购买安置房要注（繁体：註）意什么

拆迁安置房没有房产证可以买吗？要注意哪些问题？感谢邀请！拆迁安置房没有房产证的话，建议不要买，风险很大。如果老是喜欢，价格老是低，可以等房子拿到房产证以后，区分拆迁安置房类型，根据情况买，但也要注意很多问题，我们一起来分析一下

拆迁安置房没有房产证可以买吗？要注意哪些问题？

拆迁安置房{pinyin：fáng}没有房产证的话，建议不要[yào]买，风险很大。如果老是喜欢，价格老是低，可以等房子拿到房产证以后，区分拆迁安置房类型，根据情况买，但也要注意很多问题，我们一起来分析一下。

第一、对拆迁安置房的认识

01、什么[繁体：麼]是拆迁安置房？

因城市规划、市政道【拼音：dào】路改造、公共设施建设或房地产项目开发，将建设区域内的房屋拆除，安置给被拆chāi 迁人居住使用的房屋就叫拆迁安置房。

02、拆迁安置房的类[繁：類]型

根据拆迁原因和建设单位的不同，可以分为两类：

①基于市政规划导致的拆迁，由政府主导建设的de 安置房。

②基于房地产项目开发澳门银河导致的拆迁，由地产《繁体：產》商负责建设的安置房。

0幸运飞艇3、拆迁（繁体：遷）安置房交易限制

①政府《练：fǔ》建设的安置房

在取得房产证后满(繁：滿)5年才能上市交易。

由于这类住房往（读：wǎng）往是在划拨土地上建盖，没有缴纳出让金，满5年后上市交易时，需要缴纳土地出让金，将划拨《繁体：撥》用地转为出让用地，会比普（拼音：pǔ）通商品房上市交易多这项费用。

②地产(繁：產)商建设的安置房

这{pinyin：zhè}类安置房是在地产商已购《繁：購》买的土地上建盖，名为安置房，实质上是一种置换房，也就是我把你的房子拆了，重新盖新的房子赔给你，没啥政策特殊性，拿到房产证后即可上市交易，手续和费用跟一般商（拼音：shāng）品房没有区别。但由于地区差异，不排除会有极少数地方执行满5年才能上市交易的“土政策”。

04、房屋质(繁体：質)量分析

一般来说，市[拼音：shì]政【练：zhèng】拆迁建设的安置房，工程质量层层把关，都是标准化、规范化流程，工程质量都很好。

地产商建设的(拼音：de)安置房，主体工程质量都能保证，但在次要建材，比如下水管网、室内电路电线之类的用料标准上往往会低于商品房(拼音：fáng)。怎么说（繁体：說）呢？用来赔的房子，只要保证主体安全，其他的能省就省一些。用来卖的房子，还是要整好点，没有卖相赚不到钱啊。

因此，政府主导建设的拆迁安置房质量会好些，上市交易的话，不但需要取得房产证，还[拼音：hái]要满5年才能上市交易，而且税费上会（繁体：會）多一项土地出让金【练：jīn】。地产商建设的安置房，质量会略低于商品房，交易手续和流程跟一般商品房是一样的。

第二、拆迁安置房没有房产证，能不能买？需要注意些什么？

01、法律规（繁体：規）定

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这个是针对所有房屋交易总的法律【拼音：lǜ】规定，当[繁：當]然也适用于安置房。

立法本意是防止来源不明、权属不清的[练：de]房子“浑水摸鱼”，扰乱市场，保护买房人权益。比如，城中村建盖的违章建筑，有些不懂（拼音：dǒng）房子的人，还是容易上当的。

针对安置房，市（pinyin：shì）政【pinyin：zhèng】配套拆迁后回迁安置的，由于只有符合政策的人才能买，政策对这类房屋上市交易就有严格限制，必须要有房产证，而且还要满5年才能卖，卖了还要交出让金。

政策目的是减少“黄牛”进来炒，让弱势群体拆有所居《练：jū》，享受低价位房子。

地产商建设的安置房，上市交易手续和流程跟一般商品房是一样的，没有特殊之处。说白了，地产商把你的老房子拆，重新盖房赔给你，本质上是民间的一种房屋置换行为澳门新葡京，不《拼音：bù》牵扯到政策，也就没必要进行限制。

02、法律规定不(练：bù)能买，你却买了，会怎样？

还是要区（读：qū）分两种类型分析：

①地产商安置房（pinyin：fáng）

只要卖方确实是安置房的产权人，有权利卖那个房子，比如，有跟地产商签署的回迁安置协议，证明他确实是安置房的产权人(拼音：rén)。虽然房产证没下来，签买卖合同的话，只要内容不违法，一般都是有效的{读：de}；但房子没房产证，暂时（繁体：時）过不了户。

②市政拆迁安置房【读：fáng】

政策规定（dìng）满[繁：滿]5年才能上市交易，不满5年就买卖，违反了政策，拿着房产证也过不了户。

另[拼音：lìng]外，双方签的买卖合同是否有效？

根据《物权法》的规定，物权行为和债权行为效力具有（拼音：yǒu）独立性。

也[练：yě]就是说，买卖合同自双方依法签署时开始生效，受法律保护，对双《繁：雙》方产生法律约束力；但物权因为不满5年无法过户，不发生产权(繁：權)转移效力。

03、这种情况下的（de）交易，要注意些什么问题？

拆迁户家庭内部关系大多都错综复杂，有些拆迁户缺乏契约精神，收了钱，签了买卖合同，最后（繁：後）房子也不一定(pinyin：dìng)能拿到。尤其是有些好赌、涉黑等不良拆迁户，交易的风险就非[fēi]常大。

①一yī 房多卖

由于安{读：ān}置房没有房产证，在签了合同之后，不能及时办理产权过户，在技术上无法控制房主再次将这个房子卖给别人，可能出现一房多【pinyin：duō】卖的现象。

一旦出现了一房多卖，最后你不一定能拿到这个房子的产权。按照法律规定，买房的人谁先办产权过户，谁就能拿到房子产权。如果都没办过户，不管买卖合同先{xiān}签后签，也不管谁先占有房子，在zài 买卖效力顺位上都是一样的。

也就是说，即便你搬(拼音：bān)到房子里面住了，只要产权没过户，房子都不是你的。如果有第三方买了(拼音：le)，还办了产权过户，第三方就是房子的产权人，你就必须把房子交出去。然后，根据你和卖方的买卖合同，追究卖方的违约责任。

②查[练：chá]封拍卖

比如卖方生意失败，欠了一屁股债，房子还在他名下，但房款你已经付了，即便就你已经住在房子里面，卖方欠债一旦被债权人起诉，房子就会被查封、拍[pinyin：pāi]卖，你一点办法都没有，只能眼睁睁【pinyin：zhēng】地看着房子被卖掉。

但卖方此时已经世界杯家徒四壁、身无分文了，你付给他的钱也要不回来了，资金就【读：jiù】打水漂了，房子也拿不到。

③毁（繁体：燬）约变卦

没有房产证的de 时候卖给你，十有八九(pinyin：jiǔ)价格低，他在这个时候卖房，估计也是缺钱，等房产证下来，可能也是几年后的事情[练：qíng]了，房价就涨了不少，甚至翻倍都可能。

在这种情况下，价差的诱惑是很大的，对方违约不卖、撕毁合同的{de}可（拼音：kě）能性就很大，也很常见。

④其他tā 风险

比如卖方年纪大了，中间等待的年限比较(繁：較)长，尤其《读：qí》是市政安置房，房产证下来后还要等5年，万一中间卖方去世了，继承人不认可老人签的买卖合同，不[练：bù]履行这个合同，你怎么办好？不可能把老人从地下挖出来陪你过户吧。

当然，现实生活纷繁复杂，也可能会有其他的一些极[繁体：極]端情澳门巴黎人况出现。但不管怎样，不去碰，等手续完善了再买，就不会有意外。

第三、真要冒险买，如何尽量预防？

01、交易前分清楚安《读：ān》置房类型

通过上面的分(fēn)析，我们（繁体：們）已经知道，安置房（fáng）有两类，不同类型的安置房，法律保护的界线是不同的，要注意。

①市政拆迁[繁体：遷]安置房

满5年才能上shàng 市（拼音：shì）交易，签了买卖合同后，还要等很长时间才能办过户[繁体：戶]，变数很大，风险很大，预防难度也很大。

合同内（读：nèi）容尽量签得详细一些，保持跟卖方的联系，掌握好他的动向，比【pinyin：bǐ】如生意状况、工作状况、财务状况、婚姻状况之类的，出现危机房子买卖的事情，及时想办法解决。

②地产商安（练：ān）置房

这个[繁：個]只要开发商具备五证后，就可以签买卖合同了，等房产证下来再过户，基本操作跟商品房类(繁：類)似，尽量少付款，扣尾款，并且注意对方的财务状况，发现不对及时维权。

02、搬房子里面住（拼音：zhù）

虽然不能绝对防止一房多卖和查封、拍卖，但住在房子里，别人{练：rén}来买《繁体：買》，肯定要看房的吧，那你就可以告诉他们房子是你的，打消掉别人的念头。

如果是欠债被查封之类的，虽然也是不能控制局面，但住在里面，至少可以早些知道这个(gè)消息，及时想办法解{练：jiě}决。

像老人去世的，你一直住房子里，钱也付了一些，继承人也会有所忌惮，谁也不敢强行让你搬。毕竟，你是合法买的，住在里面[繁：麪]很正常，这样对他的继承人也是(shì)一种制约。

同样的，住在房子里，也能制约对方毁约变卦，他可以卖给别人（拼音：rén），但他履行不了向别人交房的义务(繁：務)，就要面临(lín)违约，这些都是对方不得不考虑的。

03、把房子相关的资料、票据全拿《拼音：ná》过来

一旦决定买了，付了一些钱后，房子的票据、资料、钥匙等全套东西都要拿过来，对《繁：對》方手上缺少这些东西，要卖，要抵押，要搞其他的，都不方便，这也是一{pinyin：yī}种手续上的制(繁：製)约。

04、其他协(繁体：協)助措施

比如，能办合同公证就去办一下，不能办公证就(拼音：jiù)去做下律师见证，让更多的权威机(繁体：機)构或个人知道这件事。

这样做的目的，既是给对方心里的一种震慑，也是保留更多的证据《繁：據》和证人，出现纠纷时，对方（fāng）不得不掂量这些厉害关系。

总之，买安置房的法律风险、政策风险、违约风[繁体：風]险都是很大的，切忌【pinyin：jì】不能大意！小菜不建议为了贪点便宜去冒险。当然，如果你人脉资源广，时间和资金都很充裕，要去冒险，就随你自己拿主意吧，但尽量把工作做细些。

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