针对上海新房摇号过热调控政策，是否会给上海楼市降温？上海已经很久没有对楼市进行政策性调控了，而每一次调控都会真实的影响后续的楼市走势所以每一个字都值得重视原文详细大家可以在上海发布内去看到大概是这些内
针对上海新房摇号过热调控政策，是否会给上海楼市降温？
上海已经很久没有对楼市进行政策性调控了，而每一次调控都会真实的影响后续的楼市走势所以每一个字都值得（拼音：dé）重视
原文详细大{pinyin：dà}家可以在上海发布内去看到
大概是这些内容，我脱水版本帮大家解读一下[xià]
几条明确[què]的点
1、限制假[jiǎ]离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，要注{pinyin：zhù}意仔细看是离异前而不{拼音：bù}是离婚前
2、调整增值{练：zhí}税的认定标准，从2年变成了5年
3、银行放贷会更加严格，速度会放慢，整个流程会拉长，常规我们看过的加（pinyin：jiā）急以及插队放贷的《练：de》情况将不再出现
4、对[繁：對]于一手房的政策有一个细节挺有意思，优（读：yōu）先满足无房家庭自住购房需求
所以对于后面我要[pinyin：yào]说{练：shuō}的内容，希望大家能够认真看，内容会从(繁体：從)政策解读、背景分析以及我认为的后市影响
写[繁体：寫]的虽然快，但是要说的都是认真的
01
好了，具体的影响我可以重点分析一【练：yī】下
而这一次政策带来最大的影响[xiǎng]其实也是二手房，很有可能会[繁体：會]直接改变今年二手市场的格局
而最重要的一个因素，其实就是放贷制度的[de]严格
今（pinyin：jīn）年成交能够起来，除了需求的释放，更重要的就是整个银行审核的放贷（繁体：貸）流程被加速到非常快的程度
从而让单套房的交{拼音：jiāo}易时间被极大的压缩
正是因为这个因素，从而让市场上围绕着房[pinyin：fáng]产的资金流动性快速的增加
而这个政策的本（读：běn）身，就是让流动性放缓，成交量减少
这个政策其实在之前也{读：yě}有所暗示
今年一月初就有过关于银行房贷的两条红线之说，背后用《pinyin：yòng》意也是希望控制流入房地产贷款的《拼音：de》总额（繁体：額）量
大家一定要记住一点，房产的购买者来自购房客户和（读：hé）银行组合成的共同体，而银行层面的时间点拉长就一定会【pinyin：huì】降低（拼音：dī）整个市场的成交量
去年上海成交了接近30万套房(fáng)子，很明显今年会[繁体：會]下滑严重，如果没有意外会回{pinyin：huí}落在25万套左右
可能会是一个略【pinyin：lüè】高于2019年的水准
整个市场可能也会比较接近2019年，相对温和的状(zhuàng)态
02
有两条政策需要一(练：yī)起解释
第一条，限制假离婚[hū澳门巴黎人n]的政策终于在上海落地了
什么（读：me）意思，其实上海坊间一直有不少通过离婚实现房票的模式存在，在楼市上涨的趋[拼音：qū]势里，被不少人看做是可以用来套（拼音：tào）利的一种模式
当然[拼音：rán]很多人会解读这会不会对真实离婚家庭不太好
其实落地下来其实还好，第一如果是外(读：wài)地家庭如果离婚了，本身就不再有在上海购房的资格（拼音：gé），而如果是上海家庭离婚，如果本来就一套离婚后另一方也还有购房资格，如果有两套，我觉得这个政策会引导那个离婚家庭一人一套
整（练：zhěng）体来说风险是可控的
所以这个[繁：個]政策算是亚博体育把假离婚的情况给堵住了
第二条是关于增(拼音：zēng)值税的调整
对(繁体：對)于上海增值税一直《练：zhí》在2年和5年之间徘徊和调整，不少人的解读[繁体：讀]会人为增值税会不会转嫁给购房者
这种情况有可能存在，但是我《pinyin：wǒ》们从这么多年的市场情况来看，如果这个政策背后同步有跟进抑制需求释放的政策，楼市整体[繁：體]转冷之后反而会控制房东的浮躁情绪
当然我还[繁体：還]是《pinyin：shì》有我自己的担心，就是这个政策会不会减少目前市面上的二手房的供应量。
在经过这澳门新葡京一年nián 的去化其实市场二手的库存是相对较低的，有可能会因为这个政策会加剧市场的房源供应量
03
但是很明显我们看到对于政策颁布者可(拼音：kě)能已经想过这个因素
在政策的后半段还有这么一《练：yī》段话的铺垫
大【拼音：dà】家仔细解读下这句话，在二手供应量可能降低的同时，一手的供应开始加大（pinyin：dà）了，而且都是近郊区域的一手供应
上[pinyin：shàng]海其实很久没有对外强调{练：diào}关于一手供应的情况了，而且2020年(练：nián)的土地供应集中在市中心中环内
所以从目前来看土tǔ 地市场也有可能出现轮动，今年的郊区供货量开始提升
二手减弱的供应可能会转到一手，大家可以去重点淘一下【pinyin：xià】
与此同时，一手盘的摇号模式也可能会调整，其澳门博彩中【拼音：zhōng】一个重点就在于优先满足无房家庭
关于优先选房其实在上海局部实施过，临港在针对园区产业人群其实是可以优先选房的，而这一次针对的是全上海所有项目，未来的首套无房家庭可以会优先选房
根据我的目测(cè)，目前市面上首套刚需客《pinyin：kè》户的比例大概是30%左右，换句话来说可能这一部分用户会得到优先满足
我(读：wǒ)本来最担心的是会不会有人为了优先而假离婚，但是大家也看到了，政策第一条就【jiù】堵住了
所以很明显虽然颁布的速度很快，但是内部一定经过深思熟虑的结[繁：結]果
04
好了《繁体：瞭》，如果把政策整个来看你会看到一个什么画面
相比较而言就是很明{读：míng}显的就是引导二手需求进入一手市场的格局
其实对于二手市场如今的格局就是伴随着房产{pinyin：chǎn}的流通
这个赛(繁：賽)道既是释放了需求又是创造了需求
什么意思，因为很多人都是卖掉《练：diào》房子再买房子的现象，所以二手楼市非常容易出现(xiàn)一套带两套，两（繁体：兩）套带四套的滚雪球效应
而且上海的二手数量是一手的四倍，所以如果控制不当却是会有失控的风险《繁体：險》
而这{pinyin：zhè}一次通过对二手(shǒu)需求的抑制的同时增加一手土地出让以及房《练：fáng》源供应的节奏，本质上是可以缓解需求失控的情况
也[读：yě]是控制风险本身
关键（繁体：鍵）是一手的de 定价是可控的，二手确实没办法强行抑制《繁体：製》房东定价，所以通过需求的引导本身也是控制房价的一种模式
而优先给无房户本质意义最重《读：zhòng》要的我（拼音：wǒ）觉得还是缓解焦虑，毕竟有一套房的人买房和持币待购人的心态真的不一样
楼市只要不焦虑，其实很（拼音：hěn）多问题都不是问题
05
最后要（yào）说的是，这个政策的颁布其实是非常的快了
严格意义yì 上来说，上海楼市比较夸张的情况可能就是最近一个月的事
唯一一个月市场出现成交突兀就是2020年的12月{读：yuè}
相比较之前整个二手房的成交数（繁：數）据还[繁：還]是比较稳定的，维持在3万套上下，在12月底出现了接近3.9万《繁体：萬》套的成交
政《练：zhèng》策颁布在（zài）2021年1月还没过完的时间，可以说这一次的反应可以说非[读：fēi]常的快了
政策对市场的[de]嗅觉达到【pinyin：dào】这样的程度可以说很难得了，也看出上海希望楼市平稳发展的决心
最后给[繁体：給]一些购房建议吧
1、首套刚需、此cǐ 时把你的所有重点放在《读：zài》一手房市场吧，这个赛道里你被重点优待，而且今年上海项目的品质都不错，好好选你们应该是最大得利者
2、因为交易周期有可能被拉[lā]长，置换《繁体：換》用户一定要给自己留足充分的时间，为防止信贷额度不够，置换周期放在上（读：shàng）半年是比较好的
3、二手市场应该会冷的比较快，不论是需求的转移还《繁体：還》是成本的增加，盯着二手买的朋友可以最近感受下市{拼音：shì}场，可以不用那么着急
4、尽管如（练：rú）此，我还是建议所有最近在买房的朋友多看盘，毕竟市场的变化都是在微妙之澳门伦敦人间，而你亲身感受的，可能都是最真实的
大概就是这样，祝大家买到一套(pinyin：tào)好房子
以上为正文，来自真叫卢俊《繁：儁》
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