中介代理（pinyin：lǐ）一手房的佣金

为什么看房中介一定要报备？主要是因为以下两点∶一:【防止跳单】打个比方:假如中介带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避开了中介直接跟业主私下交易，中介是可以凭报备单跟你要中介费的。中介签报备单（也叫看房确认书），目的一是为了保护自己的利益

为什么看房中介一定要报备？

一:【防（练：fáng）止跳单】

打个比方:假如中介[练：jiè]带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避开了中介直接（jiē）跟业主私下交易，中介是可以凭报备单跟你要中介费的。

中介签报备单（也叫看房确认书），目的一是为了保护自己《读：jǐ》的利益。毕竟卖套房子不容(拼音：róng)易，他们是靠[pinyin：kào]提成吃饭的。

二:【店长要考核任务量统计数据】

很[拼音：hěn]多公司是有任务考核的，尤其对带看量的考核，完不成指标是要yào 被罚钱的。而考核的依据就是报备单，因为上面有客户签名及电话，一般造不了假，况且店长会不定期抽查的。

正【pinyin：zhèng】规公司会分[练：fēn]析带看成交比:“多少次带看会产生一单”，根据转化率的高(练：gāo)低分析经纪人做单能力进步速度的快慢。

所以，如果您真心想xiǎng 通过中介买房，建议还是配合下业务员的工作{pinyin：zuò}，毕竟每一份工作都是需要得到尊重的。

感谢您的提问，希《拼音：xī》望能解您所惑。

已经在售楼处登记，怎么找中介买房？

找中介买房便宜就是套路

很多中介的销售人员恐怕自己都搞不懂房地产销售的渠道有多少种，唯一知道的就是让客户（读：hù）通过自己去买房[练：fáng]子。其实无论采用的【拼音：de】是哪种销售模式，卖房子时的低价只有一个，绝不可能是销售人员不同，低价就不同的。

找中介确实会有优惠的机会，但是很少有人能拿到

既然知道了中介有[练：yǒu]提成，那么你完全可以找一个中介，然后达成协议，成交(pinyin：jiāo)后让中介返回一部分提成给你。但是大部分人不知道这一点，所以也就拿不到这(繁：這)个钱。

不过，你是谁的客户，是由你第一次到访楼《繁：樓》盘时登记所决定的，一旦你自己去售楼处登记了，那你【拼音：nǐ】就是自然到访客户，即{读：jí}使以后再有中介领你去，中介也一样拿不到佣金，所以，你也就拿不到优惠。

所以，老亮在买房攻略里面一直强调，去楼盘的第一次登记很重要，这决定了你后期是否能够拿到一定的返点。举个最简单的例子，你去恒大买房fáng ，自己完全可以推荐自己，然后（读：hòu）拿最少一个点的佣金，不就等于直接拿到优惠了吗？不知道如何操作的，可以私信老亮。

二手房走一手房手续可行吗？

中介卖一手房去房管局备案需要准备什么东西？

到时候由开发商打印网签备案成功的购房合同，双【pinyin：shuāng】方签字，各拿各的合同。

买房子的流程是什么？标价150万是不是整套流程给150万然后给点中介费就行了？

通过中介买房子的流程有哪《nǎ》些？简单如下：

看房·签定金合同·按合同约定交款·中介负责相关过户和后续服务

2.签定金合极速赛车/北京赛车同(繁：衕)

中介陪同买【练：mǎi】卖双方签定正式的二手房交易合同（繁：衕），中介会（繁：會）给买卖双方算各自承担的税费和中介费。

3.按合同约定交款，中介陪同下，相关《繁：關》款项交接

4.中介负责相关过户和【拼音：hé】后续服务

中后期包括权证的过户和抵押、物业的后续[繁体：續]交割等。

关于题主提到的费用

另有房东可{kě}能交的增值税、个税、土地出让金等，有的也会转嫁给买方fāng 承担，具体中介会协商沟通！

以上就是题主所提问题的一些个人(练：rén)看法，欢迎大家补充留言！

有一套180平的现房，还没办房产证想把它卖出去，该如何操作？

第一、先确认大前提

从这些背景信息描述来看，大(拼音：dà)致可以得出如下两个大前提：

01、房子是一手商品《读：pǐn》房

这个(gè)前提是最重要的！

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领【pinyin：lǐng】取权属证书的房子不[读：bù]得转让。但已购商品房转让的问题，由国务院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入(rù)市交易，比如{rú}，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止{拼音：zhǐ}已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户[繁：戶]。

大白（pinyin：bái）话就是，私下可以交易，买卖直播吧合同也是有效的，但产权不能过户，因为没有房产证。

这个法条在属性上属于行政《拼音：zhèng》管理性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是什么意义yì 呢？

也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有(yǒu)效的，但{练：dàn}因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作(读：zuò)为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产权过《繁：過》户手续，不代表我就因此（读：cǐ）否定你们之间签署的买卖合同的效力。

因此，已购未取得房产证的一手(读：shǒu)商品房，只要开发商“五证”齐全，并已【yǐ】网签备案，就（读：jiù）这类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款[练：kuǎn]买的，也可能是按揭买的

这澳门巴黎人是付款方式的问题，也是很重{pinyin：zhòng}要的大前提！

基于法fǎ 律对银行债权和抵押权的保护，会对双方签署的交易（拼音：yì）合同有效性产[繁体：產]生决定性影响。

（1）全{pinyin：quán}款买的

由于不牵扯第三方利益，双方签署的买卖合(拼音：hé)同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买的（de）

根据《担保法》规定，抵押期间的房子不得{dé}买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出《繁体：齣》让人用售（pinyin：shòu）房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银(拼音：yín)行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双[繁体：雙]方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。

大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会让你们【pinyin：men】的买卖合同无效；如果{guǒ}没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

搞懂前面的两个大前提后，我们现在来讨论（繁：論）房子买卖操作层面的问题：

01、全款买《繁体：買》的房子的操作

基于上面的分fēn 析，这种情况下，双方交易的合（繁：閤）法性和自由度都是很大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没有啥(练：shá)限制的。

实践中，可以采用两【pinyin：liǎng】种方式来操作：

（1）定金协【练：xié】议

双方就房子买卖的大dà 体细节和条款kuǎn 都谈妥后，签署定金协议，缴纳合同定金。

这个定金协议的性质是立约定金jīn ！就[练：jiù]是签署定金(pinyin：jīn)协议目的是为了担保日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得[pinyin：dé]满意后，双方洽谈，就买卖的主要（练：yào）内容达成一致，签署定金协议【pinyin：yì】，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买(繁：買)卖合同

双方不签署定金协议，直接签署买卖合同，按{àn}照约定支付首（拼音：shǒu）付款，扣一部分尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产设立、变更、转让【ràng】、消灭物权的(读：de)合同，自合同成立时生效；未办(繁体：辦)理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房(拼音：fáng)地产管理法》的纠（繁体：糾）偏，也是区分当事人之间(拼音：jiān)物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不能办理过户，但双方签署的买【练：mǎi】卖合同是合法有效的，受到法律《lǜ》保护。

正是【拼音：shì】由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下(练：xià)来，产权没过户，对卖家几乎是没《繁：沒》有风险的！但对于买家来说，风险是极大的！！！

这个风险来(繁：來)自于哪里？

比如，卖家把房{练：fáng}子卖了，钱收得差不多了，但房子《读：zi》还在卖家名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会被查封，甚至被拍卖。

如果房子被查封，或者被拍卖了，对买家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处[繁体：處]分，无{pinyin：wú}力挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的【拼音：de】债权而已，跟(读：gēn)他的其[读：qí]他债权人是一样的。

如果卖家负债《繁体：債》累累，买家付出去的款项几乎就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那《练：nà》买家亏【pinyin：kuī】得就更惨！！

当然，这只是少部分人可能会存在的（读：de）情况，多数人应该都是诚信和善良的。

具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一yī 致后，签署合同，缴纳（繁：納）一部分款kuǎn 项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买的{de}房子的操作

基本《读：běn》操作流程跟全款买的房子类似，只是注意一个问题就可以了(繁：瞭)--结清贷款！

结清贷款再交易，对双方都是【shì】一种保护。

怎《读：zěn》么说呢？

（1）对卖【pinyin：mài】家而言

房子基本卖了，贷款还要接着还到dào 房产证下来，是不{pinyin：bù}是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定不要做一种交易，就是将按àn 揭转给买家去还，等房（拼音：fáng）产证下来了再去(qù)结清贷款。

这样做的风险《繁体：險》在哪里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个《繁：個》月就晚一两天还，等房产证下(练：xià)来《繁体：來》，卖家的征信是不是就彻底花了？！

（2）对买家而言《练：yán》

最大的风险就是买卖合【pinyin：hé】同签了，但{dàn}是银行“一不高兴”，主张《繁体：張》买卖合同无效，那是不是买家就玩废了？

说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定状（繁：狀）态，可能有效，可能无效，那就是一种《繁体：種》不确定【拼音：dìng】的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

01、尾款[练：kuǎn]

由于房产证没下【练：xià】来，虽然买卖合同签了，款付了大部分，但基本běn 都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合（繁：閤）办理产权过户。

基于这个交易惯例，风[繁体：風]险点在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部(练：bù)收回来，不宜（pinyin：yí）等到过户完了再收款。

02、对房子使用【拼音：yòng】的监督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组(繁体：組)织，牵扯到房东，带来一些（xiē）不必要的麻烦，就不是很好。

因此，不[拼音：bù]管对方是出租，还是自住，都要侧面多监督下，或者在合同中【练：zhōng】约定好出现这些情况的责任负担问题。

03、装修款的报备【pinyin：bèi】

如果是将毛坯房卖出去，对方接房后要装修，装修《繁：脩》方案要到你这里报备，并将装修预算、决算单据留一份给[繁体：給]你nǐ 。

这样做的目的在于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时【pinyin：shí】候，不会被[练：bèi]漫天要价。

因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利（lì）好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的节奏中，不要出现《繁体：現》差错。

为什么房屋中介都需要客户电话报备？

通常销售分为两种(繁：種)：

一娱乐城种是在售【拼音：shòu】楼处里边工作，专门接待客户，为客户讲解楼盘。

一种是在售楼处【pinyin：chù】外，比[pinyin：bǐ]如说发传单之类的，这种销售一般都是销售代理公司的。

这两种销售都需要去挖（拼音：wā）掘客户，然后邀约客户到访，因为没有到访就不会有成交。成交就是销售的最终目的。每天或每周售楼处《繁体：處》都会有[练：yǒu]邀约到访任务。那么怎样确定一个客户是你邀约过来的呢？这里就要用到客户的电话号码

一般售楼处都会以客户的电话号来判定客户是属于哪一个销售（拼音：shòu）邀约来的。

再没有见过客户面的世界杯时候，售楼处都会以yǐ 电话号报备为准。谁报备的，客户就属于哪个销售的。

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