市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
01
趋势一：市场逐【练：zhú】步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历《繁：歷》了“四{sì}限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房fáng 价难涨、地价回归、二手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的[练：de]。唯有平稳，才(繁：纔)是市场的唯一出路。
用股市术语说，这是一个市场筑底的过程，过[繁：過]去几年积累的楼市泡沫(pinyin：mò)仍然在消化过程中。
严厉的行政手段继续将需求减少、把流动【pinyin：dòng】性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄[繁：祿]口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期qī 待楼市如2008-2009年那样大反转的(pinyin：de)可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样的强力度手段，也不[练：bù]大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目【拼音：mù】标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中[练：zhōng]有向上【shàng】和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。
MON
02
趋势（繁体：勢）二：限价继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变大
随着2019年最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒[繁：恆]江{pinyin：jiāng}湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西南、南部新城这些热门板块，都从2018年《读：nián》35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平{练：píng}米。
限价，作为一项本意为控制房价的政（读：zhèng）策，催生了投资需求。
一二手房价的倒挂空间，成为投{tóu}资客不《拼音：bù》买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购也逐步放松，更多让位于由市场供求（pinyin：qiú）关系决定价格。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐zhú 渐离场，这对于那些有真实自住需求的购房者而言{yán}，是一件好事。
并（读：bìng）且，限价松绑后开发商利润【pinyin：rùn】增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。
不过，硬【练：yìng】币总是有两面的。
当自住购房者获得更多买到好房机[繁体：機]会、获《繁体：獲》得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所（读：suǒ）付出的钱也会更多了。
MON
03
趋势三：产品主(zhǔ)义开始回归，好房拼品质，差房拼价格
本（pinyin：běn）轮周期的最大特征——市场分化，在[练：zài]未来2020年中或许会表现的更加明显。
与前娱乐城几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不《读：bù》再是以往的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主（pinyin：zhǔ）的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北核心区[繁：區]之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引，投资需求会大量减少；而如果guǒ 纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时[拼音：shí]间减少。
在[练：zài]个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥【拼音：chì】资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安设计...
归结起来，2020年的南京（pinyin：jīng）楼市，当潮水退去后，会呈现机遇与《繁体：與》挑战并存的局面。
对能做出市场[chǎng]认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础上有一定突破，仍（pinyin：réng）然是一房(pinyin：fáng)难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！
MON
04
趋势四：存量房时代来临[繁：臨]，二手房之间的价差将会更大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套幸运飞艇，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占(繁：佔)据主体的时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就(jiù)是一线学区房fáng ；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。
2020年，如果限售政策依旧[繁体：舊]延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手(pinyin：shǒu)房的需求只要略有【读：yǒu】增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项目（mù）仁恒江湾天成【读：chéng】二[练：èr]手房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘(繁：盤)都更吃香[练：xiāng]。在二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元《读：yuán》/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着具体表现《繁体：現》。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚(繁体澳门新葡京：剛)挂不久就有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地（拼音：dì）王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市《拼音：shì》场需求的另一个出口。
于是，南京二手房价格也水涨船高。2019年11月，据一家权威研究机构的统计，南京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然，这其中真正成交[练：jiāo]更容【读：róng】易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大（pinyin：dà）。
MON
趋势五：行业（读：yè）竞争更加激烈，南京房企生存门槛至50亿
深度调控的2019年，市场愈加残酷[练：kù]，行业竞争也更加激烈。随着行业集中度越来越【拼音：yuè】高，南京楼市已变成了（读：le）地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵(繁：陣)营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排名第一的万[繁：萬]科接近200亿元。
如果《练：guǒ》想进入南nán 京房企排名的前20位，去年【pinyin：nián】的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……
问题是就算50亿元销售额《繁：額》，又够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平《拼音：píng》米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储【练：chǔ】备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城[拼音：chéng]，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年【pinyin：nián】，行业的集中度或许会进一步加剧。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果《拼音：guǒ》销售额达不（bù）到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产[繁：產]品品质差、服务差（pinyin：chà）、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高(pinyin：gāo)、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励《繁：勵》志合影，生命线【繁：線】上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导(繁：導)在做微商了…
2020年，竞争将(繁：將)更加激烈更加残酷。
这里有南京楼市最《练：zuì》新鲜的热盘和消息
李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编《繁：編》部副主任，三六五网杭州公司副总经理lǐ 、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提《拼音：tí》供置业咨询服务。
本文链接：http://10.21taiyang.com/Shooter-GamesGames/12315652.html
常州花语(繁：語)江南是不是顶级住房转载请注明出处来源
