恒大网(繁体：網)上南京

现在恒大网上买房七五折优惠，是不是意味着房价要降？现在恒大网上买房75折优惠，更多反映的还是开发商为了自家那本帐，出于缓减资金压力，未雨绸缪考虑而采取的营销行为，并不能直接与房价要降划等号。第一、恒大为什么要打折促销？恒大赶在“春耕”季节就大打75折促销，这么“拼”，有啥内幕？当然有！我们一起来看下

现在恒大网上买房七五折优惠，是不是意味着房价要降？

第一、恒大为什么要打折促销？

当然有！我们一起来看kàn 下。

01、恒(繁体：恆)大1月销售业绩

1月份，恒大实现销售面积399万平米，同比增长3%；累计销售额410亿元，同比bǐ 下滑5%。其实，这组销[繁：銷]售业绩不算差。

为什么[拼音：me]呢？

第一例确诊【pinyin：zhěn】病例是2019年12月8日，国家卫健委正式确认新冠病毒属乙类（繁体：類）传染病的时间是2020年1月20日，春节假期是1月24日-30日。

也就是说，1月份楼市过(拼音：guò)半时间是在正（练：zhèng）常交易，疫情对一月份的销售业绩影响是不大的。真正受影响的{读：de}应该是1月20日后，尤其是春节过后。

照此推算，2月份的销售业绩大(pinyin：dà)概率会很难看，尤其是“返乡置业”泡汤的三四线（繁：線）房企。资金压[yā]力也好，未雨绸缪也罢，看到“返乡置业”泡汤后，疫情仍未出现拐点，恒大迫不及待地甩出了“王炸”！

还是组合拳：线上恒房通、75折优惠、全民佣金和无理由退房。全新的招式，分分钟[繁：鈡]出炉，秒秒钟新鲜，很管用！顺利在2月锁定目标销量4.7万多套房，预计回笼资金580亿，环比{bǐ}1月销售额，提高41%，果然是“天下（pinyin：xià）武功，唯快不破”！

恒大“快”人一步，抢收了春[练：chūn]季的第一波“韭菜”！

顺《繁：順》利完成二月的销售业《繁体：業》绩，甚至环比实现了逆势增长，妥妥地把钱收了先免费用着，让（繁体：讓）其他开发商着急去吧。

虽然线（繁体：線）上订单还有不确(què)定性，但从这个引流效果来看，确实(繁体：實)很强大，叠加线下售楼部陆续复工，2月销售业绩妥妥地稳了。

图表来源：中达证券研《读：yán》报

02、到期债务{练：wù}

房地产是资金密集jí 型行业，前期需要投钱买地，买完地办手续，付工程预付款kuǎn 启动项目，垫付管理费用、资金成本等一大推，而且房地产投资和开发周期一般在3年左右，回款时间大概在8个月-12个月。

这样的行业特点就决定了投资搞房产，资金实力一定要雄厚，现金流要保持充足，也就意味着开发商融资(繁：資)和负债[繁：債]就是必要的，也是正常的。

从短期负债看，截止2019年中，恒[繁体：恆]大一年期内到期债务为3758.5亿，占比46.2%；在手资金2068.3亿，在手资金对《繁：對》短期债务覆（pinyin：fù）盖倍数为0.55！

也就意味着恒大的在手资金额不足以偿还到期债务，有0.45倍的资金缺口，大概为1690.2亿，这就是资金缺口（拼音：kǒu），也【pinyin：yě】是现金流压力。

基于这个短期qī 内的到期【pinyin：qī】债务[繁体：務]压力，叠加疫情持续，售楼部关停，销售停摆，打折促销等组合拳就是合理选择。

图【tú】表幸运飞艇来源：中达证券研报

03、需要用钱的地方多【pinyin：duō】

地产开云体育需要花钱自不必说，但恒大除了地产，还有大健康、足球和新能源汽车。大健康产业的盈利能力还行，但足球的盈利能力就要弱很多，新能源汽车的话，至今仍在继续投钱，财报反映【练：yìng】的情况看，一直在亏损。

其（读：qí）中，新能源汽车花钱比较多，基于恒大集团的“以住养车”战略，每年澳门银河将地产利润投入到新能源汽车的资金就高达百亿以上。

这些注入的资金，主要用于整合、收购、建立新能源汽车上下游的完整产业链。经过这几年的不懈努力，产业链已经基本建立，首款新车将在今年上半年在日内瓦首发【fā】，在这(繁体：這)个节骨眼上，资金是不能出问题的。

04、融资[繁体：資]环境收紧

2019年，在zài 坚持“房住不炒”原则下，为防范房地产金融化，地产商（shāng）融资政策环境全面收紧。

5月17日，银保监会下发通知，禁止信托公司向“四[拼音：sì]证”不全、开发商或其控股股东不达标、资【练：zī】本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，也不允许通过“股权投资 股东借款”等方式变相提供融资。

6月13日rì ，国家《繁体：傢》发改委办公厅下发通知，要求房企境外发行外债的，必须[繁体：須]向国家发改委备案。

7月1日，银保监会下发通知，要求保险资金不得投资基础资(拼音：zī)产属于国家或监管部门明令禁止的行业(拼音：yè)或产业的资金信托。

7月5日，银保监会下发通{tōng}知，加强对资产管理公司的监管，要求其回归主业，不得变相为企业或项目提供融【读：róng】资等。

8月，银保监会向信托公{pinyin：gōng}司下发通知，要求暂停通道业务。

从这些直接涉及开发商（拼音：shāng）融资(繁：資)的政策看，开发商融资渠道被监管，开发商{pinyin：shāng}融资政策全面收紧。除了自身尽快销售回笼资金外，对外融资的渠道已经越来越窄了。

综上四个方面分析，恒大面临的融资环境收紧，销售环境不佳，短期债务高企，需要花钱的[练：de]地方还[繁体：還]多，这就不得不督促开发商想办法通过销售回笼资金。在这种背景下，打折（读：zhé）促销，短期内尽快回笼资金就是合理选项。

第二、恒大打折，会不会带来房价下降？

那短（拼音：duǎn）期内房价会不会降呢？

这要取决于房地产业自身的一些规律和趋势。小菜一直认为，房地产拐点到来后，不管是短期内，还是中长期，房价都应该是shì 分化的，大概率不会再出现全国(guó)楼市一个行情。也就是说，有的城市房价涨，有的城市跌。

2020年【pinyin：nián】影响房价走势的因素，主要是3个方面：

01、意(yì)外事件

毫无【pinyin：wú】疑问，疫情[pinyin：qíng]作为不可预见、不可预防和不可控制的天灾人祸，就是2020年楼市的意外事件，对房价的发展产生（练：shēng）了负面影响。

①最直接的影响是交易量{liàng}严重下滑

恒大在1月份实现销(繁：銷)售额410亿，同比下滑5%！不算严重。而打《读：dǎ》折促销组合拳后，在2月还剩一周多的情况下，锁定目标销售额580亿[繁：億]，环比逆势增长41%，看来过得还挺好。

但“几家欢[繁：歡]喜几家愁”！

从楼市整体看，春节期间，CRIC数据显示，全国88个重点监测城市（shì）交易量环比(拼音：bǐ)下滑93%，一线城市叠加春节人口外流，交易量下滑99%！

从交【pinyin：jiāo】易分化局面看，市场环境恶劣，照样有人在赚钱，也就是强者恒强，两极分化。有强者撑着，楼市基本面也就有支撑，也就没有降[练：jiàng]价《繁：價》的基础。

当然，短期内打折促销是回笼资金的《读：de》惯用手法，你（读：nǐ）要认为是在降价，也没有问《繁：問》题。

②行《xíng》业发展分化

据人民法院网公告显示，截止周【pinyin：zhōu】五，今年共有81家房企宣告破产，日均破产1.6家；2019年全年，共有528家房价宣告破产[繁：產]，日均破产1.4家，增幅提升14%。

虽然房企破产不一定都是资金链出问题，但里面应该还是有相当一部分是资金链的问题，叠加疫情冲击，中小房企破产的步bù 伐加快，地产行业（读：yè）优胜劣汰的趋势[繁体：勢]加深。

③商业模式升级(繁体：級)

为应对疫（拼音：yì）情冲击，恒大率先打出“王炸”！

恒房通线上售楼、75折优惠、全民佣金和无理由退房，新增注册会员130万，锁定目标业绩4.7万多套房，预计可回收资金580亿。而其他房企陆续{繁：續}跟【pinyin：gēn】进，也显示他们不愿意在商业模式升级上“掉队”。

综合疫情带来的冲击，中小房企负面影响更大，而中小房企(练：qǐ)多数分布在三四线城市，也就是说三四线城市房价下降[练：jiàng]的概率在增大。而房企、资本和人口扎堆的一二线城市，疫情冲击面相对（繁体：對）小些，楼市更稳，房价走跌的概率很小。

02、政(pinyin：zhèng)策端

作为中国经济的压[繁：壓]舱石，楼市必须要稳定。

“房住不炒”、“一城一策”、“稳房价、稳地价、稳预期”在2020年都是延续的，没[繁：沒]有重大(pinyin：dà)转（繁：轉）向迹象。

在“一城一策”范围内，基于缓减房价下行压力，部分地方城市先是出台了纾困措施，比如顺延土地出让金缴纳、减少保证金缴纳等。后期（pinyin：qī）又有城市松绑楼市政策，比如{pinyin：rú}苏州取消封顶预售等措施。

从大局看，房（fáng）价基本面是稳的，政策端的基本面就是稳的；地方各城根据受疫（读：yì）情冲击程度差(读：chà)异，可以“因城施策”。

03、金融róng 端

央行今年围绕市场流动性和澳门金沙拯救[练：jiù]实体经济，动作频频。

1月6日全面降准，释放8000亿，充实shí 银行{xíng}信贷资金，传导LPR下行，缓解实体企业和小微企业融资难、融资贵问题，刺激市场交易。

2月（拼音：yuè）连续上万亿级别的逆回购操作，确保疫情期间银行体系流动性合理充裕，并在17日开展中[练：zhōng]期信贷便利2000亿操作，保持中期内的流动性。

20日LPR双降，1年期和5年期分别下《拼音：xià》降10BP和5BP，进一步降低房贷月[拼音：yuè]供，吸引观望者入市，并【练：bìng】为3月开展的存量浮动利率贷款换锚LPR增加筹码。

金融端的政策利好，有利于保持宽松的信贷政策，降低购房成本，缓减房价下行压力，刺激市场交易。

综合意外事件冲击、政策维稳、金融利好三个短期内《繁体：內》影响房价的核心要素，楼市基本面会保持稳定，但基于疫情影响，房价会进一步[练：bù]分【读：fēn】化：

一线房价会小涨，二线会经历短暂的调[繁体：調]整、恢复期，然后也会涨，三四线没有在“返乡置业季”顺利“回血”，叠(繁体：疊)加人口外流、资本不看kàn 好，下跌概率很大。

第三、一起看下房价的基本面

具（读：jù）体分析：

01、一线《繁：線》城市

北京房价环比持平，上[练：shàng]海、广州、深圳环比上涨，无一城下跌。

这是正常的发展趋势《繁体：勢》，经过2019年房价调整期后，一线城市在2020年将《繁：將》大概率回暖。而疫情【pinyin：qíng】冲击的春节前后，本来就是传统淡季，因为每年春节前后，一线城市的人口都是外流的，没啥交易量。

02、二线(繁：線)城市

房价环比上涨回落，呈{pinyin：chéng}下行趋势。

二线房价会比一线慢半拍，大（拼音：dà）概半年左右周期，从2019年下半年开{pinyin：kāi}始，二线房价已经在整体回落了，在2020年上半年继续回落就jiù 是趋势使然。叠加疫情冲击，短期内下行也是正常的。

受到“因城施政”带来的宽松，人口回流，金融端流动性释放，LPR下行等利好，二线【繁体：線】房(拼音：fáng)价经历短暂的调整、恢复期后，房价回升的速度会（繁体：會）比较快。

03、三(读：sān)四线城市

房世界杯价环比回落，呈下(pinyin：xià)行趋势。

“返乡置业”泡汤，资金回笼有限；复工陆续开始（shǐ）后，人口加速外流；叠加疫情影响，凸显了三四线医疗资源不足，物业服务不到位等劣势，三四线置业就不如一二线好，也不如呆在农村安全，“不上不（pinyin：bù）下”的处境挺尴尬的。

预计三四线会提前进入房价调整周期，在上面说的这些不【拼音：bù】利因素面前，三四线房价走跌的概率很大，恢[练：huī]复起来周期会长于二线。

因此，恒大打折更多还是为了自家那本(pinyin：běn)帐，并不会带动整个行业的大降价，楼市的基本面还是稳的。但受【拼音：shòu】到疫情影响，房价会进一步分化，也就是一线今年大概率会稳中小涨，二线经历短暂调整期后也会恢复过来，三四线大概率会降价。

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