海外房地(dì)产投资客户

如何投资海外房产？现在海外投资房产的流程和手续已经非常成熟了。也有很多国家的优质项目在国内热销，也不仅仅是传统的北美、欧洲了，东南亚国家近一两年的房地产市场非常热。可以关注。在海外投资房产，这事你认为

如何投资海外房产？

在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？

北《拼音：běi》美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)，并一举创立了LondonHouse这个[繁体：個]奢{shē}华精品酒店品牌。

自2016年整体翻新完成起，芝加哥的（pinyin：de）“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。

LondonHouse项目主导者，John W. Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方Union Investment Real Estate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌（pái）使用权以及每年20%的利润分成，并仍réng 保留了LondonHouse内21000尺(Net Rentable Area)的一二层优质零售铺面资产。

LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运《繁：運》营《繁体：營》者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧（繁体：歐）洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？

十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产(拼音：chǎn)开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免(拼音：miǎn)于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身（练：shēn），大多选择逃离市场。

本案例主人公John却是个(拼音：gè)反例。

John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款【pinyin：kuǎn】。收购特定（读：dìng）物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“ (Federal Historical Building Tax Credit)，再以物业为抵押物，进[繁：進]行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。

十年后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一(pinyin：yī)面之缘。

John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公（gōng）司，1994年《读：nián》在读商学院期间，创办了第二[练：èr]家公司，也是目前团队“Oxford Capital Group LLC”的前身。

John经历了两次北美商业地产的市[练：shì]场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他（pinyin：tā）不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影【读：yǐng】响力呈几何级数增长。

迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过（繁体：過）30亿美元（yuán），总房间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。

LondonHouse原址建于1923年，是（拼音：shì）著名国家级地标性建筑[繁：築]，坐落在芝加哥North Michigan Ave与Wacker Drive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一共22层。

为《繁：爲》了纪念原址名（练：míng）称”London Guarantee & Accident Building”，也为了纪念非常《读：cháng》著名的爵士乐俱乐部“London House”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。

Oxford Capital Group花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为《繁：爲》高端精品【pinyin：pǐn】酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。

项目IRR高达可怕的63% (Gross Profit， before taxes and fees)。毫无疑问，LondonHouse项(xiàng)目的运作大获成{chéng}功。

土地公《练：gōng》认为，63%的IRR来源于四大维度：

选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有[拼音：yǒu]所为。无论是北美房地产大底时的逆向投《拼音：tóu》资，还是2016年市场回暖后，顺势【练：shì】高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要”深有感悟。

极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦【读：bāng】政府的”历史建筑保护税[繁体：稅]务补助“，降低了开发成本。但即（jí）便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：

第一大挑战——平衡超(pinyin：chāo)现代设计和原址本身的建筑特色。

由于[繁体：於]旧址（读：zhǐ）属于国家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承担颇多评论和压[繁：壓]力，毕

竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的Michigan Ave，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最(拼音：zuì)终的设计决定在{读：zài}建筑外（练：wài）部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）

第二大挑战——项目运作的链（读：liàn）条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在【pinyin：zài】一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不是最简单的。

John的{de}采访侧面体现了他在复杂的de 运营事【pinyin：shì】务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是Oxford Capital Group在商业地产改造细分市场中的关键护城河。

虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地【dì】产领域小有建（读：jiàn）树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：

- 选取具【拼音：jù】有税务补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑

- 预估重建后{pinyin：hòu}物业的价值

- 锁定物[练：wù]业目标签订合同

- 向政府申请翻修历史建筑【繁体：築】的税务补助

- 政府批准税务补助款项(拼音：xiàng)

- 以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业《繁：業》

- 以物业为抵押物申请银行的建筑贷[繁体：貸]款

- 建【pinyin：jiàn】筑工程

- 在酒店竣工前后，锁定【练：dìng】买家

- 竣工——酒店开始[shǐ]营业

- 以远高于市场价格出售酒店资产（在sale-lease back模式下按【pinyin：àn】cap rate对租金估值售价[繁体：價]，达到售价预期)

Oxford Capital Group欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验[繁：驗]，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历[繁体：歷]史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。

论专业程度，John合作过的 LP 都属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分（fēn）领域，是专业的投资机构[繁：構]。

比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo， Gordon & Co，就是业内顶尖的另类投资 (Alternative Investment) 机构，旗下管理~240亿美元{yuán}的资产(繁体：產)。

Oxford Capital Group合作过的其他 LP 也不例外（最有名（练：míng）的例【pinyin：lì】子是Boston Godfrey Hotel的 LP —— Walton Street Capital，管理着~110亿美元[pinyin：yuán]资产的老牌PE）。

这些 LP 利用特定非主流市场的无效性，在【读：zài】低波动率的情况下产生绝[繁：絕]对回报。

此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，Oxford 极速赛车/北京赛车Capital Group限制每个项目只有一个 LP（这种融资限制，即便在房（fáng）地产行业，也颇为少见）。

好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教育 LP 的时间成本。另外，由于 LP 也是顶尖[练：jiān]专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和Oxford Capital Group配合默契，互为助力【读：lì】。

另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创[繁：創]立了(繁：瞭)高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：Oxford Capital Group的资本运作手段，极为巧妙——寻（繁：尋）找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式 "Sale - Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。

保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以回笼，而且澳门巴黎人基《拼音：jī》金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。

什么是 "Sale - Lease-Back"退出模mó 式？

土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责【练：zé】经营酒店，支付租金给甲的[拼音：de]模式。

资产购买方： 以类似购买债券的方式购买商业地产，买[繁体：買]下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方： 以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本化率会低于【pinyin：yú】市场同类型物业平均水平。

最初这[繁：這]种退出模式流行于《繁体：於》一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在（拼音：zài）欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。

通过"Sale - Lease-Back"，越来越多的酒店资产(chǎn)开(繁：開)发者，转型成为了轻资《繁：資》产运行的酒店资产经营者。

土地公浅析“出售-回(huí)租模式”的优势：

买方不仅获得固定收益，不负责日常经营开云体育，同时，享受土地升值后{pinyin：hòu}，资产估值提升。

相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定收（拼音：shōu）益类产品。

对{练：duì}于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的水平出售。

LondonHouse 3.15亿美元的售价，平均酒店（读：diàn）房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，Sam Zell，出售芝加哥Astoria Waldorf（华尔道夫《繁：伕》）601000美元的房间均价，打破了当时《繁体：時》芝加哥酒店价格记录。

为什么LondonHouse售价如此高《练：gāo》昂？

因为Oxford Capital Group在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于市场水平。

由于资产(chǎn)价格= 资产回报率（CAP RATE）x 净营业收入(NOI ——租金jīn 收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。

Cap Rate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价格也越高（pinyin：gāo）。

这《繁体：這》种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。

国际买家不再zài 为酒店运《繁：運》营烦恼，而本土卖家以此为卖点，扩容了受众群体的数{pinyin：shù}量。

基于同样的{de}原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。

虽然{rán}看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有（拼音：yǒu）权，以及一个《繁：個》现成的酒店管理团队。

抛开（繁体：開）表象看本质，其实购入了一种嵌入了长期看涨期权（享受土《拼音：tǔ》地增值）的固定收益（yì）类产品。

另外，为了鼓励卖方更有动力地dì 经营酒店，卖方一般享受利润分成{chéng}。在此案例lì 中，Oxford Capital Group享有20%的利润分成。

但土（pinyin：tǔ）地公从另类[繁：類]退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于Oxford Capital Group。

对于Oxford Capital Group来说{练：shuō}，有(yǒu)了无追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损失。

而对[拼音：duì]于买方来说，由于Oxford Capital Group可以提前终止租赁《繁体：賃》合约，酒店的经营不善则是更大的风险。

看完土地公原创案{àn}例001关于LondonHouse的分析，大家觉（繁体：覺）得Oxford Capital Group的收益是否具有可【练：kě】复制性呢？

土地公极速赛车/北京赛车个人(rén)认为没有。

这个《繁：個》项目的alpha主要源于买价的{pinyin：de}极度（拼音：dù）低估，也就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。

考虑到这段红利期在历史上有《读：yǒu》它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的亚博体育选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。

如果没(繁体：沒)办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加【pinyin：jiā】持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。

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