个人房(fáng)产抵押贷款

房产抵押贷款还不起怎么处理？最常见的处理办法就是由法院主持拍卖抵押的房产，拍卖所得用于偿还贷款。不动产证抵押贷款，还不了怎么办？不动产证抵押贷款，还不了了，怎么办呢？这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同

房产抵押贷款还不起怎么处理？

不动产证抵押贷款，还不了怎么办？

这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同。小菜结合自身实践经验，从三个大的方面分享下对这个问题的看法，供参考。

第一、不同债权人下的处理方式

01类(繁：類)：银行

发放商业性xìng 贷款是银行的主要业务之一，也是吸纳存款的目的之一。根据我国《商业银行法》的规定，借款人向银行（拼音：xíng）申请贷款，应当(dāng)提供担保。

借款人因生活消费资金短缺，或生产经营流【pinyin：liú】动[繁体：動]资金紧张，可以用房产证抵押向银行贷款，缓减短期内的资金压力。

一般这类贷款期限都比较短，大多数期限只有1年，长的也就3年，少数长的达5年。借款人偿债压力比较大[拼音：dà]，资金规划稍微不科学些，或者哪笔款没有按时收回来，贷（繁体：貸）款到期后，就很容易出现无法还【练：hái】款的情况。

出现这(繁：這)种情况后，经办银行会及时联系借款人，了解借款人的财务状况。并根据借款人的实际情况，采[繁：採]取不同的处理办法。

（1）协商（pinyin：shāng）

银行一般都不会在借款人一出现到期无法足额还款，就立即采取处置房产的方fāng 案，而是会(繁：會)先了解借款人的财务状况。

①展期还《繁体：還》款

如果借款人财务状况良好，只是临时有笔计划好的资金在回款上延误了期限，导致不能按期偿还银行本息。说明短期内借款人有能力偿还借款本息，那银行会综合（读：hé）考虑后【hòu】，会给予展期还款的宽限期，不至于“赶尽杀绝”。

②变现【pinyin：xiàn】抵押物

展期到期后，借款人仍无力还款{读：kuǎn}的，或者本来借款到期后就无力还款的，银行一般就会跟借款人商量，处置抵押物以实【pinyin：shí】现抵押权。

根据《担保法》的规{练：guī}定，借款到《读：dào》期后，无力足额偿还借款本息，双方可以协商将抵押物折价、变卖或拍卖的方式处置回款，实现抵押权，并缓解借款人的资金压力和破产风险。

折[繁体：摺]价

双方商量，并签[繁：籤]署协议，约定抵押《读：yā》房产按多少价格折抵给抵押权人，以此来消灭债务本息。银行会在这个时候通过专业的评估，确定抵押物的市场价值，依据评估价再确定折抵价格，按照“多退少补”原（yuán）则处理。

银行在采用折价方式时，还要遵循公平合理原则，不得乘人之危，以过低价格极速赛车/北京赛车折抵房产，损害其（qí）他顺位债权人利益和借款人利益。

极速赛车/北京赛车变(biàn)卖

借款人同意让银行或有关机构按【读：àn】约定好的价格、评估（gū）价、市场价进行变卖，用变卖抵押房产获得的款项偿还借款本息，也是“多退少补[繁体：補]”。

拍卖《繁亚博体育体：賣》

通过委托拍卖公司以拍卖的方式竞价出售房产，也是处分抵押物的方式之一。在拍卖前，会有价值评估程序（拼音：xù），确定拍[练：pāi]卖底价，并依据该底价起拍。

有人竞拍的，一般可以[pinyin：yǐ]正常价格成交，好的可能还会溢价成交；如果连续多次流《练：liú》拍的，可能就会打折拍卖，但最低折扣（繁体：釦）不得低于评估价之的1/2。

（2）法院[练：yuàn]

根据事前双方是否办理过赋予强制执行效力[lì]债权文书公证，大致有两种【繁体：種】方式。

①直接执（繁：執）行

如果在签署借款合同时，申办过赋予强制执行效力债权文书公证，出现借款人到期无法足额偿还【pinyin：hái】借款本息的情况，银行可以直接向法院申请[繁体：請]执行，省去诉讼环节。

②先(pinyin：xiān)诉讼再执行

签署借款合同时，双方未申办[拼音：bàn]赋强公证《繁体：證》，出现到期无法还款情况，银行只能先走诉讼程序，等判决胜诉后，再申请法院执行。

上面两个环节的目标都指【拼音：zhǐ】向处置房产，也就是通过法院拍卖或变卖房产，以拍卖和变卖房产所得价款偿还（读：hái）借款本[练：běn]息，依然还是“多退少补”。

如顺利成交，所得款项扣除实现债权的[练：de]费用后，该划归《繁：歸》银行就划《繁体：劃》银行，有剩余的，划归抵押人。

如不能顺利成交，在处（繁体：處）置期内也无法处置掉，抵押物收归银行，并打包出售《拼音：shòu》给资产管理公司，所得款项冲(繁体：衝)抵借款本息，终止这笔贷款事项。

02类{繁：類}：非银行信贷机构

市场上确实有一些非银行信贷机构在从事着个人借贷业务，也是依法登记设立的企业法人，也拥有合法的金融牌[练：pái]照，可以作为借贷交易的抵押{yā}权【练：quán】人。

比如，澳门巴黎人典当行和小额贷款公司。多数典当行和小额贷款《拼音：kuǎn》公司规模都比较小，分工不是很细，一般给你办贷款的是谁，后期帮你处理抵押物的可能还是他。

借款到期后，没能足额偿还本息，小贷[繁：貸]公（pinyin：gōng）司在展期还款上可能比银行要宽松一些，给予的宽限期会更多一些，有利于借款人利用更多的渠道解决资金问（繁体：問）题。

在处置抵（读：dǐ）押物方式上，也会更《读：gèng》灵活和随意。当然，处置方式还是折价、变卖、拍卖三种中选《繁：選》择。但这类机构在处理时，会追求高时效和高收益，至少得保本。

03类(繁体：類)：民间个人

这zhè 类债权人是没有金融牌照的，不具备发放贷款的资格。

如果不是亲友之间的资金互助行为，其在借【pinyin：jiè】贷关系的合法性上会有很多问题[繁：題]。

一般来说，亲友之间的资金借贷，属于合法借贷【pinyin：dài】，受到法律保护。出现到期债务[繁：務]不能偿还，协商展期还款的方式最多，有时候展期了一、两年，甚至更长时（繁体：時）间，利息都快赶上本金了，借贷资金的本金还挂着没还。

当然(拼音：rán)，借款人实在还不出钱来了，协商将房产折价、变（繁体：變）卖、拍卖也是可以有{读：yǒu}的方式。

综合看，到期债务不能足额偿还借款本息，面对银行债权人时，手续会相对规范一些，利益保护会更好《拼音：hǎo》一些；小贷公司作为盈利性组织，“逮到一个是一个【练：gè】”的，借款人面临的风险会相对大一些；而民间资金的话，由于多是亲友互助，人情味会更重一{yī}些。

第二、不同债务形成原因下的处理方式

01、借贷[繁：貸]

常见的借贷方式，也就是上面[繁体：麪]分析的三类大的情形。

也{pinyin：yě}就是跟银行借钱，跟小贷公司或典当公司sī 借钱，跟亲友借钱，用（拼音：yòng）房产抵押担保。

这类情形下到期不能还钱，面临的后果和处理方式，上面已经做了[繁体：瞭]详(繁体：詳)细分析，就不在此赘述。

02、欠债(zhài)

欠【qiàn】债的原因，可能是借贷造成的，也可能是其他原因造成的，比如，赊账。

债务累计到一定时候，不能再往《拼音：wǎng》后拖延了，双方就（jiù）会重新签署一份欠款协议，把拖欠的本金和利息都归在新的欠款协议中，追加房产作为抵押，担保欠款按时、足额归还。

到期不能还款，可以展期，可以折价，可以变卖抵债[繁体：債]，也可以拍卖。

从债务人利益保护角度看，需要注意的地方有两点《繁体：點》：

（1）禁止留押yā

在签署欠{pinyin：qiàn}款协议开云体育时，不得约定在还款期限届满后抵押物归属债权人所有。这样的事前约定是无效的，只能在到期后，出现不能还款情况，双方再商量折抵。

（2）债务形成原因合法【pinyin：fǎ】

比如，赌博形成的债务是不【读：bù】合法的。

因赌博产生的债务，即便{biàn}双方认可，签署了欠款协议，用房产设定抵押，这样的债务依然是不合法的，协议是无效的，抵押也(yě)是无效的。

即便到期无法(练：fǎ)偿还，也[练：yě]不得（pinyin：dé）申请法院强制执行。也就是说，这样的债务可以不还，但也不得参与，因为赌博是违法犯罪行为。

第三、到期不能还款，如何自救？

01、提前做好资金（拼音：jīn）规划

这个[繁体：個]是预防性措施，发生借贷后，根据合同确《繁：確》定的借款期限，合理（拼音：lǐ）安排资金的使用时间，不要太乐观。

如果花出去的资金jīn 预计在到期时无法回来，就应该提前寻找好第三{sān}方资金，用拆借资金去偿还到dào 期债务，确保抵押物安全。

02、借新还旧、借力《练：lì》过桥资金

比如，你在建行的借款期限是1年，现在到期了，你可以提前一[拼音：yī]段时间【练：jiān】就到工商银行办理抵押借贷手续，等建行到期时，用第三方过桥资金去还款，解除抵押后，再把房产抵押给工行，把贷款从工行贷出来，然后偿还过桥资金。

03、亲友[练：yǒu]借贷

可以找亲友(pinyin：yǒu)临时拆借资（繁：資）金，把贷款还了，把房产保[bǎo]住，等收款回来偿还亲友借款。

如果已经没有资金回款，等房产证拿出来后，折价、变卖都是可以操作的。既然亲友都愿意在你遭遇资金困难时伸出援手，更不应该辜负亲友的深情厚谊，更应(yīng)该及时变现房产，偿还亲友资金，也同{练：tóng}时解决掉自己的资金压力。

04、折价或变[繁：變]卖

上面的方式都用尽了，还是无法解决资金问题，建议（繁体：議）就不要去碰其他“高息”资金，得不偿失！既然都无法保住房产，干脆就跟债权人协商折价，甚至可以委托债权人变卖，自己省（拼音：shěng）点心。

05、拍(练：pāi)卖

好hǎo 面子，要气质，不服输，还跟债权人不和谐，那最后的路就只有{yǒu}一条，拍卖！

没啥好说的，公事公gōng 办嘛，了一件事情就好，大家都解脱了。

综（繁体：綜）合全文分析，抵押贷《繁：貸》款到期还不了，面对不同的债权人，基于不同的债务形成原因，在处理方式上会有细微差别，承担的法律后果也有差异。应根据自身情况，合理选择应对策略，提前周旋，把自己的损失降到dào 最低。

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