房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成
房屋交易中有哪些风险？如何防范风险？
换房交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。一买一卖往往涉及多个买房人和卖房人，即连环单，顾名思【读：sī】义就是多个交易连在一起{qǐ}，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成。
换房时(繁体：時)，常见风险有哪些？
换房中的【拼音：de】时效风险
012
1. 付款时效
换房者与卖方约定，需要用自己卖[繁：賣]房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后，旧房（fáng）仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
具体付款金额及交付日期会在合同(繁体：衕)的补充协议中体现，如下图：
购房合同关于中成chéng 交价格的内容
购房合同中关于首{shǒu}付款的内容
2. 交房时效(拼音：xiào)
如果卖方没有按照合同中约《繁体：約》定的时间交房，就会面临违约。
因此，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体[繁体：體]到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做《拼音：zuò》口头约定，必须落实到合《繁：閤》同中。
购房合同中关（繁体：關）于房屋交付的内容
3. 户口迁出{pinyin：chū}时效
有可能房子已经买卖过好多次，以前房主（读：zhǔ）的户口还在里面迁不走，导致买方户口无法迁入（rù）。
因此，一定要在合同中确定现房{pinyin：fáng}主【读：zhǔ】户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦(繁体：煩)，建议去房屋所属派出所核实户口问题。
购房合同中关于迁户口的内容(练：róng)
换房中的资(繁：資)金风险
02
1. 交易资金安全{练：quán}问题
从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔，存在极个别bié 的卖房者将买房人的房款挪作他用{练：yòng}，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2娱乐城. 资金无法按时到位《拼音：wèi》
连环单交易资金牵涉两单交（jiāo）易，资金安全性，及时性关系交易成败。二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现《繁：現》象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影【拼音：yǐng】响。
例如：小王近期打算换房，已（练：yǐ）交付定金并且与卖家签署购房合同，合同中约直播吧定在旧房卖出后支付购房尾款，但旧房迟迟卖不出，导致购房款迟迟不能到位，面临着违约。
更【练：gèng】常见的是shì 由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。在连环单交易中各环节的办理时《繁体：時》间越长会给整个交易带来很多不确定性。
例如，如果业主“澳门新葡京卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只有(读：yǒu)政策利好是不够的， “一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。
举[j澳门金沙ǔ]个例子：
刘某为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区房子。两个月后，李某看上了{练：le}刘某的朝阳的房子打算做婚房《拼音：fáng》。双方通过A中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天李某支付了1万定金。同日，刘某也通过A中介签署了自己看好的位于海淀区的房子买卖合同，并支付给出售人王某10万定金、居间服务费4万元。
纠纷产生(拼音：shēng)：
签约后，李某{mǒu}按照合同约定支付刘某19万购房款，可没想到接下来李某却没有通过资质审核，并被要求返还定金和购房款。刘某因为是连环单，如果不能顺《繁体：順》利拿到房款还会损失给王某【读：mǒu】10万元，刘某随即表明自己不会返还李某任何款项。李某于是将刘某告上法庭。
法院【pinyin：yuàn】判决：
1.解除李某与刘某签订的《北京市存量房屋买(拼音：mǎi)卖合同（经纪成交版）》
2.解除李某与刘《繁：劉》某、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》
3.刘某于判决生效后十日内返还李某购房款十（读：shí）九万元
4.李某于判决生效后十日内支付刘某定金损失十万[繁体：萬]元，居间损失四万元。
换房中[练：zhōng]的违约风险
1. 卖方违[繁体：違]约
卖房出现违约情形时，应在违约行为（繁：爲）发生(拼音：shēng)之日起十五日内，以房屋总(繁体：總)价的20%向买方支付违约金。
例如下列违约《繁体：約》情形：
1）市《shì》场处于上行阶段，卖方想另卖高价，暂时不想卖房；
2）卖方所卖房屋属《繁体：屬》于央产房，无法办理{练：lǐ}上市或者办理周期过长，导致房屋{pinyin：wū}无法交易；
3）房屋被查封或限制转让，导致买方无法取[pinyin：qǔ]得房屋所有权；
4）卖方擅自提高交易价格或将房屋出(繁体：齣)售给第三方。
具(拼音：jù)体如下图：卖方违约情形说明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
卖方违约情形说明《míng》
2. 买方违约《繁体：約》
买方出现违约情形时，应该在违约行为发生15日之内，以房屋总价的20%想卖房支付违约金，买方已向卖方{练：fāng}支付的全(pinyin：quán)部款项冲抵违约金，多退少补。
例如下{读：xià}列违约情形：
1）市场比较低迷，房价有略lüè 微下降趋势，买家看上了价格更低的房子，不想买房《练：fáng》了。
2）提供的证等购房所需材料【读：liào】不完整、不真实或huò 无效，导致无法办理过户手续；
具体如下图：买方违约情形说（繁体：說）明（注：图中甲方指卖方，乙方指买方）
买方违(繁：違)约情形说明
政{pinyin：zhèng}策风险
04
先卖后买，新【练：xīn】政策的出台容易影响购房能力。
举个例子：2015年8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于(繁：於)加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭[读：tíng]都不能在通州购房。
也就是说，如果在这个时（繁：時）间之前卖掉房子想换通州房子的，就可能丧失了购房资质，造成换房不成甚至违约[繁：約]。
再比(拼音：bǐ)如：2016年的“930新政”，调整了首付款额度，二套非普通住宅由50%的首付，提升【pinyin：shēng】到70%。这也就意味着一套700万的(练：de)二套非普通住宅，首付多了140万。
如(pinyin：rú)何降低换房的风险？
换房涉及多个买房人、卖房人，并且对于流程同时(繁：時)进行的换房者来说，各个交易环节串联{繁体：聯}在一起，只有保证每一个环节都能顺[繁：順]利进行，才会使整个交易安全畅通完成。
1. 防备资金[练：jīn]风险，保护资金安全
换房所涉及的资金量相当{练：dāng}大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金{pinyin：jīn}交易中，每一笔款项支出数目都不小，相对来《繁体：來》说，选择第二种方式，通过第三方的资金监管好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。
2. 在合同（繁体：衕）上落实节点和时间
为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户【练：hù】口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。在约定上述内容时，要参考另一个被连环的买卖单子的进展情况进行拟定，一旦涉及购房人以贷款方式支付房款的，需要{yào}经纪人配合及时将贷款进度反馈给买卖双方，买卖双方也要及时听取经纪人的建议积极配合。
使用补充协议，将合同中不明确的合同条(tiáo)款进【练：jìn】一步约定，减少后续阶段因为意思含混不清造成的不便于麻{pinyin：má}烦。
另外，签约时(shí)，买卖双方要告知经纪人自己是否属于换房群体以及房款来源，同时售房{fáng}以及购房尽可能选择同一家经纪机构进行，以便于掌控连环【练：huán】单的履行进程。
3. 买房准备充足，寻找合适（繁体：適）房源
换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。如果已经（繁体：經）找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的【练：de】时间[繁体：間]将旧房子卖掉，来及时支付新房的(pinyin：de)房款以免造成违约。
对于换房者来说，买卖的时机和顺序都很重要，由于买与卖之间（繁：間）都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉进了“空档期”，换房者应该根据自身需求及条件作出抉择（繁体：擇），将买卖之间的风险降到最小，将损失减到最[练：zuì]小。
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