顶尖专业yè 投资机构，在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营[繁体：營]模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买(繁体：買)方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的《pinyin：de》控制力。短期内[繁：內]，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是（练：shì） "Sale - Lease-Back"退出模式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负【练：fù】责经营酒（jiǔ）店，支付租金给甲的模式。

资产购买方： 以类[繁体：類]似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常《练：cháng》运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售(pinyin：shòu)卖方： 以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。

最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺{pi澳门银河nyin：pù}，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通（tōng）过"Sale - Lease-Back"，越来越【练：yuè】多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行【读：xíng】的酒店资产经营者。

土地公浅析“出【chū】售-回租模式”的优势：

买方不仅(繁体：僅)获得固《拼音：gù》定收益，不负责日常经营，同时，享【拼音：xiǎng】受土地升值后，资产估值提升。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定收益类产{pinyin：chǎn}品。

对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值《pinyin：zhí》的水平出售。

LondonHouse 3.15亿yì 美元的售【拼音：shòu】价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加[pinyin：jiā]哥Astoria Waldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。

为什(读：sh澳门银河én)么LondonHouse售价如此高昂？

因为Oxford Capital Group在买卖合[hé]同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于《繁体：於》市（读：shì）场水平。

由于资产（读：chǎn）价格= 资产回报率（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金收入减除房地产税，保险《繁体：險》费，维修费，管理【pinyin：lǐ】费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价(jià)格也越高。

这种模式在酒店业yè 中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。

国[繁：國]际买家不再为酒店运营烦恼，而本土卖[繁体：賣]家以此为卖点，扩容了受众《繁体：衆》群体的数量。

基于同样(yàng)的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然看似购[繁体：購]买了酒店，但其实可以拆分为酒店物（拼音：wù）业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。

抛开[kāi]表象看{pinyin：kàn}本{读：běn}质，其实购入了一种嵌入了长期看涨期权（享受土地增值）的固定收益类产品。

另外，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方[fāng]一般享受利润分成。在此案例中，Oxford Capital Group享有【pinyin：yǒu】20%的利润分成。

但土地[读：dì]公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏{piān}向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保护《繁：護》条款，承[chéng]担的真实风险就只有，经营不善的情况下【pinyin：xià】，押金的损失。

而对于买方来说，由于Oxford Capital Group可以提前终止租赁[繁体：賃]合约，酒店的经营不善则是更大的风险(繁体：險)。

看完土地公原创《繁：創》案例(pinyin：lì)001关于LondonHouse的分析，大家觉得Oxford Capital Group的收益是否具有可复制性呢【pinyin：ne】？

土地公个人【pinyin：rén】认为没有。

这个项目的al开云体育pha主要源于买价的极度低估，也就是说他们作为开发商，买面【pinyin：miàn】粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有它(繁体：牠)的特殊性，而且这种经营模式的[de]精细化管理【拼音：lǐ】程度高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加持，土地公不建议贸然[rán]在这个(繁体：個)细分领域进行尝试。

更多干货请[繁体：請]关注“北美土地公”的公众微信号

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