楼盘开盘是什么【练：me】意思

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要

为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？

问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？

我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开《繁：開》发商经营需要，更多的是为开发商利益需要。接下来，我就为大【dà】家揭秘并一一分析。

1：开发商分期卖，是对市场的一种试探及了解，为下一期做铺垫。

开发商拿到一个项目后，开始准备预售，虽然拿地前和预售前都做了{pinyin：le}详细的市调，但dàn 是市场一直在变化中，购房者对于房价的接受程度一直变化中。

把楼盘分成多期，遵循低开的原则，先拿出很少的一部分做为市场试探，不仅能有效的吸引(yǐn)购房者，更主要的是通过一期的试探，可以了解购房群《繁体：羣》体的年龄，职业（读：yè），喜好，及对项目的价格接受程度等情况，对于下一期的开发和定价及局部调整，都有非常的意义。

2：开发商分澳门新葡京期卖，是一种营销手段，易造(zào)成热销。

开发商分期卖，是一种饥饿营销法。推出有限的房源去吸引无限的准客户。

常常是拿出100套房{读：fáng}源，而大肆宣传，吸引数百个或更多准购房fáng 者认筹，其目（练：mù）的就是让大家去抢，一方面让在售房源售罄，另一方面没有买上的客户，自动滚动到下期购买。

这种营销手段，确实是有些大家经常说（繁：說）的割韭菜，把购房者当韭菜似的一yī 茬茬收割。

3：滚动销售，易造成价《繁体：價》格不断攀升，关(繁：關)键是前期客户造成房价上涨，给后来客户造成热销和房源紧张的一种态势。

开发商分期出售的另外几个原因及目的，就是抬高房价，让已购房fáng 者认为房屋增值，另一方面[繁：麪]给准购房者造成恐慌性购买，认为房价一直上涨。

通过分期，一步步把房价逐步（读：bù）拉升，有时候一期与二期均价相差数百或数千不等，甚至一期和后期房(pinyin：fáng)屋均价相差倍数都有可能，这才是分期销售最大的原因和目的。

4：从投资方面考虑，分批次销售，投入成本小，而且利用预售，收回资金再次建房，开发商澳门永利(pinyin：shāng)只需要买地，其它都是通过预售进行。

从投资方面考虑，开(繁：開)发商的目的总是想以最小的投入，得到最大的产出。

而分期出售《pinyin：shòu》就是一个风险小的最佳办法，通过guò 分期出售，获得下一期或几期的开发成本，利用杠杆原理，顺利的完成一个项目和其它项目的开发。

也正是用银行和购房者的钱，同时放大杠杆，成就如今的很多开发（繁：發）商。

5：追《拼音：zhuī》求利润更高的一种开发方法或者手段。

一切经营活动其目的（练：de）都是为盈利，开发商同样如此。

众所周知，土地的价格随着房地产业的兴起，价格gé 也是不断攀升。

三四线城市的地价，从几十万已亩到如今的几百万一(yī)亩，甚至上千万一亩。分期出售，也（读：yě）正是因为土地价格的连年上涨，开发商拿地成本和难度加大。分期开发，随着周边拍卖土地价格上涨，早拿(pinyin：ná)地的开发商也水涨船高，房价上涨，获取最大利润。

举例说明：一个开发商拿地300万一亩，经过几年开发。澳门威尼斯人周边的土地500万一亩拍出，土地成本几乎翻了一倍。前一个开发商的房价接着《zhe》就会和新开发的房价相差无几，不会因为拿地价低而房价低。

这也是有些开发商愿意分期开发，等待土地价格上(拼音：s澳门金沙hàng)涨，带动房价上涨的重要原因。

6：合理规避政府土地开发规定，还《繁：還》有遇到行情低迷时，减少风险。

分《拼音：fēn》期出售的一些开发商，就是想等土地价格上涨后开发，但是由于国家规定超过2年【pinyin：nián】不开发，无偿收回土地，因此为规避国家规定，采用分期出售的方法。

如今年开发《繁：發》商shāng 更是做到极致，以前分期会是多栋楼，而现在直接1栋楼。其目的就是降低风险，同时减少市场供应量，其也不失为自救自保的一个方法。

最主要也暴露预售制的一些弊端，及土地开发以往只规定开发时间，1年必须开工建设，超过两年不开发无偿收回土地，没有建设周期。因此开发商为了利益，即分期建设，又分期出售，即规避了政策规定，又保证自身利益。

随着海南全域实现现房销【练：xiāo】售的制度，相信逐步会推行到全国，另外对于土地开发周期原则不超过3年的推行，以往的营销套路也好，经营手段也罢澳门金沙，都不再适用，只有有实力，有信誉的开发商才有生存发展空间。

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