青岛市法fǎ 拍房

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？法拍房你直接上淘宝拍啊.，为什么要中介？你在淘宝上找到要拍的房子，先交保证金，时间到了就出价，起拍时间24个小时，一般参加的拍家都是离结束时间还有半个小时的时候再出价的，大家竞价，谁出的高谁得，如果你觉得后面有人出价太高了，你就放弃，保证金立马退回的

我家准备买个法拍房，那个法拍房还没正式拍卖，但是中介公司要我们现在把钱交了。这合理吗？

比市价便宜的法拍房越来越多，值不值得买？

首先，为什么法拍(pinyin：pāi)房越来越多，就先要明白法拍房的来源！

来源一：债[繁体：債]务抵押

包括个人房贷失信、公司破产、私{繁体：俬}人抵押被拍卖等等债务危机造成的。

来源二：行【xíng】政处置

包【bāo】括贪污腐败，收贿受贿，刑事民事判决、查处没收等等行政处置而来的。

来源（练：yuán）三：无主房源

这个gè 情况比较复杂，都是些特殊情况。

就简（繁体：簡）单《繁：單》举个例子，来解释给大家听。比如通过部队编号购买了房子，当这个人退伍转业时，又【练：yòu】是自己身份证。

如果这个人是不知情的，不清楚自己【拼音：jǐ】有套房子。那么这套房子就查不bù 出来是谁的了。

其次，法拍房的来源中，绝大部分都是由于债务[繁体：務]抵押而来的房源。

那么为什么法拍（pāi）房越来越多了(繁体：瞭)，因为很多人失信了，或者是担保人之类的。至于原因，我想这就不用说了，这两年的大环境，大家都晓得的。

最后，法拍房真的比市场价便宜吗？能不{读：bù}能买？

一 法拍{练：pāi}房比市场价便宜？

1 法拍房只是起拍价便宜，并不代【pinyin：dài】表成交价便宜。

2 起拍价只是初始价格，最终价格要yào 看有多少人和【hé】你竞拍争取，最终竞拍成多少钱？

3 因为法院规定15个自然日(rì)内收齐钱款，如果法拍房全款还好，贷款购买的话不【练：bù】能公积金贷款，必须找小贷公司担保才能迅速放[拼音：fàng]款。

4 法拍房按照成交价缴纳税费（繁体：費），并且契税都是《shì》3个点[繁：點]。如果是产权房，总共需要缴纳14.3个点的税费。

二 法【拼音：fǎ】拍房能不能买？

能不能买，要看法拍房有（读：yǒu）什么优势？和什么劣势？

优点：不限购、可贷(繁：貸)款、起拍价低

其中，最大的最吸引人的有点就是，法{pinyin：fǎ}拍房不受限购政策限制，爽不爽？

缺点：债(zhài)务风险、费用风险、入住风险、户口风险

1 权属变更上是没有任何风险[繁体：險]的

由法院开具执行书和裁决书，直接房管局过户，不用{pinyin：yòng}原房东出面。

2 债务风险：简单说，法院只管拍卖，房子本《读：běn》身问题一概不管。所有这个房子还有没有其他tā 债务纠纷，其他债务纠纷怎么处理，都是你自己的事了。

3 费用风险：至于原房{拼音：fáng}屋的水电气物业《繁：業》费，甚至隐含租约租金，以及是否有高额税费等等，都是由【练：yóu】自己负责。

4 入住风险：原(yuán)房屋万一有个七老八十的老头老太太，说房子是他们儿子欠钱{练：qián}拍卖的，他们不认账，死活不搬走。你能咋办？

5 户口风险：原则上，房屋权属变更了之后，原户主户籍一段时间后会自动掉落到所在区域集体户上。但是由于户籍往往归{练：guī}派出所或者档案局管理，实shí 际过程中，一则时间比较久，二则不同区域不一样。

所以，落户上房子，经常会有{练：yǒu}难度。

所以法拍房究竟能不（练：bù）能买，要分情况：

1 没有资格的，又特别想买房[练：fáng]子定居的，买！

2 纯投资(zī)的，要慎重，不一定买的到，买过来了以后房子不一定卖的出去！

3 买学区房的，也要慎重，户口的那个事，实际经【繁：經】验来看，比较难办。

至于目前市面上的法拍机构，里面的门门道道，咱们[繁：們]空了再聊。

补充于2020.7.19晚（读：wǎn）

今晚有点空，咱们接着再（读：zài）说法拍机构的事。

其余地方笔者不清楚，成都（读：dōu）的法拍机构，笔者略有了解。

没有仔细{繁：細}统计，但是目前成都的法拍机构，大致应该有二十三四家。

这其中又分为两种情况，可以称之(pinyin：zhī)为一级【繁体：級】机构和二级机构，可以简单这样理解：

一级机构：直接对接法院，有比较硬的关（读：guān）系

二级机构：从【练：cóng】一级机构拿来资源，衍生出来的代理

成都最早的那批法拍机{练：jī}构【pinyin：gòu】，大概起源于12年左右，后面在限购后，陆陆续续起《拼音：qǐ》来了大部分的二级代理机构。

目前成都{拼音：dōu}法拍机构基本收费（繁体：費）都是3-5个点左右，一般开始的时候，他们会收一个锁定金或者叫做司法尽(jǐn)责调查服务费，5000-30000元不等。

收这个费用是干嘛的喃？

包括筛选推荐房源，做房子的尽责调（繁体：調）查报告等等。

他们会告知你，有专门的律师团队为你查清楚房子的债权信息、物业信息等等。一这(繁体：這)么听澳门新葡京，很多人比较容易接受，其实就是怕跳单，变相约束而已（其中猫腻不便严明，评论区可以交流）

其次，笔者上文说过了，因为法院要求15天内补齐全尾款，所以法拍机构一般还有合作的贷【dài】款公司，法拍机【pinyin：jī】构也是帮你一起qǐ 搞定。

这里面哈，法拍机构一般会收客户3个点的服务费，其《pinyin：qí》实{练：shí}一（拼音：yī）般贷款公司一般只收1-1.2个点的服务费而已。

PS：我透露多[拼音：duō]了，会不会挨打啊？

就【pinyin：jiù】不多言了，法拍房源一般都在京东和淘宝上面有显示，所以各位想买法拍的{读：de}，其实可以自己去关注上面的房源。

再交给大家一个自己了解和判断(繁体：斷)房源的方法，很实用，建议收藏！

1 选定区域后，关注区[繁：區]域内的法拍房源

2 在各大二手房平台上，寻找同户型的房源（拼音：yuán），实地看房

3 一般来说，二手中介也会有法拍房源消息，很多时候原房《练：fáng》东都是想抓住机会在房源拍卖前自行处理的。所（拼音：suǒ）以(pinyin：yǐ)房屋附近的中介，基本都能晓得基础情况的。

4 至于房屋具体信【拼音：xìn】息，物业，保安，邻居那些都可以简单了解一些。

当然《pinyin：rán》，笔者还是建议需要购买法拍房的，找法拍机构。

虽(suī)然费用有点高，但是生意嘛，可以谈的。毕竟别{练：bié}人收{读：shōu}了费用，遇到了对的机构，还是挺省心省力的。

并[繁体：並]且竞拍时，也是{练：shì}有一定技巧的，他们都会帮《繁体：幫》你搞定。平时一些跑腿浪费精力时间的事，他们都可以为你效劳的。

既然有人看，那笔《繁：筆》者再说个关于法拍房最关键的部分！

编辑于2020.7.21早晨（pinyin：chén）

笔者上文都说了（繁：瞭），法拍房很多问题，但是这些都不是关(繁体：關)键，只要你愿意掏钱找法拍公司，绝大部分都是可以避免风险的。

但是法拍房最大也是最关键的一点(繁：點)：看运气竞拍！这一点，在当下来说，是致命的（练：de）风险！

世界杯为(wèi)什么？

因为【wèi】当下的行情！

其他地方，笔者不清楚，但是成都的法拍市场，笔者还是比较《繁：較》了解的。

咱们（繁：們）就慢慢的聊，务求让大家都知道这回事。

17年【nián】限购前，法拍房其实是炒房客的最爱！

笔者说下他们的常见操作，先筛选出问题[拼音：tí]不大的房子，然后数十套完全参与竞拍报名。只要有人和他们竞争，那就不要。那种没人竞争的，就起拍价拿到(dào)手。

那个时候的起拍价，是真的低，真的只有市场[繁体：場]价的六成左右！

拍到手之后，再简单装修下，让其卖相好，再提到市场价的样子出售，很[读：hěn]短时间就能顺利抛手了。因为新装修没住《pinyin：zhù》人，又是市场价，甚至稍微(pinyin：wēi)低一点，给你说缺钱急售，很多人会选择的。

就这样，一套房差不澳门巴黎人多能赚房子市场价的35%左右，周期大dà 概一年不到，如果数量躲起来，其中利润，大家就知道有多吓人了。

限购之后，因为（读：wèi）房子买过来了[繁体：瞭]，需要三年才能出售，所以这帮炒房客退出了法拍房的市场。

并且限购之后，法拍房的市《拼音：shì》场火热了起来，因为很多人【pinyin：rén】没资格买房子啊。也就是在这后面一年多时间，很多法拍房的代理机构，如雨后春笋，应运《繁体：運》而生了。

这个时候，澳门新葡京其（拼音：qí）实不是很适合买法拍房了，为啥？

因为成都的购房需求巨大，又很严格的限购，导致{繁：直播吧緻}法拍房过于火热，有以下几点：

1 起拍价普遍增高，很多都是市场[chǎng]价的八成左右了

2 好的房子一定抢，很多时候能市场[繁：場]价买到都是烧高香的事

3 最近大量打着国字背影的资产收购公司，老早就把《pinyin：bǎ》好房源收购了

所以，鉴于目前的法拍行情，笔者给大家忠告，如非迫不得已，还是尽量少惹法拍房【fáng】为妙[拼音：miào]！

成都楼市观察员，或许，你可以称【繁：稱】我成都楼市百晓生。关于成都楼市，不懂可以yǐ 随时咨询！

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