富力地产怎么样？富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的规模越来越大了。2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%
富力地产怎么样？
富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的(de)规模越来越大了。
2018年{nián}全年，富力地产[繁：產]实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%。
另一方面，则因为富力出于战略考虑，放缓传统增量市场的发展，同时（读：shí）购(繁：購)入优质商业资产。
2017年，富力以很[练：hěn]便宜的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目损(繁：損)益，当年的净利润因此有大幅增长。
富力与部分房企差异化的[d澳门新葡京e]操作，引发各种评论，同时赢得了评级、投资机构的青睐。
2019年3月和4月，惠誉及穆迪分别上调了(繁体：瞭)富力地产的评级展望
2019年7月8日、7月12日，国际知名{míng}投行摩根大通先后增持富力【读：lì】地产392.51万股及849.78万股，增持后持【pinyin：chí】股比例占富力在港上市流通股的5.48%。
最近，财富中文网就发布了最新的{练：de}《财富》中国500强排行榜。富力以2018年营业收(pinyin：shōu)入768.6亿元的业绩，位列第123名，较去年上升13名。
与其他千亿巨头相《xiāng》比，富力的战（繁体：戰）略到底【练：dǐ】有什么特点？对下一步的发展意味着什么？
明源君【jūn】研究了富（读：fù）力近几年的数据，发现，富力已达成了大部分巨头想要达成的3个目标：
1、可以拿到成本běn 合理的(读：de)钱。对于资金密集型企业的(练：de)来说，这是脱颖而出的关键能力。
2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面包、很《hěn》多城市限价的（de）今天，能坚持不拿贵地，并拿到适合自家产品的便宜的地，就【读：jiù】意味着未来的发展机会。
3、能克制自己的规模欲望，持续稳【繁体：穩】健增长，保持规模和利(pinyin：lì)润的平衡。在自己有高速增长可能，大多数人以规模论英雄的今天，保持清醒做到《拼音：dào》这一点，是不容易的。
下面明源君详(繁：詳)细来说这3个目标分别是怎么实现的。
通过拓宽融资渠道并[拼音：bìng]提高评级
富力地产融《读：róng》资成本合理
近两年，很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱，特(娱乐城pinyin：tè)别是便宜的钱，成为一个难题。。
然而，根据富力地产的公告，截止今年6月30日，富力(练：lì)累计[繁：計]新增借款319.95亿元。
之前的2018年，富力地产公开发债超过20次，融资500亿元以{练：yǐ}上。
而且，富力借到的钱，成{chéng}本较同行平均水平低。
克而瑞发布的数据显示，2018年64家重点{pinyin：diǎn}房企的平均融资成本为6.61%。
相比之下，富力2018年的平均借贷利率为5.74%，只比2017年全年略微上调了一点，融资(繁：資)成（读：chéng）本控制在行业平均水shuǐ 平之下。
富力为啥还（繁体：還）能以比同行相对低（dī）的成本借到钱？！？明源君jūn 研究后认为，有以下一些原因：
首先，富力地产是港股上市公司、千亿房企，比绝大《拼音：dà》部分房企都要优质和稳健得多（目前主流银行都制定了白名单制度，只给五十强房企和地方龙头提供[拼音：gōng]开发贷）。
其次，富力地《拼音：dì》产的有息负债以【练：yǐ】中{zhōng}长期负债为主，回售时间分散，货币资金余额多，压力很小。
财报数据显示，截至2018年底，短期借款及(读：jí)长期借贷一年内（繁：內）到期部分合计占比为 32.03%；长期【读：qī】借款占比为 67.97%。
如下表所示，就一年内到期的负债而世界杯言，富力地产2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还是规模，均较为分散（2018年5月（练：yuè）底至7月中曾集中到期262亿元）。
▲资料来源：上【练：shàng】海证券交易所网站、Wind资讯
根据公开信息，富力地(pinyin：dì)产2019年(拼音：nián)1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现全额续【繁：續】期留存，合计176.5亿元。
截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。
而截至2019年3月末，公司货币资金余额约为400亿《繁体：億》元，对回售行权[繁：權]到期的债券（quàn）覆盖程度高。
整体上来看，对于一年内到期的债务，富力地产偿（繁体：償）债能力很强。
此外，衡量企业资产负债情况及偿债能力澳门新葡京的《拼音：de》主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标。
从主要指标来看，与同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债(拼音：zhài)能力处于行业合理水平。资产负债率低于行(练：xíng)业的平均值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。如下表所示：
▲资料来源：根据上市房企（qǐ）公司债券2018年年报统计
基于此，今年4月份，惠誉及穆迪分别确认将富（fù）力地产的评级展望上调至「稳定{读：dìng}」，主要反映了该公司的流动性改善，估计流动性及资本结构将持续好转。
这也得益于富力2018年内采取【读：qǔ】的一系列措施：
1、2018年，富力集团面对8亿美元离岸优(yōu)先票据到期和262亿元投资者有回售选择{练：zé}权的境（jìng）内公司债，“开源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出，控制土地储备收购节奏并积极拓宽融资渠道等措施成功处理。
2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可，富力地产于2018年内成功{pinyin：gōng}发行境内公司债143亿元，超短期融资券82亿元，资产证券化产品(pǐn)14亿元及多种类型债券【练：quàn】融资。
3、富力与多家中国[繁：國]商业银行建立稳定的关系，积极[繁体：極]开辟银行贷款及项目融资等新型的融资方式。
坚持土地收购的“三{读：sān}大原则”
去年新增{pinyin：zēng}土储均价仅2600元/平米
一般来说，土储是房企qǐ 最(拼音：zuì)重要的生产资料，今天的土储就是未来的销售规模。
当然，并不是土储越多就越牛。土地储备很大程度（dù）上决定了房企发展的速度（读：dù）和质量。
对[繁：對]开发商来说，地拿错了，就一切都错了，比如前两年拿的地王，现在就比较痛tòng 苦。
相反，如果地拿对了，那即便在当前严厉的调控之下，依然【读：rán】也能赚到钱。
富力恰恰就在过去2年，坐zuò 拥了大量优质土储。
根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价【练：jià】的比重均超过38%，到2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年《nián》29.42%的水平。
这意味着2018年拿(pinyin：ná)地的项目，其平均利润空间会有所扩{练：kuò}大。其中，二线城市的情况又明显要好于一线城市。
而富力地产就抓住了这[繁体：這]波机会。其2018年收购了371亿元的土地储备，合共61块土《拼音：tǔ》地，建筑《繁：築》面积为1405万平方米。
其中，32块位于富力地产已【pinyin：yǐ】布局的城市和地【练：dì】区，29块位于新进入的28个城市。由此富力的土地储备布局拓展到了96个城市和地区。
截至2018年底，富力共储备土地权益建筑面积约6951万平方米，其中权益可售面积为5783万平方米，拥有{练：yǒu}7300亿元土地储[繁：儲]备货量，同比增长19%。
其中一线城市占比14%，二三线城市占比69%，海外城市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售(shòu)货(繁：貨)值达460亿元。布局均衡。
公告显示，2018年富力所持的开发中、可供出（繁体：齣）售及即将完工项目由88个[繁：個]增长至155个，增长（繁：長）76%。
为达成销售目标，富力集团[繁体：糰]计划2019年将销售项目超200个。新增的土储为(繁体：爲)此做好了充足准备。
更重要的是，富力的土储价格并不高(pinyin：gāo)。
为保证充(拼音：chōng)足的资金周转，富力土地收购继续坚持土地收购的三大原则：
总价合适、利润预测达标、周转快速《读：sù》。
2018年，富力新增土储的平均价格仅2600元(pinyin：yuán)/平方米，明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储，可以让富力地产更好地应对市场的波（读：bō）动。
因此，在2018年的年报《繁：報》中，富力有如下一段表述：
面对2019，富力集团表示将在强大的融《读：róng》资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前[读：qián]市价收购的5783万（繁：萬）平方米充足土地储备应对房地产市场波动。
基于此，联《繁体：聯》合信用评级有限公{pinyin：gōng}司给予广州富力地产股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”。
评级报告指出《繁体：齣》，富力地产目前土地储备充裕，保持良好盈利能力【练：lì】，现金流状况有所改善；未来，随着在建项目的推进以及对酒店【拼音：diàn】资产的整合，公司经营收入及盈利水平有望获得增长，且保持较强的竞争力。
克制规模发fā 展欲望，坚持多元化战略
在（读：zài）规模和利润之间保持平衡
过去几年，整个房地产市场迎来一(读：yī)轮波澜壮阔的行情，规模战如火如荼。
很多房企为了冲规模可以不要利润，增收不（bù）增利的现象十分常见。在市场单边上行的时候，这种（繁体：種）做法还可以维持。可是[练：shì]一旦进入调控之后平稳的市场环境下，不足立刻就会凸显出来。
而富《练：fù》力则克制自己的规模欲望，在冲规模和利润上，找到了较好的平衡。
财报数据显示，2018年全{练：quán}年，富力地产实现权益yì 销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%，相较2017年销售增速大幅提升，完成全年1300亿元销售目标。
如果从历年数据来看，过[繁体：過]去三年来富力地产的销售金额增幅是《拼音：shì》在不断提升的，增幅分别为12%、34%、60%，发展势头良好。
数据显示，2019年《读：nián》上半年，销售面积{繁体：積}约551.68万平方米，同比增长（繁体：長）25%，略高出计划。
在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售金额位列行业第15位，体现出(繁：齣)不俗的市场竞争力（pinyin：lì）。
相比很多同（繁体：衕）行，富力地产还有一个优势是，其收入的多样性。
去年8月份【fèn】，标普全球评级就认为，富力地产合约销售额的30%来自商业地产销售，收入多[练：duō]样性高于可比同行。
众所周知，2016年930澳门伦敦人调控以来，一二线城市的调控不断加码，住宅限购限售限价等轮番上阵，对销售带来不小的影响。相比之下，商业的销售受调控的影响则(拼音：zé)要小得多。
此《读：cǐ》外，还有一点比较难能可贵的是（shì），富力地产较好地平衡了其销售规模扩大和利润增长的关系。
如果单从财务数据来看，富力地产2018年盈利由上年{pinyin：nián}度214.26亿《繁体：億》元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人以此来说事，认为富力实际利润大幅下(pinyin：xià)滑。
然而，拆开来看，富力地产2017年净利润出现大幅度增长，主要是当年以低于公允价值的价格收购万达项目酒店，产生了131亿（繁：億）元的非经常项[繁：項]目损益。
假如扣除物业重新估值、汇兑损益影响及非经营项目的影响，富力地产2018年该数据约为（繁体：爲）77亿[繁体：億]元，与2017年基本保持稳定dìng 。
同时，富力地产2018年的【pinyin：de】核心净利润为95.3亿元，同比2017年增长了49%。
至于很多人关注的当年收购的万达项目，自收购后，富力的酒店资产（繁：產）大幅增zēng 加，2018年酒店业务的经营净利润达13.5亿元，已{练：yǐ}实现持续稳定的现金收益。
富力地产2019年下半年的重点工作之一是促销售【pinyin：shòu】、抓回款，以销售为中心展开工作，为应对销售及【练：jí】回款时间紧、任务重等情{读：qíng}况，富力还要求各地区公司须成立回款工作小组，提高回款效率。
富力的行动比其他很多（duō）公司行动得要早，相（读：xiāng）信将为其销售的增长提供有力{读：lì}保障。
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