市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
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趋开云体育势（繁：勢）一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如(pinyin：rú)新房量跌、房价难[nán]涨、地价回归、二手难[繁体：難]卖...
2020年，在政策三稳要求的大（读：dà）背景下，大反弹《繁体：彈》，是调控不允许(繁体：許)的，大转冷，是经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出路。
用股市术语说，这是一个市场筑{繁体：築}底的过程，过去几年[pinyin：nián]积累的楼市泡沫{练：mò}仍然在消化过程中。
严厉的行政手段继续将需求减少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待楼市如2008-2009年那样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是(练：shì)限购这样的强力度手（读：shǒu）段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京[pinyin：jīng]楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中(读：zhōng)有向《繁体：嚮》上和向下力量对冲时，可以避免过热时的泡沫与过《繁：過》冷时的恐慌，市场也因此会更加健康。
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趋皇冠体育势二：限价(繁体：價)继续松绑，投资客离场，自住客选择空间变大
随着2019年最后1个月中，河西代表性[练：xìng]楼盘仁（rén）恒江湾世纪将均价锁定在45000元/平米，限价松绑的迹象也愈加明显。
2019年，包括河西南、南部新【练：xīn】城这（繁体：這）些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从[繁体：從]28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限(pinyin：xiàn)价，作为一项本意为控制房价的政策，催生了投资需求。
一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限(拼音：xiàn)购也逐步放松，更多让位于由市场供求关系【繁：係】决定价格。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了“赚快（kuài）钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将（繁体：將）逐渐离场，这对于那些有真实自住需求的[练：de]购房者而言，是一件好事。
并且，限价松绑【繁体：綁】后开发商利润(拼音：rùn)增加、市场竞争也增加，整体品质也有望提升。
不过（繁体：過），硬币总是有两面的。
当[dāng]自住购房（练：fáng）者获得更多买到好房机会、获得更大摇中热盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质zhì ，差房拼价格
本轮周期的最（读：zuì）大特征——市场分化，在未wèi 来2020年中(练：zhōng)或许会表现的更加明显。
与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往的同热同冷、同涨《繁体：漲》同澳门伦敦人跌。而呈现出了越来越明显的马太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主[练：zhǔ]的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁《繁：寧》、城北、仙林、江北核心区之外属于第二梯队，供求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房fáng 价快速上涨[繁体：漲]的吸引，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应[繁：應]量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系《繁：係》统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设[繁：設]计公司尤安设计...
归结起来，2020年的南京楼（繁体：樓）市，当潮水退去后，会呈现机遇与挑战并存的局面(繁：麪)。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们，即使价格在目前区域基础(繁体：礎)上有一定突破，仍然是一房难求【pinyin：qiú】。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘，则只能依靠拼价格生存，一客(拼音：kè)难寻！
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趋势四：存量房时代来临，二手房之间的价差《拼音：chà》将会更大
截jié 至2019年12月中旬，南京新房成交不足8万套，而二手房成交已超过10万套，市场存量房占据主体(繁体：體)的时代来临了。
南京二手房市场中，最有价值的有两类：一类是占据独(繁：獨)特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内成交的新房，约50万套，这部分房子房龄(繁体：齡)更新，从设计、规划、功能、工艺、服务来说相对更好。
2020年，如果限售{练：shòu}政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍(pinyin：réng)然是有限的。这类二手房的需求只要(拼音：yào)略有增长，那么供求关系决定了这部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项目{读：mù}仁恒江【练：jiāng】湾【pinyin：wān】天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头的房子，到2019年就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在二手市场打破成交价记录的，如江(pinyin：jiāng)北破40000元/平米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部{pinyin：bù}新城破50000元/平米的万《繁体：萬》科九都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭{pinyin：tíng}的资产流动性上都有着具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就jiù 有人{练：rén}愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不能上市形成有效供给，于是不限售的次新房，就成为市场需求(练：qiú)的另一个[繁：個]出口。
于是，南京二手房价格也水涨{练：zhǎng}船高。2019年11月，据{pinyin：jù}一家权威研究机构的统计，南《练：nán》京二手房房价已达到32000元/平米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然【练：rán】，这其中真正成交更容易、价格更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前《qián》者的价差，将在2020年中进一步放大。
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趋势五：行业竞争更加激烈，南京(jīng)房企生存门槛至50亿
深度调控kòng 的2019年，市场愈加残【练：cán】酷，行业竞争也更加激烈。随着行业集中{读：zhōng}度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超（读：chāo）过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金茂，排{pinyin：pái}名第一的万科接近200亿元。
如果想进入南京房企排名的(拼音：de)前20位，去年(练：nián)的门槛只要35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……
问题（繁体：題）是就算50亿元销售额，又够做什么呢？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元/平{读：píng}米左右地价计算，50亿元仅够获取25万{pinyin：wàn}方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元也就只够储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集{pinyin：jí}中度或许会进一步加剧。
进入销售额前20的房企尚（shàng）且背负很大压力，如果【拼音：guǒ】销售额达不到50亿元门槛的开发商，未来在南京获取足够发展的土地资源都成问题《繁：題》。
2020年，下列四类开发商的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品(读：pǐn)质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠（繁：槓）杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层《繁体：層》员工的朋友圈就能略见一斑，打胜仗的开发商，置业顾问销控表前励志合影，生(拼音：shēng)命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020年，竞争将更加激烈更加残cán 酷。
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这开云体育里有南京楼市最新鲜的热盘和消(xiāo)息
李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾任《扬子晚报》房产采编部{练：bù}副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上购房者提(pinyin：tí)供置业咨询服务。
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