租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。长租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一围城2014年以来，万科布局长租公寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下三年实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内不考虑盈利问题；世联行除北京红璞公寓赚钱，其他项目全部处于亏损阶段
租赁市场鼓励政策密集出台，长租公寓的春天来了吗？
国际金融报一篇报道深度揭秘了长租公寓的现状，供大家参考。
长租公寓【yù】之痛：叫好难叫座 一寓一围城
2014年以来，万科布局长租公寓市场，万科泊寓目前拥有2.4万间公寓，但并未盈利；龙湖定下三年实现租金收(shōu)入60亿元的目标，但公开表示三年内不考虑盈利问题；世联行除北京红璞公寓赚钱，其他项目全部处于亏(繁体：虧)损阶段。即使不赚钱，各个地产商依然前仆后继踏进进长租公寓“深潭”。
最近，长租公寓概念火热，不少开发商磨刀霍霍，试图进军（繁体：軍）该市场。
长租公寓的实际情况(繁：況)如何呢，市场空间到底有多大？有哪些问题需要解决？
中国早先的长租公寓属shǔ 于“二房东”模式的衍生品，即个人将其拥有的大量房源进行整体[拼音：tǐ]出租，然后加以品牌化运营。随后，在消费升级的大背景下，“互联网 资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域，抢滩市场。
易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，长租公寓最明显的特征便（pinyin：biàn）是租赁关系稳定，达到这一结果的方式可以是收集散户房源加以装修分割，然后出租，比如自如；也可以像集(读：jí)合式公寓运营机构购买或自持整栋物业，比如魔方。所以长租公寓的承租人与传统租房几乎无异，差异主要在于供应端的运营方式。
“我是被猎[繁：獵]头忽悠进这个行业的。”面对《国际金融报》记者，赵远（化名）侃[kǎn]侃而谈。
赵远告诉记者，猎头只[zhǐ]用一句话，他就把自己“卖”了。
赵远坦言，2015年，在(zài)决定转行进入长租领域前，他心里其实蛮忐忑的，因为并不确定长租公寓《拼音：yù》能火多【练：duō】久。
赵远原本[读：běn]在一家4A广告公司供职，当时感觉被老板压榨得厉害，就有了转行的念头。恰巧此时，猎头找上了门，帮他介【练：jiè】绍了万科泊寓门店营销的工作。
在应聘时，赵远被告知，住房租赁是一个万亿级的澳门博彩刚(繁：剛)需市场，而这个市场目前尚未出现一个千亿级玩家，这意味着广阔的升职空间。
目前，赵远已是万科泊寓上海一[pinyin：yī]家门店的店长。
“两年前，我身边还没什么人知道长租公寓，而现在这[繁体：這]个行业已经火得不行。我管的这家店目《读：mù》前出租率在92%左右，但我的目标是至少要做到95%以上。”聊到长租公寓的行业前景，赵远难掩兴奋，满怀对升职的期待。
数据显示，在{拼音：zài}中国，每6个《繁：個》人中就有1个是流动人【拼音：rén】口，截至2015年底，中国总流动人口规模达2.47亿人。
无论他们为何选择[繁：擇]成为“城市间的漂流者”，都逃离不了需要租房的现实。
因此，这群“漂流者”便成了投资(繁体：資)者眼中那块尚未被分食的蛋糕。
从(cóng)2014年9月，小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU 公寓投资1亿元开始，到约半个月前，碧桂园#28港股02007#29获得中信银行#28港股00998#29提供的300亿元保障【拼音：zhàng】性基金用于打造100万套长租公寓，可以发现，后来者的手笔越来越大。
备受资本青睐[繁：睞]的长租公寓，住进去的滋味究竟如何？
为了找到这个答案，《国际金融报》记者在11月1日至7日，走访了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓以及世联行红璞公寓在上海的多家门店。在这七天时间里，记者发现，从内环到外环，再到郊区，长租公寓的租户随着地理位置的变化，而被分割(读：gē)成不同群体。每一群体间的共【读：gòng】性化作了一堵透明围墙，墙外的人因“抱团取暖”心理想住进去，而墙内《繁体：內》的人因环境束缚想飞出来。
无形的圈[练：quān]层
11月3日15时，正是上班时间，泊寓上海张江国创中心(pinyin：xīn)店（下称“泊寓国创店”）内只有工作人员和少数几位自由职业者在二楼{pinyin：lóu}公共空间办公。
带看房的销售人员告诉记者，A、B、C三户型（A最大，C最小）目[练：mù]前均只剩一间，配有电视、冰箱、洗衣机等家电，月租金从3600元到4990元不等，户型面《繁：麪》积为20-50平方米左右。
与记者一起看房的还有另一位30岁左右的男士，在看房过程中，销售人员不(练：bù)时打探记者与该男士的工作地点，并在随后的交谈中[pinyin：zhōng]透露，泊寓国创店的住户大多是在张江科技园区《繁：區》金融或互联网公司供职的人员，以及少数自由创业者。
“工（pinyin：gōng）作地点决定了住在这里方不方便。”泊寓国创店的销售人员说。
随后，在张江高科技园区，记者随机访问了3名泊寓国创店的租客，他们均表示，是因为（繁体：爲）上班的便捷程度而选《繁：選》择了泊寓，如若工作发生变化或具备一定经济能力时，会选（繁体：選）择搬离。
与泊寓国创店租客多从事金融、互联网相关工作所不同的是，外{拼音：wài}环线附近的冠寓上[shàng]海周浦店，租客的职《繁：職》业构成更为多样化。
11月6日晚六时，在冠寓上海周浦店一楼的公共厨房内，正在煮晚饭的男租客阿明（化名）告诉记者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做销售的、做物流的等各(读：gè)行各业人士shì ，只有年龄上比较有共同点，大多在30岁以下。
“一开(繁体：開)始是想多结交些志同道合的朋友，但住久了发现，这里什么人都有，外加大家《繁：傢》白天都在上班，深入交流的机会很少。”阿明对记者透露了他选择冠寓周浦店的初衷，“活动定期都会有，去多了也没意愿。”
在接下来[繁：來]与记者的交谈中，阿明透露出想要yào 搬到中环以内的意思，主要原因是【shì】觉得目前3000多元的租金也不算便宜，他宁愿每月多花几百元，换取与自己设想中的群体住在一起。
“被世界杯割韭菜”的参《繁：蔘》与者
然[pinyin：rán]而，租客眼中“不便宜”的租金，不仅没能让长租公寓运营者赚得盆满钵满mǎn ，反而像一个无底洞，吸食着每一方参与者的血液。
目前，长租领(繁体：領)域主要有四类参与者，开发商类（万科、龙湖等）、中介类（链家、我爱我家等）、酒店类（华住、如家等）和(hé)创业类（You 、湾流等）。
那么，这些参（繁体：蔘）与者的盈亏状况如何呢？
易居[pinyin：jū]研究院研究员赖勤对《国际金融报》记者表示，目前长租公寓机构的盈利能力仍然较弱(pinyin：ruò)，绝大部分处于亏损状（繁体：狀）态。
弱到什么(me)程度？
万科自2014年以来《繁：來》便积[繁体：積]极《繁体：極》布局长租公寓市场，克而瑞数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利；
龙湖志向远大(练：dà)，为自己定下三年内实现租金收入达60亿元的目【练：mù】标，但对(繁：對)外公开表示三年内不考虑盈利问题；
已试水公寓市场两年有余的世联行，除北京红璞公寓是赚钱的，其他项目全部处于亏损阶段。世联行《pinyin：xíng》2017年中报显示，2017年【pinyin：nián】1-6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降【jiàng】211.91%。
然而，市场各(读：gè)方像是完{wán}全不担心资金会打水漂一般，仍前仆后继地[dì]一头栽进这个“深潭”。
据了解，中国排名míng 前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，并且每家企业(繁：業)都加大排场，长租公寓的规模至少“5万间起”。除开发商外，前不久湾流又融资4亿元【拼音：yuán】，抢滩长租市场份额。
目前，全国长租公寓企业超过1000家。
就算盈利，长（繁体：長）租公寓的利{拼音：lì}润率也不高。易居研究院数据显示，万科泊寓[yù]广深地区的利润率在5%-10%，旭辉领寓的利润经测算在4%-5%左右。
前无盈利的“古人”，后（繁：後）却有抢着上来（繁体：來）“赔钱”的“来者”，抢(繁体：搶)滩长租的参与者到底打着怎样的算盘？
一位不愿具名的业内人士对《国际金融报》记者表示，现在长租公寓的租金上不去，是因为还没有[拼音：yǒu]定价的话语权。一旦长租公寓(读：yù)的市场占有率达到一定规模，其参与者具有一致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响[繁：響]。
深圳【zhèn】市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此面miàn 对“长租公寓《yù》热”要谨慎，慎防套利和安全问题。
有数据显示，目前【读：qián】长租公寓每月租金至少占到住《练：zhù》户个[繁体：個]人月收入的三分之一，且这个月收入是税前而不是税后。
这令人不禁对长租公寓的定位产生疑问，到底是解决特定人群[繁：羣]的住房问题(繁：題)，还是解决所有城市流动人口的住房问题？如若是后者，长租公寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力？
对此，易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，理论上讲，租赁市场是为了解决没《繁：沒》有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类《繁：類》人群，包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，进军金领和蓝领市shì 场的企业不多。
租金与质量的“相对(繁：對)论”
长租公《pinyin：gōng》寓的租金到底有多“不便宜”？
记者获取的一份针对品[pǐn]牌长租公寓的上海客户调研报告显示，像万科、龙湖这样的开云体育集中式品牌长租公寓的定价一般为内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元/月起，郊区2000元/月起。
分散式长租公寓品牌有自如、青客[读：kè]、爱上租等，其定（pinyin：dìng）价低于集中[zhōng]式长租公寓，内环为2500-3500元/月，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。
集中式长租公寓是相较于分散式而言，其为租赁平台通过收购或租赁的模式取得项[繁体：項]目整体的管理权（通常为整栋或整栋中的几层），统一进行改造后出租的一种《繁：種》租赁公寓模式。而分散式长租公寓为租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种(繁体：種)租赁公寓模式。
业内人士对(繁体：對)《国际金融报》记者透露，由于统一装修及日常保洁和家电维【繁体：維】修等服务，长租公寓租金普遍比市场价《繁：價》高出15%-20%。
然而，在受访的8名不同品牌长租公寓的租客中，一位自如租客反映房间隔音效果差，另外4名冠寓和红璞公寓的租客【pinyin：kè】均表示，高溢价的租金没能带来他们所期待的服务质量liàng ，且交通没有《pinyin：yǒu》宣传的那么方便。
为何“所付”与（繁体：與）“所得”之间存在落差？
对此，同策咨询研究中《读：zhōng》心总监张宏伟表[繁体：錶]示，品质和租金之间如何选择，归根结底对应的是不同的租客人群和租客需求。
据记者获取的调研报告数据显示，外环及郊区外的品牌公寓所面对的群体需求更多为租房刚需，租客以基层白领为主，尤其是高校毕业生和工作经验在5年以内的基层白[练：bái]领。此外，外环及郊区外的长租公寓租客税后月收入层级(繁：級)普遍偏低，以4000-10000元为主流，且年轻未婚人士占绝《繁：絕》大多数。
“又想品质高，又不想付高价，这很难实现，公寓只能在相对便捷的地段提供相对优质的物业服务和增值服务。”张宏伟认为，目前集中式品牌公寓普遍面临好地段拿房压力大的问题，虽《繁：雖》然现在长租公寓运营商在琢磨如何解决品质和租金难两全的困境，但想xiǎng 要得到本质上的改善，还要看房源充足率和拿地成本。
长澳门永利{pinyin：zhǎng}租公寓的困境
记者在与多位长租公寓市场及渠道拓展从业人[读：rén]员的（pinyin：de）访谈中发现，业内长租公寓的一个普遍认知便是获取房源的成本居高不下。
此外，房源选点不科学也是目前长租公寓所存在的一项重大弊【pinyin：bì】端。
一位前魔方市场部人员对《国际金融报》记者表示，目前的[练：de]选房模型不够科学，通常都是先粗略判断一个地方比较便宜，直接租借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处《繁：處》去找租客。
而与上述两点相比，烧钱容易赚钱难是长租公寓最大的困【kùn】局。
华兴资本长租公寓行研报告显示，中国长租公寓领lǐng 域(pinyin：yù)的公司一直处于谨慎发展状态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高，且企业很难在起步阶段自持物业。另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。
另外，据业内资深专家对长租公寓的息税前利润率做的敏感性【练：xìng】分析，当一家公寓的入住率达到95%，拿房成本超过租金收入的60%，则息税前利润率{拼音：lǜ}小于零。
而现实情况比测算的还要严重。不久前，世联行红璞公寓总经理甘伟对媒体透露，红璞公寓集中式的公寓项目均来源于租赁，其底租成本占总成本的【读：de】55%-60%，在底租成本外，还有每年摊销15%-20%的装修成本以及运营费用，长租公寓其实很难盈利，红璞公寓除北京外其他项目均处于亏(繁体：虧)损状态。
有业内专家评(繁：評)论说，长租公寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图进场的玩家而言，依然有较高门槛。“无论是资源获取端还是运营[繁：營]管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。
出路在何方《拼音：fāng》
获取房源成本居高不下、房源选点不{bù}科学、烧钱容《练：róng》易赚钱(qián)难，长租公寓面前困难重重，出路到底在何方？
易{pinyin：yì}居研究院研究员王梦雯认为，通过培育机构住房出租人，可以有效提高住房租赁市场供给主动适应需求的能力，还有助于提高住房租赁合同备案率，有利于政府对住房租赁市场进行监管，从而解决住房租赁市场[繁体：場]长期存在的一系列问题。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉也公开表示看好房企租赁业务:“在市场高增长的‘黄金时代’，开发销售住宅更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿{ná}地’的模式。但现在，新房（pinyin：fáng）市场规模已经遇到了‘天花板’，有微利、能持续，才是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。”
近期，为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持[读：chí]”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售[练：shòu]”，或“只租不售”。
同时，在租购并举、租购同权的导向下，围绕长租公寓的政策红利《lì》还将持续(繁：續)释放。
链家首席市场分析师张月认为，长租公寓并不是一个迅速赚钱的捷径，“长(繁：長)态”与“常态”的经营才是长租公寓的出路。长态，即有长期回报；常态，是指持续的投入和服务。整个长租公寓细分行业已经在创新方面试水，如以REITs和CMBS为代表世界杯的商业地产证券化金融创新。同时，政府的政策扶持，如在税收上的减免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度上减轻运营负担。
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