中介代理一手房的佣金【拼音：jīn】

为什么看房中介一定要报备？主要是因为以下两点∶一:【防止跳单】打个比方:假如中介带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避开了中介直接跟业主私下交易，中介是可以凭报备单跟你要中介费的。中介签报备单（也叫看房确认书），目的一是为了保护自己的利益

为什么看房中介一定要报备？

一（pinyin：yī）:【防止跳单】

打《读：dǎ》个比方:假如中介带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避开了中介直接跟业主私下交易，中介(拼音：jiè)是可以凭报备单跟你要中介费的。

中介《练：jiè》签报备单（也叫看房确认书），目的一是为了保护自己的利益。毕竟卖套房子不容易，他（练：tā）们【练：men】是靠提成吃饭的。

二:【店长要考核任务量统计(繁：計)数据】

很多公司是有任务考核的，尤其对带看量的考核澳门博彩，完不成指标是要被罚（繁体：罰）钱的。而考核的依据就是报备单，因为上面有客户签名及电话，一般造不了假，况且店长会不定期抽查的。

正规公司(拼音：sī)会[huì]分析带看成交比:“多少次带看会产生一单”，根据转化率的高低分析经纪人{拼音：rén}做单能力进步速度的快慢。

所以，如果您真心想通(pinyin：tōng)过中{拼音：zhōng}介买房，建议还是配合下业务员的工作，毕竟每一份工作都是需要得到尊重的。

感谢您的提问，希望能解您所惑。

已经在售楼处登记，怎么找中介买房？

找中介买房便宜就是套路

很多中介的销售人员恐怕自己都搞不懂房地产销售的渠道有多少种，唯一知道的就是让客户通过自己去买房子。其实无论采（繁体：採）用的是哪种销售模式，卖房子时的低价只有一个，绝不可能是销售人rén 员不同，低价就不同的【拼音：de】。

找中介确实会有优惠的机会，但是很少有人能拿到

既然知道了中介有提成，那么你完全可以找一个中介，然后达成协议，成交后让中介返回《繁：迴》一部分提成给你。但是大部（读：bù）分人不知道这一点，所以也就拿不到这[zhè]个钱。

不过，你是谁的客户，是由你第一次到访楼盘时登记所决定的，一旦你自己去售楼处登记了le ，那你(读：nǐ)就是自然到访【fǎng】客户，即使以后再有中介领你去，中介也一样拿不到佣金，所以，你也就拿不到优惠。

所以，老亮(读：liàng)在买房攻{pinyin：gōng}略里面一直强调，去楼盘的第一次cì 登记很重要，这决定了你后期是否能够拿到一定的返点。举个最简单的例子，你去恒大买房，自己完全可以推荐自己，然后拿最少一个点的佣金，不就等于直接拿到优惠了吗？不知道如何操作的，可以私信老亮。

二手房走一手房手续可行吗？

中介卖一手房去房管局备案需要准备什么东西？

到时候由开发商打印网签备案成功的购房合同，双方签字，各拿各《练：gè》的合同。

买房子的流程是什么？标价150万是不是整套流程给150万然后给点中介费就行了？

通过中介【pinyin：jiè】买房子的流程有哪些？简单如下：

看房·签定金合同·按合同约定交款·中介负责相关过户和后续服务

2.签定金合《繁体：閤》同

中介陪同《繁：衕》买卖双方签定正式的[de]二手房交易合同，中介{pinyin：jiè}会给买卖双方算各自承担的税费和中介费。

3.按合同约定交款，中介陪同下，相关款项《繁体：項》交接

4.中介负责相关[繁体：關]过户和后续服务

中后期包括权证[繁体：證]的过户和抵押、物业的后续交割等。

关于题主提到的费用

另有房东（繁：東）可能交的(练：de)增值税、个税、土地出让金等，有的也会转嫁给买方承担，具体中介会协[繁：協]商沟通！

以上就是题主所提问题的一些个人看法，欢迎大（拼音：dà）家补充留言！

有一套180平的现房，还没办房产证想把它卖出去，该如何操作？

第一、先确认大前提

从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下两个[gè]大前提：

01、房子是一手商品（pinyin：pǐn）房

这澳门新葡京(繁体：這)个前提是最重要的！

根据[jù]《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的【练：de】房子不得转让。但已购商品房转让的问题，由国务[拼音：wù]院规定。

这个法fǎ 律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比如rú ，城中村违章建{pinyin：jiàn}盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的《练：de》一手商品房入市【拼音：shì】交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。

大白话[huà]就是，私下可以交易，买卖合同也是有效的，但产权不能过户(繁体：戶)，因为没有房产证。

这个法条在属性上属于行[xíng]政管理性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是《练：shì》什么意义呢？

也就是说，双{pinyin：shuāng}方（fāng）可以达成交易，签的合同也是有效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给【繁体：給】你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工[练：gōng]作原则，但我不给你办产权过户手续，不代表我就因此否定你们之间签署的买卖合同的[pinyin：de]效力。

因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网{繁：網}签备案，就这类房子进行买卖交（读：jiāo）易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款买的，也可能是按揭【练：jiē】买的

这是付款方式的问题，也是很亚博体育重要的大前提（pinyin：tí）！

基于法律对银行债权和抵押权[quán]的保护，会对双方签署的交易（pinyin：yì）合同有效性产生决定性影响。

（1）全款买{练：mǎi}的

由于不牵扯第三方利益，双(繁体：雙)方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭(读：jiē)买的

根据《担保法》规定，抵押期间的房子不得{pinyin：dé}买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债【pinyin：zhài】务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除（拼音：chú）外。

也就[练：jiù]是说，只要双方的交易（练：yì）没有实质性地威胁到银行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归【练：guī】于无效。

大白话就是，银行是双方签(繁：籤)署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就《读：jiù》会让你们的买卖合同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

搞懂前面的两个大前提后，我们现在来讨论房子买卖操作层面（繁：麪）的问题：

01、全款买的房子的(de)操作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和自由{pinyin：yóu}度都是很大的，除了[繁：瞭]不能办理产权过户外，几乎是没有啥限制的。

实践《繁体：踐》中，可以采用两种方式来操作：

（1）定金（练：jīn）协议

双[繁：雙]方就房子买卖的大体细[繁体：細]节和条款都谈妥后，签署定金协议，缴纳合同定金。

这个定金协议的性质是立约{繁：約}定金！就是签署定金协议目的是为了担保{bǎo}日后正式签订《房屋买《繁：買》卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房（拼音：fáng），看完觉得满意后，双方洽谈，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过《繁体：過》户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买（读：mǎi）卖合同

双{练：shuāng}方不签署定金协（繁：協）议，直接签署买卖合同，按照约定支付首付款，扣一部分《读：fēn》尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产设立、变更(gèng)、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未办《繁：辦》理物权登记的，不影响合[hé]同效力。

这是《物权法》对《城市房地（读：dì）产管理法》的纠《繁体：糾》偏，也是区分当事【pinyin：shì】人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房{练：fáng}子不(练：bù)能办理过户，但双方签署的买卖（繁：賣）合同是合法有效的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产（繁：產）证没下来，产权没过户澳门伦敦人，对卖家几乎是没有风险的！但对于买家来说，风险是极大的！！！

这(繁体：這)个风险来自于哪里？

比如，卖家把房子【zi】卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一《练：yī》卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会huì 被查封，甚至被拍卖。

如果房子被查封{pinyin：fēng}，或者被拍卖了，对买家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁[繁体：睜]地看着房子被处分，无力挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的【de】债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之(读：zhī)间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。

如果卖家负债累累，买(繁：買)家付出去(练：qù)的款项几乎就等于打水漂了，房子[zi]同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！

当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多[读：duō]数人应该都是诚信和善良的。

具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交jiāo 房产资料，移交【拼音：jiāo】房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完《pinyin：wán》事！

02、按揭[练：jiē]买的房子的操作

基本操作{pinyin：zuò}流程跟全款买的房子[zi]类似，只[繁体：祇]是注意一个问题就可以了--结清贷款！

结清贷款再交易，对双方都{读：dōu}是一种保护。

怎么《繁体：麼》说呢？

（1）对卖家(繁体：傢)而言

房子基本卖了，贷款《练：kuǎn》还要接着还（繁体：還）到房产证下来，是不是凭空多付些利息？这样yàng 就不划算。

一定不要做一种交易，就是将按揭转给买家去还，等房产[chǎn]证下(拼音：xià)来了再去结（繁：結）清贷款。

这样做【拼音：zuò】的风险在哪里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一【pinyin：yī】两天还，等房产证下来，卖[mài]家《繁：傢》的征信是不是就彻底花了？！

（2）对《繁：對》买家而言

最大的风险就是买卖合同签了，但是银行“一不高兴”，主张买卖[mài]合同无(繁体：無)效，那是不是买家就玩废了？

说白了，贷款【pinyin：kuǎn】不结清，买卖合同就是效力待定状态，可能有效，可能无效（xiào），那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

01、尾{读：wěi}款

由于房产证没下来，虽然买卖合同签了，款付了大部分fēn ，但基本都要保留一部分（pinyin：fēn）尾款，用{读：yòng}于约束卖家在取得房产证后积极配合办理产权过户。

基于这个交易惯[guàn]例，风险点在于收尾款澳门巴黎人和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完了再收款。

02、对房子(pinyin：zi)使用的监督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都【pinyin：dōu】会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些（读：xiē）非法用途，或者出租出[繁：齣]去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好。

因此，不管对方是出租，还是自住，都{读：dōu}要侧面多监督下，或者在合同中约定好出现这些情况的责任(rèn)负担问题。

03、装修款的报(繁：報)备

如果是将毛坯房卖出去，对方接（拼音：jiē）房后要装修，装修方案要到你这里报备，并将装修预算、决算单据留(读：liú)一份给你。

这样做的目的在于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费《繁体：費》用[读：yòng]的时候，不会被漫《练：màn》天要价。

因此，在没（繁体：沒）有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制[zhì]在自己的节奏中，不要出现差错。

为什么房屋中介都需要客户电话报备？

通常销售分为两种[繁体：種]：

一种是在售楼处里边工作，专门接待客户，为客户讲解楼盘（繁体：盤）。

一种(繁体：種)是在[读：zài]售楼《繁：樓》处外，比如说发传单之类的，这种销售一般都是销售代理公司的。

这两种销售都需要去挖掘客户，然后邀约客户到访，因为没有到访就{读：jiù}不（练：bù）会有成交。成交就是销售的最终目的。每天或每周售楼处都会有邀约到访任务。那么怎样确定一个客户是你邀约过来的呢？这里就要用到客户的电话号码

一般售楼处都会以客户的电话号来判定客户是属于哪（pinyin：nǎ）一个销售邀约来的。

再没有见过客户[繁体：戶]面的时候(pinyin：hòu)，售楼处都会以电话号报[bào]备为准。谁报备的，客户就属于哪个销售的。

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