富力地产怎么样？富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的规模越来越大了。2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%
富力地产怎么样？
富力一直很低调，但近两年，关注这家房企的人越来越多了。一方面，是因为富力的规模越来越大了[繁体：瞭]。
2018年全年，富力地产实现[xiàn]权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平píng 方米，同比分别增长60%和61%。
另一方面，则因《读：yīn》为富力出于战略考虑，放缓传统增量市场的发展zhǎn ，同时购入优质商业资产。
2017年，富力以很便宜的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常[pinyin：cháng]项目损益，当年的净利润因此有大[dà]幅增长。
富力与部分房企差[chà]异化的操作，引{拼音：yǐn}发各种评论，同时赢得(pinyin：dé)了评级、投资机构的青睐。
2019年3月和4月，惠誉【pinyin：yù】及穆迪分别上调了富力地产的评级展望
2019年7月8日、7月12日，国际知名投行摩根大通先后增持富力地产392.51万[拼音：wàn]股及（读：jí）849.78万股，增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。
最近，财富中文网就发布了最新的《财富》中国500强【qiáng】排行榜(读：bǎng)。富力以2018年nián 营业收入768.6亿元的业绩，位列第123名，较去年上升13名。
与其【拼音：qí】他千亿巨头相比，富力的战略到底有什么(me)特点【练：diǎn】？对下一步的发展意味着什么？
明源君研究了富力近几年的数据，发现，富力已达成了大部分巨头想要达成的3个目标：
1、可以拿到成本合理的钱。对于资金密{读：mì}集型企业的来说[shuō]，这是脱颖而出的{pinyin：de}关键能力。
2、可以拿到便（pinyin：biàn）宜的地。在面粉贵过面包、很多城市限价的今天，能坚持不拿贵地，并拿到适合自家产品的便宜的地，就意味着未来的发展机会[繁：會]。
3、能克制自己的规模欲望，持续稳健增长，保持规模和利润的平衡。在自己有高速增长可能，大多数人以规模论英雄的今天(拼音：tiān)，保持清《读：qīng》醒做到这一点，是不容易的。
下面明源君详细来说这3个目标分别是怎么实现的《练：de》。
通澳门银河过拓宽融资渠道并提（tí）高评级
富力{lì}地产融资成本合理
近两年，很多房企都觉得【拼音：dé】融资难、融资贵。怎《pinyin：zěn》么借到钱，特别[繁体：彆]是便宜的钱，成为一个难题。。
然而，根据富力[拼音：lì]地（拼音：dì）产的公告，截止今年6月30日，富力累计新增借（读：jiè）款319.95亿元。
之前的2018年【拼音：nián】，富力地产公开发债超过20次，融资500亿元以上。
而且，富力(pinyin：lì)借到的钱，成本较同行平均水平低。
克而瑞发布的数据显示，2018年64家重zhòng 点房企的平均融资成本为6.61%。
相比之下，富力2018年的平均借贷利率为5.74%，只比2017年全年{读：nián}略微上调了一点，融资成本控制《繁体：製》在行业平均水平之下。
富力为啥还能以比同行相对低的成本借到钱？！？明源君研究后(繁体：後)认为，有（pinyin：yǒu）以下一些原因：
首先，富力【pinyin：lì】地产是港股上市公司、千亿房企，比绝大部分房企{pinyin：qǐ}都要优《繁体：優》质和稳健得多（目前主流银行都制定了白名单制度，只给五十强房企和地方龙头提供开发贷）。
其次，富力地产{pinyin：chǎn}的有息负债以中长期负债为主，回售时间(jiān)分散《练：sàn》，货币资金余额多，压力很小。
财报(繁体：報)数据显示，截至2018年底，短期借款及长期借贷一年内到期部分合计占比为 32.03%；长期借款占[繁体：佔]比为 67.97%。
如下表所示，就一年内到期的负债而言，富力地[读：dì]产2019年的公司{sī}债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还是规模，均较为分散（2018年5月底至7月中曾集中到期262亿元）。
▲资料来源：上海证券交易所网站、Wind资讯[繁：訊]
根据公开信息，富（pinyin：fù）力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现[xiàn]全额续期留存，合计176.5亿元。
截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模{拼音：mó}仅为69亿元。
而截至2019年3月末，公司《拼音：sī》货币资金余额约为400亿元《pinyin：yuán》，对回售行权到期的债券覆盖程度高。
整体上【练：shàng】来看，对于一年内到期的债务，富力地产偿债能力很强。
此外，衡量企业资产负债情况及偿债能力的主要（拼音：yào）指标是资产负债率、流动比率、速（sù）动比率等指标。
从主要指标来看，与同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债能力处【练：chù】于行业合理[拼音：lǐ]水平。资产负债率低于行业的平均值86.67%，流动[dòng]比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。如下表所示：
▲资料来源：根据上市房企公司债券2018年年报统计【pinyin：jì】
基于此，今年4月份，惠誉及穆迪分{读：fēn}别确认将富力地产的评级【繁体：級】展望上调至「稳定」，主要反映了该公司的流动性改善，估计流动性及资本结构将持[chí]续好转。
这也得益于富力2018年内采取的(练：de)一系列措施：
1、2018年，富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资者有回售选择权的《pinyin：de》境内公司债，“开源节流”，通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出，控制土地储备收购节奏并积极拓宽融资渠道等措(cuò)施成功处理。
2、凭借银行及债券投资者对其资金实（繁：實）力及品牌能力的认可，富力地产于2018年内成功发(繁体：發)行境内公司债143亿元，超短期融资券82亿元，资产证券化产品14亿元及多种类型债券融资。
3、富力与多（读：duō）家中国商业银行建立稳定的关系，积极开辟银行贷款及项目融资等新型的融资方【pinyin：fāng】式（拼音：shì）。
坚持土地收购的(de)“三大原则”
去{拼音：qù}年新增土储均价仅2600元/平米
一般来说，土（拼音：tǔ）储是房企最重要的生产[chǎn]资料，今天的土储就是未来的销售规（读：guī）模。
当然，并不（pinyin：bù）是土储越多就越牛。土地储备很大程度上决定了房企发展的速度（练：dù）和质量。
对开发商来(繁体：來)说，地拿错了，就一切都错了[繁体：瞭]，比如前两年拿的地王，现在就比较痛《练：tòng》苦。
相反，如果地拿对了，那即便在当前严厉的调控之{读：zhī}下，依然也能赚到钱。
富力恰恰就在【读：zài】过去2年开云体育，坐拥了大量优质土储。
根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占销售价的比【练：bǐ】重均超过38%，到[dào]2018年骤降至18.33%，甚至明显低于2015年29.42%的水平。
这意《读：yì》味着2018年拿[pinyin：ná]地的{练：de}项目，其平均利润空间会有所扩大。其中，二线城市的情况又明显要好于一线城市。
而富力地产《繁体：產》就抓住了这波机会。其2018年[pinyin：nián]收购了371亿元的土地储备，合共61块土地，建筑面积为1405万[繁：萬]平方米。
其中，32块位于富力亚博体育地产已布局的城市和地区，29块位于新进入的28个城市。由此富力的土地储备布局《繁：侷》拓展到了96个城市和地区。
截至2018年底[pinyin：dǐ]，富力共储备土地权益建筑面积约《繁体：約》6951万平方米，其中权益可售面积为5783万平方米，拥有7300亿元土地储{练：chǔ}备货量，同比增长19%。
其(拼音：qí)中[zhōng]一线城市占比14%，二三线城市占比69%，海外城市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货值{拼音：zhí}达460亿元。布局均衡。
公告显示，2018年富力所持的开发中《读：zhōng》、可供出售及即[jí]将完工项目由88个增长至155个，增(拼音：zēng)长76%。
为达成销售目{读：mù}标，富(pinyin：fù)力集团计划2019年将销售项目超200个。新增的土储为此做好了充足准备【pinyin：bèi】。
更重要的是，富《拼音：fù》力的土储价格并不高。
为保证充足的资金周转，富力土地收购继续坚持土地收（读：shōu）购的三大原则：
总价[繁：價]合适、利润预测达标、周转快速。
2018年，富力新增土储的平均价格仅2600元/平方米，明显低于2017年的《练：de》3200元/平方米。如此低廉的优质土储，可以让富力（lì）地产更好地应对市场[繁体：場]的波动。
因此，在2018年的年报中，富力有如下一段（拼音：duàn）表述：
面对2019，富力集（拼音：jí）团表示将在强大的融资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张，将凭借着低于目前市价收购的（拼音：de）5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动。
基于（繁体：於）此，联合hé 信用评级有限公司给予广州富力地产股份《练：fèn》有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”。
评级报告指出，富力地产目前土地储备充裕，保持良好盈利能力，现金流状况有所（suǒ）改善；未来，随着在建项目的推进以及对酒店资产的整合，公司经营收入及盈{pinyin：yíng}利【pinyin：lì】水平有望获得增长，且保持较强的竞争力。
克制规模发展欲望，坚持多元（yuán）化战略
在【pinyin：zài】规模和利润之间保持平衡
过去几年，整个房地产市场迎来一轮【练：lún】波澜壮阔的行情，规模战如火如荼。
很多房企为了冲规模可以不要利润，增收不增利的现象十分常（拼音：cháng）见。在市场单边上行的时候，这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下，不足《读：zú》立刻就会凸显出来。
而富力则克制自己的规（繁体：規）模欲望，在冲规模和利润上，找到了较好的平衡。
财报数据显示，2018年(nián)全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别【练：bié】增长60%和61%，相较2017年销售增速大幅提升（繁：昇），完成全年1300亿元销售目标。
如果从历年数据来看，过去三年来富力地产的销售金额增幅是在不断[繁体：斷]提升的，增[zēng]幅分别为12%、34%、60%，发展势头{pinyin：tóu}良好。
数据显示，2019年上半年，销售面积约551.68万(繁：萬)平（练：píng）方米，同比增长25%，略高出计划。
在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，富力{练：lì}权益销(繁体：銷)售金额位列行业第15位，体现出不俗的市场竞争力。
相比很多同行，富力地产(chǎn)还有一个优势是，其收入的多样性。
去年8月（pinyin：yuè）份，标普全球评级就认为，富力地产合约销售额的30%来自商业地产销售，收[shōu]入多样性高于可比同行。
众所周知，2016年930调控以来，一二线城市的调控不断加码，住宅限购限售限价等轮番上阵，对销售带[繁体：帶]来{pinyin：lái}不小的影响。相比之下，商业的销售受调控的影响则要小得多。
此外，还有开云体育一点比较难能可贵的是，富力地产较好地平衡了其销售规模扩大和利【拼音：lì】润增长的关系。
如果单从财务数据来看，富力(读：lì)地产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有（练：yǒu）人以此来说事，认为富力实际利润大幅下滑。
然而，拆开来看，富力{拼音：lì}地产2017年净利润出现大幅度（pinyin：dù）增长，主要是当年以低于公允价值的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目损益。
假如扣除物业重新估值、汇兑损益影响及非经营项目【练：mù】的影响[繁：響]，富力地产2018年该数据约为77亿元，与2017年基本保持稳定。
同时，富力地产2018年的核（繁：覈）心净利润为95.3亿元，同比2017年增长了49%。
至于很多人关注的当年收购的万达项目，自收购后，富力的酒店资产大幅增加【练：jiā】，2018年酒店业务的经营净利澳门威尼斯人润达13.5亿元，已实现持续稳定的现金收益。
富力地产2019年下半年的重{读：zhòng}点工作之一是促销售、抓回款，以销售为中心(xīn)展开工作，为应对销售及回款时间紧、任务重等情况，富力还要求各地区公司须成立回款工作小组，提高回款效率。
富力的行动比其他很多公司行动得要早【zǎo】，相信将为其销售的增长提供有(读：yǒu)力保障。
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宁波【拼音：bō】富力地产的设计部也么样转载请注明出处来源
