现{练：xiàn}房销售没有产权证

现房需要销售许可证吗？不需要。1.建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售

现房需要销售许可证吗？

1.建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商(pinyin：shāng)品房预售许可《拼音：kě》证》。未取得（读：dé）《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

2.按照以上规定，在房屋未建好之前出售才需要办理《商品{pinyin：pǐn}房预售许可证》，现房的销售是不【练：bù】需要再补办《商(shāng)品房预售许可证》的。

商品房（现房）销售许可证的取得必须符合什么条件？

有一套180平的现房，还没办房产证想把它卖出去，该如何操作？

第一、先确认大前提

从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下两个大前提(拼音：tí)：

01、房{pinyin：fáng}子是一手商品房

这个前提（pinyin：tí）是最重要的！

根据《城市房地产管理法（pinyin：fǎ）》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得转[繁体：轉]让。但已购商品房转让的【读：de】问题，由国务院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比{bǐ}如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小【读：xiǎo】产权房也是不允许的。

这（繁：這）个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未【读：wèi】取得房产【pinyin：chǎn】证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。

大白话(繁体：話)就是，私下可以交易，买卖（读：mài）合同也是有效的，但产权不能过户，因为没有房产证。

这个法条在属性上属于行政{练：zhèng}管理性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是什么意（yì）义呢？

也就是说，双方可（读：kě）以达成交易，签的合同也是有效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户(繁体：戶)条件，我就不能给你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工作zuò 原则，但我不给你办产权过户手续，不{练：bù}代表我就因此否定你们之间签署的买卖合同的效力。

因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备[繁：備]案，就这(繁：這)类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款买的，也可能是按揭买的《读：de》

这是付款方式的问{练：wèn}题，直播吧也是很重要的大前提！

基于法律对（繁体：對）银行债[繁体：債]权和抵押权的保护，会对双方签署的交易合[繁：閤]同有效性产生决定性影响。

（1）全款（读：kuǎn）买的

由(pinyin：yóu)于不牵扯第三方利益，双方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买（繁体：買）的

根据《担保法》规[拼音：guī]定，抵押期间的房子不{练：bù}得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除(chú)外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定{pinyin：dìng}权，但一旦银行行使否定亚博体育权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。

大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官(pinyin：guān)，你们影响到他的利益了，他就会让你们的买卖合同无效{练：xiào}；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

搞懂前面（繁：麪）的两个大前提后，我们现在来讨论房子买卖操作层面的问题：

01、全款买的房子的操《拼音：cāo》作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和《拼音：hé》自由度都是很大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没有啥限制的{de}。

实践中，可以采用两种方【拼音：fāng】式来操作：

（1）定金协(xié)议

双方就房[练：fáng]子买卖的大{dà}体细节和条款都谈妥后，签署定金协议，缴{繁体：繳}纳合同定金。

这个定金协议的性质是立约定金！就是签署定金协议目的是为《繁体：爲》了担(繁：擔)保日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得满意后，双方洽谈，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后（繁体：後）等房产证下来，签署正式的【de】买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

澳门永利（2）买卖合(繁体：閤)同

双方不签署定金协(繁：協)议，直接签署买卖（繁：賣）合同，按照约{繁：約}定支付首付款，扣一部分尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产[繁：產]设立、变更、转让、消灭物权（繁：權）的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房地产管理法》的纠偏，也（pinyin：yě）是区分当{pinyin：dāng}事人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不{读：bù}能办理过户，但双方签署的买卖合同是合法（读：fǎ）有效（xiào）的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下来，产权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于《繁体：於》买家来说，风险[繁体：險]是极大的！！！

这个风险来(lái)自于哪里？

比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一卖家对外大澳门新葡京额负债，被众多债权人起诉，房子{pinyin：zi}大概都会被查封，甚至被拍卖。

如果房子被查封，或者被(读：bèi)拍卖了，对duì 买(繁：買)家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处分，无力挽救。

因为在法律上{练：shàng}，房子[pinyin：zi]还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一[读：yī]种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。

如果卖家负债累累，买家付出去的款项几乎就等于打水漂了，房子同样拿《读：ná》不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨（繁：慘）！！

当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多数人应该都是诚信【练：xìn】和善良的。

具体流程：买家澳门金沙看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交房【读：fáng】产资料，移交房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买的房[pinyin：fáng]子的操作

基本（běn）操作流程跟全款买的房子类似，只是注意一个[繁体：個]问题就可以了--结清贷(繁体：貸)款！

结清贷款再交易，对双方都是{pinyin：shì}一种保护。

怎么(繁：麼)说呢？

（1）对卖家而言

房子基《拼音：jī》本卖了，贷款还要接着还到房产[繁体：產]证下来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定不要做一种交易，就是将（读：jiāng）按揭【jiē】转给买家去还，等房产证下来了再去结清贷款。

这样做的风险《繁体：險》在哪里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一《拼音：yī》两天还，等房产证（繁体：證）下【练：xià】来，卖家的征信是不是就彻底花了？！

（2）对买家《繁体：傢》而言

最大的风险就是买卖合同签了，但是银[繁：銀]行“一不高兴”，主张买卖合同无效，那是不是买家{练：jiā}就玩废了？

说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定[练：dìng]状态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银(繁：銀)行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

01、尾款

由于房产证没下来，虽然买卖合(繁：閤)同签了，款付了大部分，但基本都要{yào}保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配[读：pèi]合办理产权过户。

基（拼音：jī）于这个交易惯例，风险点《繁：點》在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完{pinyin：wán}了再收款。

02、对《繁体：對》房子使用的监督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都会在签完合同就交[练：jiāo]房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好（pinyin：hǎo）。

因此，不管对方是出租，还是自住，都要侧面（繁：麪）多监督下，或者在【读：zài】合同中约定好出现这些（xiē）情况的责任负担问题。

03、装修款的报备(繁：備)

如果是（pinyin：shì）将毛《拼音：máo》坯房卖出去，对方接房后要装修，装修方案要到你这里报《繁：報》备，并将装修预算、决算单据留一份给你。

这样做的目《拼音：mù》的在[拼音：zài]于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时候，不会被漫天要价。

因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去{pinyin：qù}，还是需要注意很《拼音：hěn》多问题，虽然利好(pinyin：hǎo)的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的节奏中，不要出现差错。

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