租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。长租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一围城2014年以来，万科布局长租公寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内不考虑盈利问题；世联行除北京红璞公寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段
租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？
国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。长租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一围[繁体：圍]城
2014年以来，万科布局长租公寓市场《繁体：場》，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下幸运飞艇三年实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内不考虑盈利问题；世联行除北京红璞公寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段。即使不赚钱，各个地产商依然前仆后继踏进进长租公寓“深潭”。
最近jìn ，长租公寓概念火热，不少开发商磨刀霍霍，试图进军该市场。
长租公寓的实际情况如何呢，市场空间到底有多大？有哪些问题【练：tí】需要解决？
中【拼音：zhōng】国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有的大（读：dà）量房源进行整体出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升《繁体：昇》级的大背景下，“互联网 资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。
易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，长(繁：長)租公寓最明显的特征便是租赁关系稳定，达到这一结果的方式可以是收集散户房源加以装修分割，然后(hòu)出租，比如自如；也可以像集合式公寓运营机构购买或自持整栋物业，比如魔方。所以长租公寓的承租人与传统租房几乎无异，差异《繁：異》主要在于供应端的运营方式。
“我是被猎头忽悠[练：yōu]进这个行业的。”面【pinyin：miàn】对《国际金融报》记者，赵远（化名）侃侃而谈。
赵远告诉记者，猎(繁：獵)头只用一句话澳门巴黎人，他就把自己“卖”了。
赵远坦言，2015年，在决定转行进入长[繁体：長]租领域前，他心里其qí 实蛮忐忑的(pinyin：de)，因为并不确定长租公寓能火多久。
赵远原本在一家4A广告公司供职，当时感觉被老板压榨得厉害，就有了转行的念头（繁体：頭）。恰巧此时，猎头找上了门《繁：門》，帮他介绍了万科泊寓门店营销的[练：de]工作。
在应聘时，赵远被告知，住房租赁是一个万亿级的刚需市场，而这个市场目前尚未出[繁：齣]现(xiàn)一个千亿级玩家，这意味着广阔的升职空间。
目前，赵远已是万科澳门新葡京泊{练：pō}寓上海一家门店的店长。
“两年前，我身边还没[繁体：沒]什么《繁：麼》人知道长租公寓，而现在这个行业已经火得不行。我管的这家店目（pinyin：mù）前出租率在92%左右，但我的目标是至少要做到95%以上。”聊到长租公寓的行业前景，赵远难掩兴奋，满怀对升职的期待。
数据显《繁体：顯》示，在中国，每6个人（rén）中就有1个是流动人口，截至2015年底，中国总流动人口规模达2.47亿人。
无论（繁体：論）他们为何选择成为“城市间的漂流者”，都逃离不了需要租房的现实。
因此，这群“漂流者”便成了投资者眼中那块尚未被分食的[de]蛋糕。
从2014年9月，小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU 公寓投资1亿元开始，到约半个月前，碧桂园#28港股02007#29获得中信银行（练：xíng）#28港[pinyin：gǎng]股00998#29提供的300亿元保障性基金用于打造100万套长租公寓，可以发【pinyin：fā】现，后来者的手笔越来越大。
备受资本青睐的长《繁：長》租公寓，住进去的滋味究竟如何？
为了找到这个答案，《国际金融报》记者在11月1日至7日，走访了万科泊寓、龙湖冠寓、旭[pinyin：xù]辉领寓以及世联行红璞公寓在上海的多家门店。在这七天时间里，记者发现，从内环到外环，再到郊区，长租公寓的租户随着地理位置的变化，而被分割成不同群体。每一群体间的共性化作了（繁体：瞭）一堵透明围墙，墙外的《练：de》人因“抱团取暖”心理想住进去，而墙【pinyin：qiáng】内的人因环境束缚想飞出来。
无形的圈层[繁体：層]
11月3日15时，正是上班时间，泊寓(pinyin：yù)上海张江《拼音：jiāng》国创中心店（下称“泊寓国创店”）内只有工作（读：zuò）人员和少数几位自由职业者在二楼公共空间办公。
带看房的销售人员告诉记者，A、B、C三户型（A最大，C最小{pinyin：xiǎo}）目前均只剩一间，配有电视、冰箱、洗衣机等家电，月租金从3600元（pinyin：yuán）到4990元不等，户型面积为20-50平方米左右。
与记者一起看kàn 房的还有另一位30岁左右的男士，在看房过[繁体：過]程中，销售人员不时打探记者与该男士的工作地点，并在随后的交谈中透露，泊寓国创店的住户大多是在张江科技园区金融或互联网公司供职的人员，以及少数自由（拼音：yóu）创业者。
“工作地点决定{练：dìng}了住在这里方不方便。”泊寓国创店的销售人员说。
随后，在张江高科技园区，记者随机访问了3名泊寓国创店的租客，他们均表示，是因为上（拼音：shàng）班的便捷程度而选择了泊寓{pinyin：yù}，如rú 若工作发生变化或具备一定经济能力时，会选择搬离。
与泊寓国创店租客多从事金融、互联网（繁体：網）相关工作所不同的是，外环线附近的冠寓上海周浦店，租客的职(繁：職)业构成更为多样化。
11月6日晚六时[繁体：時]，在冠寓上海周浦店一楼的公共厨房内，正在煮晚(pinyin：wǎn)饭的男租客阿明（化名）告诉记者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做销售的、做物流的等各行【读：xíng】各业人士，只有年龄上比较有共同点，大多在30岁以下。
“一开始是想多结交些志同道合的朋友，但住久了【pinyin：le】发现，这里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入交流的机会很少。”阿明对记者透露了他选择冠寓周浦店的初衷，“活动定期都（pinyin：dōu）会有，去多了也没意愿。”
在接下来与记者的交谈【pinyin：tán】中，阿明透露出想要搬到中zhōng 环[繁体：環]以内的意思，主要原因是觉得目前3000多元的租金也不算便宜，他宁愿每月多花几百元，换取与自己设想中的群体住在一起。
“被割韭菜”的《读：de》参与者
然而，租客眼中“不便宜”的租金【pinyin：jīn】，不仅没能让长租公寓运营者赚得盆满钵满，反而像一个无底洞，吸食着每一方参[繁：蔘]与者的血液。
目前，长租领域主要有(pinyin：yǒu)四类参与者，开发商类（万科、龙湖等）、中介类【繁体：類】（链家、我爱我家等）、酒店类（华住、如家等）和创业类（You 、湾流等）。
那么，这些[练：xiē]参与者的盈亏状况如何呢？
易居研究院研究员赖勤对《国际金融报》记者表示，目前长租公寓机构的盈利能力仍【读：réng】然较弱，绝大部分处于亏[繁：虧]损状态。
弱[练：ruò]到什么程度？
万科自2014年以来便积极《繁体：極》布局长租公寓市场，克而瑞数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实（繁体：實）现《繁：現》整体盈利；
龙湖志向远大，为自己定下三年内实现《繁：現》租金收入达60亿{pinyin：yì}元的目标，但dàn 对外公开表示三年内不考虑盈利问题；
已试水公寓市场两年有余的世联行，除北京红璞{pú}公寓是赚钱qián 的，其他项目全部处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，2017年1-6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%。
然而，市场各方像是完全不担心资金会打水漂一《拼音：yī》般，仍前仆后继{繁体：繼}地一{yī}头栽进这个“深潭”。
据了解，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，并且每家企业都加大排场，长租公寓的{练：de}规模至少“5万间起”。除开发商外，前(qián)不久湾流又融资4亿元，抢滩长租市场份额。
目前（读：qián），全国长租公寓企业超过1000家。
就算盈《yíng》利(lì)，长租公寓的利润率也（yě）不高。易居研究院数据显示，万科泊寓广深地区的利润率在5%-10%，旭辉领寓的利润经测算在4%-5%左右。
前无盈利的“古人”，后却《繁：卻》有《读：yǒu》抢[繁：搶]着上来“赔钱”的“来者”，抢滩长租的参与者到底打着怎样的算盘？
一位不愿具名的业内人士对《国际金融报》记[繁体：記]者表示，现在长租公寓的租金上不去，是因为还没有《拼音：yǒu》定价的话语权。一旦长租公寓的市场占有率达到一定规模，其参与者具有一致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响。
深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此面对“长租公寓热”要谨慎，慎防套利和安全问题。
有数据显示，目前长租公寓每月租金至少占到住户个人月收入的三分之（拼音：zhī）一，且这[繁：這]个月收入是税前而不是税后。
这令人不禁对长租公寓的定位产(拼音：chǎn)生疑问，到底是解决特定人群的（练：de）住房问题，还是解决所有城市流动人口的(拼音：de)住房问题？如若是后者，长租公寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力？
对此，易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，理论上讲，租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类人群，包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，进军金领和蓝领市场{pinyin：chǎng}的企业不多[duō]。
租金与质量（读：liàng）的“相对论”
长租公寓的租金到【dào】底有多“不便宜”？
记者获取的一份针对品牌长租公寓的上海客户[繁：戶]调研报告显示，像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公寓的定价一般为(繁：爲)内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元/月起，郊区2000元/月起。
分散式长租公寓品牌有自如、青客、爱上租等，其定价低(pinyin：dī)于集【拼音：jí】中式长租公寓，内环（繁：環）为2500-3500元/月，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。
集中式长租公寓是相较于分散式而言，其为租赁澳门博彩平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋或整栋中的几层），统一进行改造{pinyin：zào}后出租的一种租赁公寓模式。而分散式长租公寓为租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。
业内人士对《国际金融报》记者透露，由[练：yóu]于统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公寓租金普遍比市场价高出[繁体：齣]15%-20%。
然而，在受访的8名不同品牌长租公寓的租客中，一位自如租客反映房间隔音效{读：xiào}果差，另外4名冠寓和红璞（练：pú）公寓的租客均表示，高溢价的租金没能带来他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的(拼音：de)那么方便。
为何“所付”与(拼音：yǔ)“所得”之间存在落差？
对[拼音：duì]此，同策咨《繁体：諮》询研究中心总监张宏伟表示，品质和租金之间如何选择，归根结底对应的是不同的租客人群和租客需求。
据记者获取的调研报告数据显示，外环及郊区外的品牌公寓所面对的群《繁体：羣》体需求更多为租房刚需，租客以基层白领为主，尤其是高校毕业生和工作经验在5年以内的基层白领。此外，外环及郊区外的长租公寓租客税后月收入层级普遍偏低《练：dī》，以4000-10000元为主【pinyin：zhǔ】流，且年轻未婚人士占绝大多数。
“又想品质高，又不想付高价，这很难实现，公寓只能在相对便捷的地段提供相对优质的物业服务和增值服务。”张宏伟认为，目前集中式品牌公寓普遍面临好地段拿房压力大的问题，虽然现在长租公寓运营商在澳门金沙琢磨如何解决品质(zhì)和租金难两全的困境，但想要得到本质上的改善，还要看房源充足率和拿地成本。
长租公寓（读：yù）的困境
记者在与多位长租公寓市场及渠道拓展从业人员的访谈中发现，业内长租公寓的一【pinyin：yī】个普遍认知便是获取房源的成本居高不（拼音：bù）下。
此外，房源选点不科学也{yě}是目前长租公寓所存在的一项重大弊端。
一位前魔方市场部人员对《国际金融报》记者表示，目前的选房模型不够科学，通常都是先粗略判断一个地方【pinyin：fāng】比较便宜，直接租借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去（读：qù）找租客。
而与上述两[繁：兩]点相比，烧钱容易赚钱难是长租公寓最大的困局。
华兴资本长租公寓行研报告显示，中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房(拼音：fáng)成本高，且企业很难在起步阶段自持物业。另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高的融资成本，很大程度上限(拼音：xiàn)制了企业加杠杆以快速做大的可能性。
另外，据业内资(zī)深专家对长租公寓的息税前利润率做的敏感性分析，当一家公寓的入住率达到95%，拿房成本超过租金jīn 收入的60%，则息税前利润率小于零。
而现实情况比测算的还要严重。不久前，世[拼音：shì]联行红璞公寓总经理甘伟对媒体透露，红璞公寓集中式的公寓项目均来源于租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，在底【练：dǐ】租成本外，还有每年摊销（繁体：銷）15%-20%的装修成本以及运营费用，长租公寓其实很难盈利，红璞公寓除北京外其他项目均处于亏损状态。
有业内专家评论说，长租公寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进[繁体：進]场和试图进场的玩家而言，依然有较高（拼音：gāo）门槛。“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。
出路在何《读：hé》方
获取房源成{读：chéng}本居高不下、房源选点不科学、烧钱容易赚钱难，长租公寓【pinyin：yù】面前困难重重，出路到底在何方？
易居研究院研究员王梦雯认为，通过培育机构住房出租人[练：rén]，可以有效提高住房租赁市场供给主动适应需求的能力，还有助于提高住房租赁合同备案率，有利于政府对《繁：對》住房租赁市场进行监管，从而解决住房租赁市场长期存在的一系列问《繁体：問》题。
清华大（dà）学房地产研究所所长刘洪玉也公开表示看好房企租赁业务:“在市场高增长的‘黄金时代’，开发销售住宅更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’的模式。但现在，新房市场规模已经遇到了‘天花板’，有微利、能持续，才是细水长流的《拼音：de》好生意，租赁业务即属此类。”
近期，为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地{dì}拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多【pinyin：duō】租少售”，或“只租不售”。
同时(繁：時)，在租购并举[繁：舉]、租购同权的导向下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。
链家首席市场分（fēn）析师张月认为，长(繁体：長)租公寓并不是一个迅速赚钱的捷径，“长态”与“常态”的经营才是长租公寓的出路。长态，即有长期回报；常态，是指持续的投入和服务。整个长租公寓细分行业已经在创新方面试水，如以REITs和CMBS为代表的商业地产证券化金融创新(读：xīn)。同时，政府的政策扶持，如在税收上的减（读：jiǎn）免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度上减轻运营负担。
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